2013年中国房地产行业调查分析报告目录我国房地产市场发展历史及现状高房价背后的成因房地产市场未来何去何从朱镕基总理2003年卸任时的讲话朱镕基总理2003年卸任时的讲话?“绝大多数同志，还没意识到房地产过热的严重性”?本届政府就要到期了，我现在最担心的是经济过热。我搞了50多年的经济工作，我能深刻体会到我国的这种“综合征”，日子稍微刚好过一点，就搞浮夸的作风、盲目的自满，莫名其妙的折腾、无知的决策。我讲过房地产的过热，但是我发现绝大多数同志都还没有意识到这个问题的严重性，总是首先来一句话“总体上都是非常好的”然后说那么一点点的问题。绝对不是这样！这种过热是不得了的，1993年就是房地产的过热，结果现在的海南岛还是“遍体鳞伤”。我看外国的报刊，都在讲中国的泡沫经济已经形成，房地产过热，风险太大。?本文摘自《朱镕基讲话实录》第四卷第480-489页，原标题是《值得纪念的五年》:?我非常担心的就是搞“城镇化”。现在“城镇化”已经跟盖房子连在一起了，用很便宜的价格把农民的地给剥夺了，让外国人或房地产商搬进来，又不很好地安置农民，这种搞法是很危险的。这跟中央的政策精神根本不符合，我们曾经多次讨论过，就怕这个东西。?还有，现在搞主题公园成风。在国外都没这么搞的，迪斯尼公园，美国有两个、法国有一个、日本有一个。现在主题公园在中国很多地方全冒出来了，外国人自己不出钱，你的地卖给人家很便宜，破坏了国家的土地资源，另外还用你的钱。搞这个东西干什么呀？！现在很多地方的农民连饭都没得吃，还搞什么主题公园，谁去看呀？中国房地产发展历史?第一阶段1998年-2003年住房货币化改革，奠定了房地产高速发展的基础。?第二阶段2003年-2007年应对SARS事件，当时政府出台政策，把房地产市场作为支柱产业，自此我国房地产行业发展进入快车道。?3.第三阶段2007年-2008年9月?房地产泡沫开始积累，为此，央行提出“二套房”概念，并提高“二套房”的首付比例和按揭利率水平。?房地产市场从住房投资为主导的市场逐步转变为住房消费为主导的市场，?4.第四阶段?金融危机“救市”政策从根本上改变房地产市场利益格局，推动房地产市场向投资为主导的市场快速发展?中国房地产行业的走势?“三个歌名”来代表过去、现在和未来?过去——“千年等一回”?现在——“让我欢喜让我忧”?明天——“无言的结局”?中国（上海）房地产的变数在政府及其相关政策！中国、上海房地产的火爆有多种因素共同使然，但政府和政策的推动是最主要的因素！！！?2000年以来，我国房价涨多跌少已是不争事实。一方面，房价往往涨幅大跌幅小，另一方面，房价上涨的持续时间往往较长而下跌的持续时间往往较短，除了2008年受国际金融危机和国内经济下滑影响而导致房价出现短暂、小幅下跌之外，进入新世纪以来，我国房价基本呈较快上涨之势。部分城市如北京、上海、深圳、杭州、厦门等房价涨幅明显偏大，明显高于当地居民可支配收入增长，2009年以来上述城市房价收入比均超过10倍，北京、上海、深圳甚至超过了13倍，高房价问题凸显。商品房结构不合理:?房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素?住房供应结构中经济适用房、保障性住房等政府调控房源应占总房源的30%~35%比较合理，但现在市面上商业营业用房、别墅、高档公寓的比率较大，无法满足中低收入消费者的购房需求，引发房地产市场供求关系的失衡。一、房价——收入比联合国3:1美国3.5:1中国10-15:1房价——收入比假设：人均收入=5千每户月收入=1万每户年收入=12万联合国3:136万美国3.5:142万中国10-15:1120万-180万商品房价格上涨过快中国房地产的失衡?1、自有资金和信贷资金的失衡（房价收入比）?2、自住和投机的失衡?3、地价和房价的失衡（投入和产出的失衡）?4、房地产发展与土地资源的失衡?5、房价和租金的失衡?6、商品房和保障住宅的失衡?7、效率和公平的失衡?8、价格和价值的失衡?9、楼市与股市的失衡（警察与强盗故事、掠夺）?10、理论与实际的失衡?11、政府与市场的失衡价值和价格的失衡?表现为规划（容积率，噪音，日照视觉、地下车位）、质量（材料、渗漏、沉降）、环境（绿化、治安）、科技含量、能耗（节能保温）、配套（交通、产业、教育、医疗、文化、商业）、企业品牌（物业管理，售后服务）等方面的缺陷。我国建筑能耗占总能耗30%（25年前占10%），2020年逼近40%，而其中55%的能耗是冬季取暖和夏季制冷）；我国既有建筑和新建建筑中，高能耗建筑分别占99%和95%，我国单位建筑能耗是发达国家的2—3倍多。?