2010年成都别墅市场报告营销中心.策划部2010年5月2010年中国宏观经济及成都别墅市场分析预测一、2010年中国宏观经济分析二、2010年成都别墅市场分析三、2010下半年成都别墅楼市预测四、2010下半年别墅市场策略建议一、2010年中国宏观经济分析1、总体形势判断2010年第1季度，中国经济回升的势头加快，GDP增长11.9%，工业增加值增长19.6%，CPI上涨2.2%，原材料、燃料、动力购进价格上涨9.9%，经济增长偏热苗头的预警出现。2、通胀预期不可掉以轻心今年二月份消费物价上涨了2.7%，三月份回落至2.4%，一季度为2.2%，低于政府年初确定的控制目标。但促进物价上涨的因素依然存在，而且4月以来有明显的增长。3、对贸易顺差减少和出现逆差的分析今年一季度的对外贸易呈现出一些戏据性的变化。一方面进出口出现恢复性的高速增长，增速达到了44%，另一方面，贸易顺差大幅收窄，三月份甚至出现逆差。4、从房价格上涨看宏观政策操作a.房价问题一直是社会关注的焦点，两会”上代表和委员们发表了一通抑制房价的议论，进入四月份以来，继续疯涨。b.面对房价过高，上涨过快，4月14日国务院常务会议出台了更为严格的差别化的住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积超过90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。c.房价过高地区停放第三套房贷、加紧制定第二套住房的认定标准，加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，加快保障性安居工程建设。二、2010年成都别墅市场分析（一）成都别墅整体发展趋势区域化、板块化由于土地资源的稀缺性，成都市主城区别墅项目相对较少，形成“区域化、板块化”的发展态势，成都别墅主要集中市区板块和郊区五大板块：光华大道-温江、南延线-双流区域、牧马山-新津区域、都江堰—青城山板块、东北新兴板块。市区板块——混合性开发将成主流市区别墅项目（三环以内）多达10余个。市区别墅主要集中在历来被成为贵胄之地的城西片区，如浣花溪、外浣花、金沙、国宾板块等。由于国家政策限制和土地紧缺，作为别墅项目，市区别墅除少量为纯别墅社区外，新开发项目多以混合型为主，即高层+别墅的形态，而即使是纯别墅社区，物业形态也多以联排、叠拼等类别墅为主。城西板块——中产青睐的西贵之地、自然生态凭借光华大道快速便利的交通、城西良好自然生态和文脉的区域认知，国内大量一线品牌开发商的进驻，城西历来有西贵一说，始终在成都别墅市场中占据着显赫的地位。如今，城西别墅已随着光华大道、羊西线、沙西线三条道路向外延伸，一个庞大的别墅家族在城西形成。代表别墅：芙蓉古城、国色天乡别墅、仁和春天大道、中海·央墅、中海·龙湾半岛、今日田园、西贵堂、清溪玫瑰园、万科?金域西岭南延线-双流板块——聚集国内一线品牌、成都别墅的标杆以高端别墅领先的地产开发奠定了南延线区域高端、品质化的居住调性。国际化的市政规划和众多国内一线品牌开发商品牌大盘的打造，势必将成就城南成为成都最有价值的居住板块。对别墅的极致追求，让我们看到今日成都别墅的标杆和样板的风采。代表别墅：麓山国际社区、蔚蓝卡地亚成都雅居乐花园、蔚蓝卡地亚、蓝山溪谷、河畔·新世界、三利福邸牧马山板块——纯粹的别墅住区、别墅价值新兴区域牧马山别墅的最大特色，那就是纯粹，区域所在物业都是别墅。因其绝好的自然浅丘坡岭地貌和山水资源，以及容积率小于1的规划要求，奠定了牧马山成为高端低密度别墅项目的基础，代表别墅：龙湖·长桥郡、置信·牧山丽景、华新·锦绣尚郡、三盛·翡俪山、恒大·金碧天下、中航云岭高尔夫别墅、维也纳森林别墅都江堰——青城山板块休闲度假别墅聚集区、天然的度假别墅成灌快铁的开通，该区域通达性的加强，区域价值由度假、休闲的第二居所转变成为理想的第一居所。青城山是成都最早形成气候的别墅开发区，主要是依托稀缺资源形成了一个具有辐射力的休闲度假别墅聚集区，类型涵盖了独栋、联排、叠拼别墅等等，如今的青城山片区新开发楼盘在开发理念、楼盘体量和自身配套上，显然已经步入一个全新的阶段。代表别墅：置信·芙蓉青城、香颂湖国际社区、青城山房、龙湖·小院青城城东板块——独一无二的山水别墅龙泉拥有成都平原所不具备的山脉地貌，其果林翠绿、水域众多的优势，奠定了修建山水别墅的基础。在近郊板块中，龙泉的别墅产品属于起步较晚的，该区域自然生态环境优美，以桃花之乡闻名，独特的山地地貌形成了建造别墅的理想之地。代表别墅：中粮·御岭湾、东山国际·传世家宝、桃源铭城北板块：别墅后起之秀如今，保利·公园198、蓝光·观岭的相继面世，城北的发展势头已不容小觑。