红星集团天津昆明项目财务评估谨呈：红星集团CRICCHINA/AUG，2010?2010克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有。第一章天津项目酒店可行性研究1.1市场分析—宗地区位宗地位于天津市河东区主干道旁，周边交通发达，与万达广场组成一个新的区级中心。天津筛选案例及本案位置图区位：?位于河东区，离市中心仅4.5km。万达广场交通：?项目位于津滨大道南侧，东西各有立交桥作为地面市中心4.5km区域交通枢纽，有规划4号线在项目北侧通过。红星天津项目氛围：?与万达广场组成两大城市综合体，大幅提升区域的商务环境和居住环境。市中心区域综合体案例红星项目31.1市场分析—宗地属性宗地是一个由住宅、商业、家居中心、办公等形态构成典型的综合体项目，体量大，可塑性强，影响力广。地块总指标总用地面积206600m2主干道津滨总建筑面积881281m2大道总地上建筑面积657536m2购物中心、商业地块分类指标酒店、LOFT公寓、步行街立交桥多层、高层住宅194749m2及规划四号线家居广场143430m2购物中心150000m2酒店家居中心式公商铺8642m2多层住宅寓办公34000m2LOFT公寓34000m2高层住宅酒店式公寓31623m2酒店30000m2新天地步行街28000m2地下商场71971m2机动车库199064m241.1市场分析—宗地总结仅以宗地的区位条件和属性条件来看，是具备打造高星级酒店的可行性。紧邻市中心，位于主干未来将成为区域级中心宗地体量大，是典型的道旁，交通便捷，商务氛围提高城市综合体项目具备打造高星级酒店的基础51.1市场分析—城市概况天津是中国四个直辖市之一，是北方重要的沿海经济城市和历史文化名城。?天津是中国四个直辖市之一，市中心距北京仅137公里。?天津市位于环渤海经济圈的中心，是中国北方最大的沿海开放城市，拥北京有中国第四大的工业基地、第三的外贸港口。天津?2009年，天津GDP达7501亿，有1200万常住人口，城镇居民人均可支配收入达到21430元。重庆上海?天津具有上千年的人文历史，拥有多个人文景点和三个国家级自然保护区。经济圈2009经济指标天津北京上海直辖市GDP（亿）75011215314901天津常住人口（万）120019721921城镇居民人均可支配214302673828838收入（元）61.1市场分析—城市资源：商务资源天津拥有成熟的商务环境和发达的产业园区规划，商务资源十分丰富。商业办公：?全市超万平方米以上的大型商贸设施已有128个。?非公有制商贸经济快速发展，已占到全市商贸经济总量的70%以上。?全市拥有办公楼182个，其中有甲级办公有56个，占31%。产业园区：开发区级别开发区名称投资成果外商投资企业4815家，天津经济技术开发全球500强企业中，共有区76家在天津开发区投资，投资项目达158个。国家级开发区包括华苑科技园、滨海科天津滨海高新技术技园、南开科技园、武清产业开发区科技园、北辰科技园、塘沽科技园六部分。经济技术开发区地区级开发区11个区县级开发区高新技术开发区71.1市场分析—城市资源：旅游资源天津拥有多个重点风景区和自然保护区，旅游资源十分丰富。八仙山国家级自然保护区旅游资源：盘山风景名胜区?天津旅游资源十分丰富，具有数十个中大型旅游景点。蓟县国家级自然保护区?其中5A级旅游景区2个，4A级旅游景区10个。?拥有3个国家级自然保护区。国家级景点：古海岸与湿地国家级自然保护区景点类别旅游景点名称古海岸与湿地国家级自然保护区国家级自蓟县中上元古界地层剖面然保护区国家级自然保护区古海岸与湿地国家级自然保护区八仙山国家级自然保护区盘山风景名胜区国家级风景名胜区国家级自然保护区天津古文化街旅游区津门国家级风景名胜区故里八仙山国家级自然保护区81.1市场分析—城市高星级酒店分布天津高星级酒店市场比较成熟，五星级酒店目前有20家，主要集中在滨海新区和市中心河西和平区域中。高星级酒店市场：?天津拥有三星以上酒店共93家。?其中五星级酒店20家。?四星级酒店46家，三星级酒店27家。和平区河西区滨海五星级酒店市场：新区?五星级酒店主要分布在滨海新区、河西区、和平区。区域汇总滨海新区5河西区4和平区4南开区2华苑地区1蓟县1宝坻区1东丽区1河东区1总计2091.1市场分析—城市高星级酒店运营天津五星级酒店的平均市场价格约为944元/天，平均出租率约为51%。