旅游地产整合营销的工作思路龙门富力南昆山温泉养生谷2011.12.121目录第一部分旅游地产发展趋势第二部分温泉旅游地产盈利模式第三部分操盘思路第四部分案例介绍2第一部分旅游地产发展趋势3发展趋势将对象放大至以主题景区为核心的旅游区，旅游与产业的复合开发则是当前的主流趋势面向短期度假与房地产相结合普遍运用高新技术与传媒娱乐等文化创意产业结合主题休闲旅游区价格的多策略性发展趋势与商业零售业相结合与文体休闲产业相结合强调游客的参与体验4发展趋势旅游居住互融开发模式，是近阶段旅游地产的发展趋势项目旅游驱动地产开发模式地产带动度假开发模式旅游居住互融开发模式主要功能旅游景区地产为主，旅游度假与旅游住宅为主，辅以旅游景区地产及配旅游景区与住宅、度假功能的住宅相结合套设施综合体，注重体验式生活产品构成主题公园、酒吧街、高尔夫球场独栋别墅、联排别墅、多层公寓、公园独特风貌居住组团、社区风情Shoppingmall、别墅、酒店等广场、学校、酒店、度假村、食街、会商业街区、社区文化中心、休所等闲娱乐中心、教育中心等主题风格第二居所/度假/休憩生态居住/健康居住/健康居住中西式风貌/古典、国际风貌分期物业开初期：旅游设施开发初期：第二居所及配套开发组团式开发中期：中端住宅开发中期：旅游设施与住宅共同开发各期围绕相异主题发重点演变后期：高端住宅开发后期：高端第一居所开发各组团采取综合式开发国内案例深圳华侨城/千岛湖/杭州宋城广州祈福新村/广州凤凰城东部华侨城/杭州休博园05年之前05年之前06年之后5发展趋势传统模式正在演进为更复杂的方式，其驱动地产的核心内容从未改变旅游＋地产旅游＝地产休闲酒店旅游功能观光体验主题商业公园中心商主地产S高旅游业住酒公会游题P尔中宅店园议艇公产权A夫养生功能心园功能商务酒店住宅…………度假主题度地产功能假村6发展趋势温泉的综合多元开发是市场的必然趋势温泉旅游开发的几种模式综合开发的必然趋势一、从土地开发角度：单一温泉温泉度温泉温泉开发无法快速回报土地价值最大假村小镇新城化。“休闲养生地产”的开发模式才能提高附加值，增加开发回报。泡、疗泡、疗、休闲泡、疗、休闲、二、从消费角度：高端人群的温娱乐、度假泉需求不单一在泡上，而是“保健疗养、运动游乐、商务会议、休吃、住、玩、购、乐、会议闲度假”等全方位、多层次、综合性的消费需求。综合性文化内涵主题三、从市场角度：温泉市场竞争激烈，产品单一将被淘汰出市场。只有主题鲜明，定位准确的温泉竞争力，才能长久保持竞争力。7发展最终形态温泉综合开发的目的是打造“温泉休闲综合体”清清理功能理功能关关系系形成功能聚集形成功能聚集温泉养生地产温泉会议休导导向向手段手段闲假中温泉综合度土地综合开发休闲产业整合心店土地综合开发休闲产业整合体的五大酒功能运商动闲打造打造温温泉泉综综合体的一般模式合体的一般模式乐游休区项街目业基基础础重点重点核心核心目目标标“温泉综合体”的打造最温温泉泉创创新新产产品品会议会议度假酒店度假酒店温温泉泉养养生地生地产产温温泉生活方式泉生活方式终目的是打造出一种全新的生活方式，为实现打造吸引核心打造吸引核心构构建接待建接待载载体体创创造利造利润润中心中心实现实现品牌突破品牌突破品牌营运创造可能。8温泉+特色休闲产业的嫁接开发模式?通过温泉与其他产业的嫁接以达成1+12的效果，必将是温泉旅游业发展的大趋势。?温泉旅游业本身竞争异常激烈，新建的温泉旅游地产项目要想突破，首先必须从战略高度上确定走“温泉+X”(温泉与特色休闲产业嫁接)的大温泉开发之路。六六““特色特色温温泉泉++景景区区””““温温大大泉泉++会议会议休休闲闲””““温温泉泉温温经经++运动运动游游乐乐””““温温泉泉++康康泉泉典典复疗养复疗养””““温温泉泉++生生态农态农模模庄”庄”““温温泉泉++旅游地旅游地产产””式式9景区化理念带入旅游地产开发中?由于地理位置的原因，提倡把景区化打造的理念引入旅游地产项目的开发。?把整个项目按照一个4A甚至5A级景区的标准来完善各项建设、提高各项服务，为旅游者和投资者创造更好的温泉旅游体验，将极大地提升项目的整体品质。配套配套设设施的施的完善完善景区化打造景景区风区风景等景等级级的提的提景区化打造人人员员服服务务水水品的提品的提的三个要素升升的三个要素高高10高水准的规划设计，是实现开发模式创新的关键由于投资较大、风险较大，温泉旅游地产的开发，更应注重在开发建设之前做好项目策划规划设计工作：一，策划规划设计不但要符合市场需求，同时要符合温泉项目自身经营的特点，应站在经营的角度来考虑策划规划设计问题，才能够确保未来销售和经营的成功。二，策划规划设计应对旅游地产特别是温泉与房地产产业的互动关系有深度研究，才能够超越“就地产做地产”的层面，通过“温泉+地产”实现质的腾飞。