牛转2009百仕达·乐湖变市高价大盘低成本持续热销方略12008·百仕达乐湖以内部认购的方式神秘开盘逆市创造12亿佳绩获罗湖区销售面积及销售金额双项大奖22009·百仕达乐湖将要面对怎样的难题？如何攻克？牛转2009！3竞争面市场面客户面难题？方略？售价面目标面产品面4·市场面·难题与方略5经济政策【近期宏观大势】温家宝：中国经济看到复苏迹象1月28日，温家宝总理在瑞士达沃斯世界经济论坛发表特别致辞后，即席回答现场提问，坦言中国经济最新运行情况。温家宝称：这场金融危机给中国经济造成严重冲击。去年经济增长百分之九，但是第四季度的增长只有不到百分之七，经济增长下行的压力在加大。今年经济要实现百分之八的目标，是异常困难。但中国有比较稳健的金融体系，在这次危机中受到的损害较小。由于中国推行金融体制改革，特别是建立现代银行体制，几家大银行的不良贷款率大约只占百分之二点五。从去年十二月下旬开始，中国经济可以看到一些复苏的迹象。虽然很小，但是带来了希望。6经济政策【近期宏观大势】1月经济运行数据公布单月新增贷款创历史新高CPI增速持续下跌：国家统计局1月经济运行数据显示，今年1月份我国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨1%，工业品出厂价(PPI)同比下降3.3%。外贸出口数据不容乐观：海关总署公布了1月中国外贸进出口的最新统计数据：进出口总值1418亿美元，比去年同期下降29%；其中出口下降了17.5%，进口下降了43.1%。如此前预计的一样，中国2009年1月进出口首现十余年来创纪录的两位数跌幅，连续三个月出口负增长。单月新增贷款创下历史新高：中国人民银行网站发布统计数据显示，1月份人民币贷款增加较多，当月人民币贷款增加1.62万亿元，同比多增8141亿元。7经济政策【近期宏观大势】央行：未来降息空间不大对抗通货紧缩威胁最紧要央行副行长易纲14日在北京大学中国经济研究中心举办的“CCER中国经济观察”报告会上指出，中国央行反通缩和维护币值稳定的决心坚定，未来降息空间不大，更不可能实行零利率政策。对抗通货紧缩威胁是央行短期内最关心的事情，央行完全可以通过各种货币政策工具的最优组合来有效实施适度宽松的货币政策。易纲称，实行零利率或准零利率政策对中国来说不是一个好的选择，其原因在于：中国的储蓄存款余额占GDP的比重高；中国的劳动生产率和要素生产率均在不断地提高；资本回报率不支持零利率政策；中国的商业银行中间业务少、收费少、业务结构有待优化，利率太低银行无法生存。8经济政策【近期宏观大势】我国经济二次探底逃不掉信贷数据呈现爆发性扩张，中国制造业采购经理指数(PMI)连续两月出现较为明显反弹，引发股市大涨。信贷数据三点疑虑：一是票据融资量激增显出令人瞠目的信贷数据多少有些水分。二是尽管信贷激增，但货币乘数仍在低位徘徊，表明私人部门投资带来的信贷需求仍然比较虚弱。三是里昂证券编制的中国PMI指数远没有国内机构发布的PMI指数乐观，1月份里昂证券PMI显示新订单、出口订单、产出、价格、库存及采购等分类指标的数值仍在继续萎缩。许多铁路、高速公路、港口、机场、电站项目在最近几个月启动。但来自政府的投资需求只可以暂时平衡供需关系。当优质的基建项目贷款被银行瓜分完毕，对于基建的贷款力度会衰竭下来，而私人部门出口、投资和消费依然萎靡，中国经济所谓二次探底是逃不掉的，因此估计时间将是在今年年末或明年上半年，除非外部世界的复苏比预期更加乐观。9楼市表现【成交量表现】外部政策环境稳定。09年可售住宅量大：08年全市住宅存量约390万平方米，09年新增供应预计550-700万平方米之间，全市09年可售住宅940-1090万平方米；09年市场环境仍会比较宽松：为应对金融危机带来的影响，政府不断出台扩大内需的政策。住房消费作为最重要的内需消费之一，仍将得到政府政策支持；10楼市表现【成交量表现】自身信心及需求一定程度恢复，但结构性明显。购房信心已有很大恢复，刚性自住需求踊跃入市：08年刚性需求受压制，11、12月份成交量放大，不少新推楼盘开盘销售率超过5成，一些销售率达到7成以上，如溪山美地、金地梅陇镇、兴达华府等，个别楼盘开盘当月售罄，如中粮幸福花园；2008年末的市场关注热潮延续至春节全市一手房成交约为500套左右，宝安片区成交量近250套；关内的成交量主要集中于南山片区，而成交单位以中小户型为主；优惠措施多样，包括：折扣优惠、送大礼包、特价单位等等，促销成为吸引客户的主要原因刚性需求大，使成交结构性明显，小户型中、小户型占主导：深圳以外来人口为主，年龄结构以中青年为主，购房需求旺盛；但存量毫宅量上表现并不突出。11楼市表现【成交价表现】客户信心脆弱，房价与宏观经济走势一样，变数较大1、价格敏感，信心依然比较脆弱。