酒店名称区域星级价格（元/天）平均出租率天津京津新城凯悦酒店宝坻区593060%天津瑞湾酒店滨海新区564155%天津天宝国际酒店滨海新区549860%天津滨海假日酒店滨海新区580045%天津泰达国际酒店滨海新区573750%天津万丽泰达酒店滨海新区5176340%天津滨海圣光皇冠假日酒店东丽区596660%天津君隆威斯汀酒店和平区5126540%天津日航酒店和平区593255%天津莱佛士酒店和平区5120545%天津滨江万丽酒店和平区5118045%天津天诚丽笙世嘉酒店河东区596660%天津新桃园酒店河西区571855%天津金皇大酒店河西区579455%天津瑞金花园别墅酒店河西区5118040%天津喜来登大酒店河西区5119640%天津赛象酒店华苑地区560360%天津金泽大酒店南开区567855%天津泰达国际会馆南开区589245%天津亿豪山水郡国际度假酒店蓟县594460%合计94451%101.1市场分析—区域概况本案坐落于河东区中心位置，是天津经济中心战略东移的重要区域。?河东区是天津市中心市区之一，位于天津市东部，占地40平方公里。现有居民73万人，河东区是天津的发源地之一，是市区连接滨海新区的前沿，是实现天津市经济中心战略东移的要地。红星天津项目?河东区建设成现代商务商贸物流基地、直沽文化旅游基地、都市工业示河东区范基地。河东区的GDP增长连续保持在20%以上。?河东区还将借助海河开发、建设滨海新区的有利时机，着力发展商贸物流和现代服务业，并规划了"五区三带"的建设。"五区"即围绕楼宇比较集中的大王庄地区、新开路地区、大直沽旅游商贸区、津滨大道、天钢地区五个商业聚集区，发展商贸、物流、现代服务业。河东区街道划分111.1市场分析—区域资源河东区拥有多个城市旅游景点、五大规划商业聚集区和一家五星级酒店，区域资源比较丰富。?全国三大妈组庙宇之一的天妃宫遗址，荐福观音天钢寺和海河公园已成为天津的旅游热点。新开路天诚丽笙世嘉酒店天妃宫遗津址滨大大道王庄红星天津项目荐福海河公园观音荐福观音寺寺大直沽天妃宫遗址五大商业聚集区海河主要景点及五星酒店公红星本案园121.1市场分析—区域高星级酒店运营河东区高星级酒店的平均市场价格约为633元/天，平均出租率约为51%。酒店名称区域星级价格（元/天）平均出租率天津天诚丽笙世嘉酒店河东区596660%天津世纪泰豪酒店河东区439860%天津财富豪为酒店河东区453545%合计63355%天津天诚丽笙世嘉酒店天津世纪泰豪酒店天津财富豪为酒店天津天诚丽笙世嘉酒店是由美国卡尔森酒店管天津世纪泰豪酒店座落在河东区迎宾大道卫国天津财富豪为酒店是一家位于河东区津塘路上的理的一家高星级标准筹建的酒店，拥有多种不道上，是一家欧式建筑风格的高档酒店，毗邻高档酒店，毗邻河西繁华的商贸区、小白楼、国同类型的客房，周边有五大道、古文化街、静市中心商业区，紧靠快速路，直达天津机场，展中心、北京京津高速，东临京塘高速，交通十园等景点以及滨江道购物中心。空港工业区，火车站，天津国展中心，地理位分便利。置优越，交通便捷，四通八达。131.1市场分析—总结通过对于宗地的理解、城市及区域情况的研究，宗地完全具备打造五星级酒店的可行性。　五星级酒店四星级酒店天津市/河东区情况匹配星级城市指标城市属性国家经济中心、直辖市、国际旅游城市经济发达城市、计划单列市、一线旅游城市直辖市五星级国民生产总值国民生产总值大于2000亿国民生产总值大于1000亿7500亿五星级居民人均收入居民人均收入大于10000元/年居民人均收入大于5000元/年12639元/年五星级市区人口总数市区人口总数大于800万市区人口总数大于500万1115万五星级区位指标区域整体成熟度该区域整体成熟该地区整体较为成熟区域整体较为成熟四星级区域交通条件道路交通发达，附近有轨道交通站点道路交通较为发达主干道通过，有轨道交通站点五星级区域配套条件周边有商务及高端住宅配套周边有基本商务及住宅配套自身有高端商务及居住环境五星级市场指标目前日人流量4万，未来约8区域客流量日人流量大于7万日人流量大于3万四星级万区域酒店入住率情况高于50%高于50%50%五星级区域酒店分布情况非五星级酒店集聚地非四星级酒店集聚地区域内目前星级酒店未饱和五星级具备打造五星级酒店的可行性！141.2财务评估—酒店投资评估根据酒店的建筑面积3万㎡推算其各项成本费用，其静态的成本为34869万元。指标值单位酒店总建筑面积30000㎡酒店占地面积6000㎡序号成本项目土地单价（元/㎡）总成本（万元）土地费用1423元/㎡(4269)前期费用800元/㎡(2400)建造成本5000元/㎡(15000)酒店投资（假设前提）内装费用3500元/㎡(10500)设备费用700元/㎡(2100)开业筹备费用200元/㎡(600)合计-(34869)151.2财务评估—酒店溢价评估：对住宅的溢价酒店对于住宅的溢价率为6%；高层溢价900元/㎡，洋房溢价1200元/㎡。高层公寓（销售）洋房（销售）评估因素权重基础分值酒店溢价分值权重基础分值酒店溢价分值城市能级5%1001005%100100区域位置10%10010010%1