丰富的项目深度的研究专业的人员经验和调查队伍项项目成功的目成功的关键关键11第二部分温泉旅游地产盈利模式12旅游房地产利用温泉缔造一座小镇，创造一种生活方式，打造可居、可游的新都市主义模式，创建了温泉休闲与地产结合的赢利模式。宜宜居居带来带来了了居住居住刚刚性需求，是性需求，是项项目目运运宜宜居性居性旅游房地旅游房地作的基作的基础础。。产项产项目目开开发发的的两个两个关键关键因素因素稀缺稀缺带来带来了投了投资资需求，是需求，是项项目盈利的目盈利的稀缺性稀缺性保保证证。。阿阿沙沙诗诗甸甸玛玛旅旅旅旅游游游游小小小小镇镇镇镇13文化体验体验经济时代，温泉产品和服务的竞争将转化为品牌和文化的竞争，温泉文化体验将成为温泉旅游企业发展的新机遇。文文历历史史文化体文化体验验?文化体验盈利模式的开发，是从传统旅游模式演变出来的化化，它既具备了传统旅游模式的观光旅游，又具备了体验感体体验验民族民族文化体文化体验验受的功能。的的?如土耳其温泉浴通过温泉将历史文化和体验结合，腾冲火方方地理地貌文化体地理地貌文化体验验式式山温泉将大自然的奇特和亲身体验相结合等。14庄园经济庄园经济是一种以生态旅游、绿色农业为目标的拟态环境塑造，以生态旅游的主题，创造出一个都市人的非日常的户外游乐环境。11、、开开辟辟旅游新旅游新亮亮点，体点，体验验式旅游。式旅游。将将生生态态、、农业与农业与22、多、多种种盈利模式，盈利模式，充充分利用地分利用地热资热资源源，，开开辟辟温温泉融泉融为为一体，一体，优点农业产业农业产业的的发发展。展。创创建一建一种种新的新的温温33、、降低降低土地土地闲闲置和置和绿绿化化费费用，用，减减少投少投资风险资风险泉旅游泉旅游经营经营模式模式。。特色特色农农庄庄风风情果情果园园鲜鲜花花基地基地15会议商务会议包括大型和中小规模两种类型：对于温泉与大型会议旅游度假地结合的经营模式，其核心在于开展大型会议旅游活动。?中小型会议将成为“温泉+会议”盈利模式的主要来源。?休闲型商务模式的开启，有利于稳定客源的保证。在温泉里办公16会所模式会所在温泉项目开发过程中，具有不可替代的作用。并且会所的好坏，决定了温泉项目开发档次的高低。?会所的建立，对温泉项目开发有助于等级的提升。?会所经营中会员的建立，需要依靠良好的服务，人员技能和素质的提升是关键。会所+温泉提升项目整体品质17购物公园温泉项目和购物公园的结合，使消费得以提升。便捷的优美的购物环境，将诠释把如何记忆带走。?在自然中享受商业的便利，从自然中提升商业的价值。?在优美的自然环境中购物，环境的诱导使得当地特产更加诱人。?体验多元化，消费多元化的发展。大自然中购物18运动休闲修复身心的基核，温泉与运动的无缝连接，可以创造更多的利润点。动与静温泉+体育运动休闲+激情体验19品牌输出品牌是企业竞争力的核心，旅游作为一种异地消费，不可储存的无是诚信的载体，是最有价值形产品，决定了它更需要通过品牌形象的资产。来向消费者传达一种实实在在的感受。20第三部分项目简介21鸟瞰图22总平面及经济指标（125万）龙门规划经济技术指标(125万）　　产品比例总建筑面积1258685　总容积率0.58　别墅总建筑面积39925334.16%高层总建筑面积76946265.84%住宅总建筑面积1168715100.00%公建总建筑面积89970.06　别墅洋房户型比例别墅洋房面积（㎡）　占比面积（㎡）　占比150~17055%60左右10%170~21025%70~9055%210~25015%90~12020%≥3005%120左右15%23分期图及指标（125万）第一期主要技术指标第五期主要技术指标用地面积267141用地面积289405总建筑面积126111总建筑面积51066容积率0.47容积率0.18第二期主要技术指标第六期主要技术指标用地面积235857用地面积210270总建筑面积122778总建筑面积35217容积率0.52容积率0.17第三期主要技术指标第七期主要技术指标用地面积497532用地面积291523总建筑面积323678总建筑面积545062容积率0.65容积率1.87第四期主要技术指标81亩主要技术指标用地面积331998用地面积53689总建筑面积34940总建筑面积19833容积率0.11容积率0.3724公建配套展示图公共设施配套表项目建筑面积其他幼儿园11600　教育设施幼儿园21600　医疗及福利设施养生堂2000　会所12490已建文化设施会所22400　会所32400　游泳场　位于会所及养生堂体育设施网球场等　内社区居委会300社区服务站400社区服务设施位于高层裙楼内社区警务室100街道办事处1500售楼部1007　商业街4824　温泉中心13785　商业设施酒店45000