禧瑞都2010年营销方案2009年11月30日?2007BCL目录：?2007BCL市场研究—目录?2007BCL市场研究--房地产宏观市场分析2009年1-9月份土地供应分析：?2007BCL市场研究--房地产宏观市场分析2009年1-9月份北京房地产投资额统计：?2007BCL市场研究--房地产宏观市场分析2009年1-9月份北京新开工面积：?2007BCL市场研究—房地产宏观市场分析1-11月份北京商品房价量走势：截止到11月底，北京销售商品住宅已突破14万套，11月销售均价已达16723元/平米进一步创出历史新高，同比去年11月份增长32%?2007BCL市场研究—房地产宏观市场分析09年房地产宏观市场小结：?北京房价不断大涨，超越07-08年高点并不断创出新高?消化率保持在100%以上，供不应求主导市场?地王频出，市场热度不断上升?开发商金融环境宽松，销售回款猛增，资金宽裕?房地产市场政策总体优越，但目前政策收紧逐步展开，部分优惠政策行将到期?2007BCL市场研究--房地产宏观市场分析2010年宏观政策风险提示：?由于近期房价增长进一步加快，明年政策风险性加大（目前政策已有收紧趋势）?投资客和房价成为首要调控对象?保增长和政策连贯性使得政策不会出现大幅调整?一旦泡沫继续积累，政策可能再度成为其破灭的针刺?2007BCL市场研究--房地产宏观市场分析小结：2010年宏观经济将进一步回暖，房地产投资仍然是主要的金融投资方向，预示着房地产发展速度有望进一步提高。09年北京土地供应较08年有了大幅增长，为10年的房地产供应提供了保证。同时，由于土地市场溢价增幅高企，预示10年房地产的价格将进一步上扬。09年北京商品房投资规模较08年增长有限，且商品房新开工面积仍处于负增长，必然会导致2010年上半年商品房供应紧张。09年商品住宅价增量涨，在价格不断创新高的同时，月销售量也创出新高。?很多迹象表明，2010年市场仍将维持强势，销售价格创新高将不可避免，但由于新开工面积减少等因素制约，销售量的增长有限。?同时，由于房价的过快增长，宏观政策调控的风险也逐渐增大，2010年有可能因为政策调控力度的加大使房地产市场出现震荡。?2007BCL市场研究—北京高端房地产1-11月份北京高端主要监控项目价量走势：北京高端项目的销售更是取得了大幅度提高，11月份销量同比去年有了十余倍的增长，价格同比去年11月份也增长了73%?2007BCL市场研究—北京高端市场分析1-11月份北京主要监控高端小户型价量走势：09年高端小户型销售同样迅猛，截止到11月底共销售3136套，11月均价接近4万元。?2007BCL市场研究—北京高端市场分析1-11月份北京主要监控城区豪宅价量走势：大户型豪宅09年呈平稳增长态势，7月份达到套数新高，11月份达到价格新高。由于下半年星河湾、泛海国际以及紫玉府相继结盘，豪宅的销售量受到一定影响，目前主要销售的是霄云路8号。?2007BCL市场研究—北京高端市场分析近期高价房销售统计：商品住宅成交变化走势统计商品住宅成交变化走势统计(30000~40000)(40000~50000)面积(万面积(万日期数量均价日期数量均价㎡)㎡)2006年1172.47368462006年801.44444372007年51314.83342492007年872.79448742008年106227.11337182008年1415.09439932009年275351.67342562009年3108.143672高房价住宅的销售量每年持续大幅增长，即使在房地产处于下滑的2008年，高价房的销售也几乎增长了一倍。09年11个月3万-4万的高价房源销售套数比08年全年增长160%，4万-5万的增长120%?2007BCL市场研究—北京高端市场分析近期高价房销售统计：商品住宅成交变化走势统计商品住宅成交变化走势统计(50000~60000)(60000以上)面积(万面积(万日期数量均价日期数量均价㎡)㎡)2006年30.09583742007年140.51649752007年160.51563652008年281.64555172008年191.05814522009年532.54533742009年381.466790709年11个月5万-6万的高价房源销售套数比08年全年增长90%，6万以上的增长100%?2007BCL市场研究—北京高端市场分析小结：北京高端项目的销售量和销售价格增长始终引领北京房地产整体销售增长。09年更是起到了推动房价快速增长的作用。近几年高端项目的销售量呈大幅增长趋势，经济波动对高端项目的销售影响微弱。高端项目中小户型的销售增长尤为明显，价格增长40%的同时，销量增长10倍以上。