北京可诺地产服务抚顺融信·新天地项目初步策划Beijingalliedbankrealestateservicewww.canalbj.com北京万联行房地产服务机构区域分析?抚顺宏观经济2012.march北京可诺地产服务图1.1：抚顺在中国的地理位置城市概况东北地区?抚顺是一座因历史而影响中国，以资源而闻名世界的现代工业城市；?它位于辽宁省东部山区，呈东南高，西北低之势。市区位于抚顺西部浑诃河谷冲积平原上，呈东西走向，南北为山地；?美丽的浑河由东至西将市区分割成南北两部分市区的南北宽约6-8公里，东西长约30公里。浑河宛如一条彩带横贯市区，是一座美丽的带状城市；?抚顺市下辖四区三县和两个省级经济开发区。四区为新抚区、望花区、东洲区、顺城区。三县为抚顺县、新宾满族自治县、清原满族自治县。两个省级经济开发区为抚顺经济开发区、抚顺胜利经济开发区；图1.2：抚顺的行政区划河西新区www.canalbj.com北京可诺地产服务人口情况图1.3：抚顺市户籍人口增长?到2011年底，抚顺户籍总人口达到223.2万人，其中，市区人口139.6万人，占总人口的62%；?进入2005年以后，抚顺人口自然增长率基本为负增长，只有2007年的增长率为正的，而常住人口仍在持续增长，说明抚顺人口的增长来源主要是外来人口的迁入，反映了抚顺的经济发展产生了较强的吸引力；?从右图1.4可以看出，抚顺人口目前在辽宁省的五个主要城市中是最少的；但根据抚顺市人才发展报告规划预测，抚顺2015年人口将超过230万人；?未来抚顺人口的增长将为住宅及商业地产的发展带来有力的发展动力。图1.4：抚顺市人口与辽宁省其他城市对比800713.5700583.4600500400351.4300223.2233.82001000沈阳大连抚顺鞍山营口（万人）资料来源：各城市统计局www.canalbj.com北京可诺地产服务GDP情况图1.5：抚顺与沈阳GDP增长对比及预测?抚顺GDP持续快速增长，2009年增长率为16%，实现20%GDP662.4亿元；与沈阳的增长速度基本一致；6300530015%?虽然目前抚顺GDP水平远远落后与沈阳2005年的水平430010%，但其将持续强劲的增长势头，到2011年，其GDP接330023005%近沈阳2005年GDP水平的三分之一；13003000%?从右图1.6可以看出，抚顺GDP在辽宁省几个主要城市200520062007200820092010F2011F(亿元）中是最低的；GDP增长率虽然到达了16%，但在几个主要城市中也是最低的；抚顺GDP沈阳GDP抚顺增长率沈阳增长率图1.6：抚顺GDP与辽宁省其他城市对比45003860.53858.225%400020.3%350020%300016.3%16.5%16.0%16.6%15%250020001607.910%1500662.4703.610005%50000%沈阳大连抚顺鞍山营口GDP(亿元)GDP增长率www.canalbj.com北京可诺地产服务区域整体概况及未来规划城市规划－辽宁中部城市圈图1.15：沈阳在中部城市圈的区位?2005年4月7日，沈阳、鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳、铁岭7城市市长共同签署《辽宁中部城市群（沈阳经济区）合作协议》；?“辽宁中部城市圈”以沈阳为中心，在半径150公里范围内囊括了阜新、铁岭、抚顺、本溪、鞍山、丹东、营口、锦州等八个外围城市，形成了一个以沈阳为龙头的城市圈；?抚顺正好位于这个经济圈内；?随着七城市合作协议的签署，抚顺的发展将得到周本项目边城市更多的配合支持，将会带来更多周边城市人群来抚顺购物或寻求发展，从而为抚顺的房地产和商业的进一步繁荣提供更大的需求量www.canalbj.com北京可诺地产服务区域整体概况及未来规划抚顺城市规划描述?围绕“三至五年再造一个抚顺”目标，抚顺坚持工业强市，加快产业结构和布局调整；?按照“人居向浑河两岸集聚、工业向外围园区集中”的发展战略，全力打造“两区两带”发展格局；?依托沈抚同城化和“千万吨炼油、百万吨乙烯”工程，建设石油炼化、精细化工、新材料产业基地，打造国家级新材料产业基地；?西部产业区（沈抚同城新区）发展以特色装备制造业、冶金新材料为主体的高新技术产业；?东部产业区（国家精细化工产业区）发展石化产品深加工和精细化工等产业；?南环循环经济产业带（南环路沿线两侧）发展冶材、塑料和油母页岩综合利用等产业，建设国家级油母页岩综合利用示范基地；?浑河生态商住景观带。建设浑河北岸滨河路和浑河中部段滨河公园。沿浑河两岸发展商贸、房地产等服务业；未来抚顺主要以工业发展为主，预计抚顺居民的生活水平仍将进一步得到提升；www.canalbj.com北京可诺地产服务区域整体概况及未来规划其他影响因素“振兴东北”政策?