虽然11、12月份成交量大幅增加，但因受宏观经济走势预期不确定的影响，一些价格较高的项目成交依然较少；２、投资性购房比例增长慢。05-07年深圳房价大幅上扬，投资性购房所起的作用显著，不少项目投资性购房的比例超过5成。09年由于经济走势不明朗，投资性购房的意愿仍会比较低；３、供应量大，房价上涨空间受限。08年深圳房价调整大的区域主要是供应大的片区，如西乡、龙岗中心城等。09年全市可售住宅量庞大，存推量去化情况，决定房价走势，故变数也较大。12市场面·小结·国内经济暂暖，但经济存在下行压力，后市难料；·房市政策利好，刚性需求释放，房市暂时回暖；·2009经济、房市变数较大，“逆市”转为“变市”变数大·应变难13百仕达·乐湖难题１：如何应对2009之变市，应变制胜？14应变方略【攻克市场面难题】15七日统战术16统战必要性常常规规推售推售计划计划以以“月”“月”为为周周期制定期制定传统推售计划的节奏与细度传统推售计划的节奏与细度将“跟不上”将“跟不上”0909年市场生变的速度年市场生变的速度缩短统战周期缩短统战周期\\细化执行内容有利于提高营销灵敏度细化执行内容有利于提高营销灵敏度17统战事项７天成交情况及库存分析７天制定重点销售单位７天促销及价格安排７７天推广细化支持７天渠道运用及调整７天竞争应对措施Days７天任务完成情况反馈18统战案例将阶段性销售计划七日精细化卓越目标基本目标19·竞争面·难题与方略20在售竞争价格（元／平楼盘区域物业类别高层户型面积推售套数销售套数销售率米）2房88-146346309平层湖景22000-250003房160-245146117180复式167000-星河丹堤E\F区宝安高层75.60%4房(平层)268-2971167122200（赠送面积近五成）5房(平层)274501两房15500-168002房160蓝郡盐田高层3房160-22059633055.00%250004房180-2403房150-200珑园福田高层52616030.42%300004房2301、在售楼盘中的珑园、星河丹堤、蓝郡、卓越维港、曦湾、皇庭港湾的高复式2房87444414500晴山月罗湖高层3房133802133.00%14000层销售均价与本项目相近；其中卓越维港和曦湾所余库存有限；而蓝郡、珑2+2双拼4房157-1751502513500园和皇庭港湾的面积较本项目偏大，但从客户层面上看，也具有较强竞争。卓越维港南山高层\TH3房142-18086886599.65%24000曦湾南山高层\TH复式2房8916014892.50%270002、在售楼盘中的晴山月和星河丹堤的户型资源优势明显，高层销售价格较3房177174本项目低，也具有一定的竞争优势。4房23616皇庭港湾南山高层\TH-43.00%24000复式27912双拼213094潜在竞争楼盘所属区域物业类别高层户型面积套数售价预计预计入市时间3房圣莫丽斯3福田高层\TH150-230883200002009年3月4房2房881743房121-14274峰度天下罗湖高层150002009年3月4房175-182242+2合拼四房1671092房145853房145-175457三湘海尚南山高层\TH240002009年5月4房200-2201581、潜在项目中除佳兆业的金翠复式园项目将29延期至0-350201013年入市以外，其它项目均将于近期入市，且幸福里和2峰度天下同房9在罗0-97湖。214幸福里罗糊高层3房135-185214400002009年7月2、潜在项目的产品以2-4房为主，与本项目竞争程度较大，供应量大，约4房180-2202142600套左右2房78-114389金翠园罗湖高层3房14027-2010年复式288-361422二手竞争中原三级地铺百仕达片区(1-4期)成交情况分析：成交情况1房2房3房4房成交月份成交单数成交成交成交成交成交成交成交成交套数均价套数均价套数均价套数均价2008年9月7002138354175951184642008年10月101149013113675143954148002008年11月1000614472412401002008年12月17006124929139782148941200、9年周边二手房市1月13场自12008年末14878开始，5成交13较为293活跃；6151751193572、合计成交户型以572、32房为主，面积-需求集22中为-80-11028平米；-成交面积为8115-平米以上的成交15单，占总成交的26%；注：中原百仕达三级地铺的成交以百仕达前四期为主，故上表成交数据为百仕达前四期成交数据3、成交单价集中于1.3-1.5万元/平；成交单价为1.9万元/平以上的有4单，占总成交的7%。周边成交价格均