09年下半年城区大户型豪宅项目供应减少，致使销量下降但价格提升迅速。2010年高端项目的销售将仍然维持快速增长，高房价项目（均价在3万以上）的区域将不断扩大，高价房销售量占北京整体销量的比例还会增高。?2007BCL市场研究—CBD区域市场分析明年ＣＢＤ形势预测CBD东扩为区域经济注入强心针CBD东扩被称作“新世纪中国梦开始的地方”，新的设计方案中低碳生态，人与自然的和谐、城市的可持续发展、以人为先等成为主要思路。新增300万平米写字楼，形成以国际金融为龙头、现代服务业为支撑、新闻传媒产业为补充，为CBD的发展注入了新的活力。同时，维持CBD区域整体25%的公寓规划，使CBD的住宅项目更加臻稀，也为禧瑞都明年销售价格的进一步增长提供了良好支撑。?2007BCL市场研究—CBD区域市场分析1-11月份北京CBD商品房价量走势：09年CBD核心区域房地产销量有了质的变化，11月份价量都达到了新高。这主要是因为在房地产销售态势发生扭转后CBD的投资价值被充分发掘。?2007BCL市场研究—CBD区域市场分析1-11月份北京CBD商品存量统计：剩余房源户型面积比户型套数占比总存量（万项目平米）一居两居三居四居复式及以上一居两居三居四居复式及以上禧瑞都5.52.220.042.151.09——40%1%39%20%　星源汇1.71.450.200.050.02——85%12%3%1%——三里屯5.80.520.873.131.28——9%15%54%22%——soho御金台0.9——0.040.600.27————4%67%30%——圣世一品阁2.80.640.841.120.140.0623%30%40%5%2%万科公园54.61.66——2.94————36%——64%————CBD核心号世界城0.20.20————0.00——99%————1%——擎峰9.8——2.354.612.350.49——24%47%24%5%工三Plaza0.40.220.140.05————54%35%12%————屯三里86.721.04——————84%13%————3%悠唐2.60.601.430.57————23%55%22%————朝阳首府　　　　　　　　　　　合计42.314.226.9515.225.150.5534%16%36%12%1%泛海国际81.5————0.631.07——————37%63%——龙湖唐宁3.60.86————0.04——96%————4%——ONE城区高端九都汇91.340.110.110.78　48%12%12%28%　山水文园8.6————1.320.171.32————47%6%47%霄云路846.4——————4.420.18——————96%4%号合计191.416.437.0617.2711.622.0552%9%22%12%4%由于CBD今年的销售量不断增大，市场存量大幅减少，目前CBD核心区域内的存量只有42.3万平米，其中一居和三居占的比例比较大。?2007BCL市场研究—CBD区域市场分析北京CBD近期二手房销售统计：竞争项目二手房售价情况统计表序号名称一居二居三居四居其他价格(元/平价格(元/平价格(元/平价格(元/平价格(元/　　面积（平米）面积（平米）面积（平米）面积（平米）面积（平米）米)米)米)米)平米)43000-1新城国际30000-4000062-9031000-45000110-13030000-5000020060000-63000380-4006000045041000-2财富中心26000-3000080-9025000-31000120-13525000-40000160-20033000-46000400-550500006003世贸国际22000-300007525000160-17525000-3500018035000280-400240004004温莎大道23000-280009021000-29000130-15025000-27000240-30025000400310005405万达广场22000-24000602100012520000-23000120-1502200030022000130040000-6金地国际2500065-8028000-32000100-15027000-30000150-20026000-59000200-48044000500-6807华贸中心24000-2700060-8024000-28000120-1502500020022000-250002504000055020000-8现代城15000-1600055-801600070-12015000120-1503000040028000400-12009蓝堡国际22000-2500045-702