在“振兴东北”的宏观政策背景下，辽宁省将推动以大连为中心的辽东半岛城市圈和沈阳为中心的辽宁中部城市群的发展，形成沿海与内陆互动的对外开放格局，抚顺正好位于辽宁中部城市群；?抚顺市所在的辽宁中部城市群经济区将重点发展先进装备制造业基地、高加工度原材料基地、高技术产业和农产品加工示范区；?可以预见“振兴东北”政策支持下的东北经济将持续高速发展，抚顺作为辽宁重要的城市有着良好的发展前景，特别是金融、贸易等第三产业的发展将为商用房地产市场带来长期的利好；www.canalbj.com北京可诺地产服务小结通过对抚顺宏观经济和城市整体规划的了解，我们可以看出：?辽宁中部城市圈经济的发展为抚顺带来丰富机遇，也为抚顺的房地产市场提供了良好的支持条件；?通过国内生产总值、固定资产投资、外商直接投资等各项经济指标可以看出抚顺的经济正处于快速发展阶段，反映出“振兴东北”政策的实际效果，同时也推动了房地产的快速发展；?虽然与辽宁省其他主要城市相比抚顺在经济发展上仍有较大的差距，但其加速发展的趋势意味着抚顺的城市地位有很大的提升潜力，商业地产也将有较大的升值空间；www.canalbj.com北京万联行房地产服务机构区域分析?项目地块研究2012.march北京可诺地产服务项目基本指标项目基本指标本案位于抚顺市核心商圈的“龙眼”位置，紧邻火车站，具有明显的地标性，是未来城市形象极为重要的?项目位置：万达广场西侧标志性建筑。?占地面积：92480平方米?建筑面积：727982平方米?容积率：7.7?地块形状：规矩方正地块?规划用途：居住、商业?商抚顺圈火车站出让年限：居住70年、商业40年核心?住宅：住宅部分以回迁为主，少量进行市场销售?商业：商业部分以销售为主，少量进行回迁www.canalbj.com北京可诺地产服务位于抚顺核心商圈、主要交通干线——新抚区商圈、裕民路以及中央大街沿线上，是抚顺人流、车流最繁华区域。未来一些综合体相继开发，中央大街将成为抚顺的“第五大道”。场广达场万广财富抚顺火车罕王商场站大商百货大楼金汇广场城贸中兴时代广场商目商项浙业商路一西www.canalbj.com北京可诺地产服务小结??新抚区域是抚顺市新抚区域是抚顺市传传统的商业和统的商业和居居住住聚集聚集区，有区，有着极着极高的区域高的区域认知认知度；度；区位区位认知认知??随着随着城市城市建设建设的东迁，的东迁，居居住区住区逐渐逐渐东东移移，但商业区仍然，但商业区仍然保留保留，，随着该随着该商商业区发展，大商、业区发展，大商、金汇金汇、中、中兴兴、万达项目的落成，、万达项目的落成，促促成了成了该该区域区域更加活跃更加活跃的商业的商业氛围氛围；；交通交通条条件件??交通路交通路况较况较好好，，火车站火车站、、汽车站聚集汽车站聚集，是抚顺到，是抚顺到周边周边城市和东西城市和东西交通交通的的主要主要交通枢纽交通枢纽。。??距离距离沈阳市沈阳市2020多多分分钟车程钟车程。。www.canalbj.com北京万联行房地产服务机构市场分析?商业市场调研及分析由于市调时间较短，多数数据以网络收集为主，可能与现状出现稍微偏差，所以以下数据仅作为初步定位参考，不作为最终市调数据2012.march北京可诺地产服务商业市场概况?抚顺商业数量相对较少，因此在报告中世邦魏理仕将本项目的整体和区域商业市场一起进行描述；?由于抚顺的商业项目主要集中在市区范围内，因此本报告将主要对抚顺市区范围内的新抚区、顺城区、望花区、东洲区的商业进行研究；?按商业聚集程度来看：目前抚顺的商业主要集中在中央大街，中央大街商圈也是抚顺目前唯一一个市级商业区。另外还有新华、望花、东洲3个商业聚集区；（住：东洲区只有一个大商百货店，后面不独立研究）?目前抚顺市区范围内现有的优质商业供应量为182,200平方米（优质商业主指百货公司和购物中心）；?本项目与抚顺各商业聚集区的位置关系如下图所示：新华商业区中央大街商圈望花商业区东洲商业区www.canalbj.com北京可诺地产服务商业市场概况抚顺市各商业区现有商业类型汇总分析各类商业类型所占比例现有主要商业供商业区名称应量（平方米）百货商场专业店商品市场超市底商中央大街305,00048.9%8.8%30.5%N/A11.8%新华109,700N/A26.5%46.2%21.9%5.4%?从上表我们望花可以看出：抚顺各个商业区，主要以88,50037.5%百货商场N/A、专业店和商N/A品市场为主；16.1%46.4%?目前抚顺各个商业区中还没有购物中心供应出现；抚顺市各商业区现有主要商业业态汇总分析各类商业类型所占比例现有主要商业供应商业区名称量（平方米）服装服饰餐饮休闲娱乐超市家居建材服务配套其他中央大街305,00045%23%7%8%7%6%4%新华1