城北有丰富生态资源和文化底蕴，随着交通的不断畅通，城北配套的完善，众多品牌企业的倾力打造，相信未来2-3年内，城北将成为成都高档别墅的代言。成都政府对“成都新区、北部新城”的规划建设已经驶入快车道，为城北的高档住宅市场带来了发展契机。未来能实现与中心城区的无缝对接和周边城市的互通互连。目前区域内含别墅的项目屈指可数，且均为混合型住宅，但未来整个区域向好的发展，为别墅项目奠定了良好的开发价值。代表别墅：保利·公园198、蓝光·观岭、万科·双水岸、香洲半岛（二）成都别墅市场总概回顾2009：量价齐升，均价近万。成都别墅市场的表现整体成上攻趋势。从年初的市场回暖到此后的逐步火爆，成交量、供应量、成交均价在波动中呈现上涨趋势，无论是低中档别墅，还是顶级别墅，均表现出火热势头。据相关权威机构提供的最新数据显示，2009年1-12月，成都市别墅共计成交96.97万平方米，合计3257套房源，成交金额达96.71亿元，成交面积占整体市场的4.13%，成交金额占整体市场的8.26%。展望2010：呈3+2格局，齐头并进。“三山+两圈”成为成都别墅市场的重头戏。2010年将是成都别墅市场的“转战年”。由于别墅开发用地的稀缺性和成都市东、南、西、北出城快速交通枢纽的建成，2010年成都别墅的开发也将由中心城区慢慢向周边各二圈层延伸，未来别墅开发的主战场将形成以“三山”（青城山区域、牧马山区域、龙泉山区域）和“二圈层城市”（如新津、蒲江、青白江、德阳等）齐头并进的发展态势。城南、城西供应占据七成分额。在整体市场回暖的大背景下，别墅市场也开始活跃起来，尤其是成都别墅的代表区域双流华阳板块。主城区由于资源的稀缺性，城市别墅将会逐渐淡出人们的视野，而是向外发展到各郊县。从09年1-12月别墅市场的供应情况来看，双流是成都市别墅市场最重要的区域，其次为温江，两者套数占比达70%，主要项目为麓山国际社区、蔚蓝卡地亚、国色天乡别墅。“联排”领衔，突破千套销量。从物业形态来看，09年1-12月成都市场联排物业成交套数与面积均最大，共计1119套，33.22万平方米，主要项目为保利公园198、华侨城·纯水岸、蔚蓝卡地亚，联排物业主要以其相对适中的面积与低总价受到市场欢迎。双拼、联排、叠拼别墅价格波动相对较小，主要集中在7000-10000元/平方米，表现比较平稳。别墅成交量在12月初达到最高点，12月份共成交513套，合计15.75万平方米，占别墅成交面积的16.31%，主要项目为保利·公园198、麓山国际社区和国色天乡别墅。成都别墅1-2月销售数据1791319262575141温江双流新都都江堰龙泉陴县主城区成都别墅1-2月成交均价主城均价：14224元/㎡双流均价：13674元/㎡陴县均价：7876元/㎡新都均价：9600元/㎡温江均价：8867元/㎡龙泉均价：8609元/㎡都江堰均价：7789元/㎡1-4月成都别墅市场分析1、总体供应量截至目前，成都别墅市场（主城区及12个县市）供有约80个在售项目，截至4月底，成都市共有约4500套纯别墅（独栋、双拼、联排）、约5000套叠拼及花园洋房。2、纯别墅总体供应情况全市1-4月别墅供应600500500400300系列120518620010000一月二月三月四月1－4月成都市场共供应891套别墅，其中一月供应500套，二月无供应，三月供应205套，四月份供应186套。3、纯别墅销售情况1-4月成都别墅整体销售情况300269250200166独栋150双拼联排10075707471675242503937210一月二月三月四月1－4月成都市场共销售983套别墅，其中联排比重最大，共销售580套（含09年末部分备案房源）。总结：从横向动态来看，1－4月成都全市别墅的各物业类型销售呈略微下降走势。3-4月成交量下滑与新政及整体市场调控影响有关。2010年成都春季房交会别墅情况1、2010成都别墅放量将达250万平两极分化严重2010年成都春季房交会，成都别墅市场将迎来一轮前所未有的放量。青城山，将有不下20个项目问世；而一向缺乏区域高端代言的龙泉也将有众多高端别墅亮相。别墅市场产品分区将呈现两极分化：一方面是总价超千万的独立别墅独占鳌头；另一方面总价300万以内的经济别墅产品也将占去市场的半壁江山。成都别墅市场将有更多的经济型中小别墅面市，其中，如今年主打经济别墅牌的恒大·金碧天下、锦绣尚郡、蜀山栖镇、成都雅居乐花园·香草山等继续推出原有产品外，舜元·桃源铭、西郡英华、怡湖·玫瑰苑、同森集团新津别墅项目均会推出总价控制型经济别墅产品。2010年都江堰、龙泉驿、温江、新津、金堂、青白江等郊区县市都将有众多别墅项目面市，如：滕王阁地产青城山别墅项目、国色天乡别墅新批次、华西希望集团·美好老君山别墅项目、同森集团新津别墅项目、深圳泰然集团青白江别墅项目、龙湖