到2000年末，我国建筑年耗商品能源共计3.76亿吨标准煤，占全社会终端能耗总量的27.6%，最终将至35%左右。此外，由于我国住宅建设品质低的原因，使我国住宅平均使用寿命不足30年，远低于设计寿命50年的标准，而发达国家的住宅寿命一般高达80年。我国房地产市场存在的其他问题1.市场秩序比较混乱2.对住房的保障功能重视不够3.现行城镇住房保障制度也存在一定问题（公积金：惠及面十分有限且公积金分化严重；经济适用房：腐败的温床，人民得到实惠少；廉租房：制度重视不足，覆盖面小。）……吴敬琏：中国面临严重的资产泡沫破裂风险?中国目前的资产泡沫风险比日本20年前泡沫破裂之前的风险还大。一旦出现问题，其后果将是十分严重的。?对中国内地9月底广义货币供应量达94.4万亿元表示不安，而内地2012年头三个季度的GDP总量仅为35.3万亿元。?你们看到过世界上有这样的国家吗？由于实际发行的更多票据意味着更多债务，政府资产负债表上的债务水平太高了。?中国人民银行和财政部为支撑泡沫做了大量工作，但这是不能持久的。中国应该全面改变其经济增长模式，应该让内需成为推动经济增长的主要动力。商品房空置率适度4%-5%警戒10%以上严重积压区20%以上我国自2002年起,商品房空置率始终处在20%的水平上下。商品房空置率“中国660多个城市，连续6个月以上电表读数为零的空置房高达6540万套，足够2亿人住。”——2006年媒体消息（当年国家电网公司坚决否认该消息的真实性）高房价背后的成因1.土地价格的上涨2.建筑材料价格上涨3.新建商品房品质的提升4.市场供应结构的变化5.投资和投机性购房力量拉动6.国家土地供应和金融机构信贷趋紧7.房地产产品特定的差别性8.产业中各方的期待，炒作和有意抬升9.土地的有限性和房地产的自然增值性10.劳动力价格的上涨高房价背后的成因?人口经济的聚集结构?城镇化发展过程中的不合理现象农村城市高房价背后的成因?我国的土地制度高房价背后的成因2011胡润财富报告显示中国千万富豪已达96万人，相比去年增长9.7%，其中包括6万多个亿万富豪，比去年增长9.1%。在富豪个人投资方向上，房地产占据主导地位，超过1/3受访富豪选择投资房地产高房价背后的成因2012凤凰财经峰会张五常谈四万亿刺激政策：乱花钱必闯大祸?张五常在峰会上就《中国改革做对了什么》发表了演讲，(过去十年)中国做的不对的，就是引进西方的，就是抄凯恩斯的，凯恩斯的花钱政策，就是假设是有无数的失业的人，假如不是那么多人失业，你在这边花钱出去，这就是我们所说的挤迫的效应，就是把另外地方的工业搬过来政府这边做，就会引起通货膨胀。?他认为中国的房地产不存在泡沫，房产是普通人财富积累的仓库，没房子住的人是因为他们没有机会赚到钱。现在政府建了很多经济适用房，或者是廉租房，存在很大的问题，你把所有的穷人都放在一个地方是很不对的，香港的经验是灾难性的。张五常认为，政府要协助那些人买房子，要放多一点土地出来，要增加容积率，然后对某些穷人来说，你可以帮助他们，补贴一点低价给他们。他们为什么要去炒房？?一个方面，CPI指数在不断的上涨?目前的CPI指数已经超过了银行存款利率?另一个方面，经济危机影响的蔓延和持续?实体经济面临的生存环境更加恶化，很多人手里拿着钞票但是没有好的投资渠道，于是，住房市场便充盈了大量的资金，房价想不高也难。?中国还面临着中等收入国家的“陷阱”。高房价背后的成因?保障性住房的滞后性?对民营企业投资和发展的限制?城市化进程?独生子女政策拉高融资结构单一，过度依赖银行上市融资信托融资银行信贷债券融资基金融资融资结构单一，过度依赖银行“只有房地产信贷，没有房地产金融。”——聂梅生，全国工商联住宅产业商会会长Hold不住的房价提高契税征收房屋交易税、个人所得税增加中小户型和中低价位商品房供应提高存款准备金率加息20065.5%20077.6%20086.5%20091.5%201013.7%02%4%6%8%10%12%14%全国70个大中城市房屋销售价格全年平均涨幅?一、我国现行房地产税收政策体系?二、税收调节房地产市场的作用机制分析?三、房地产税收政策调控效应分析?四、税收政策及税种设置存在的问题分析?五、究竟该如何利用和完善税收政策来引导其发展方向房地产税收制度的基本情况从房地产的流通过程来看?房地产的经营活动一般分为开发、保有和转移三个环节?房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、营业税、企业所得税、城建税等十余种?特点：转移环节税负较重，保有环节税负较轻。我国房地产税收制度的问题1.在房地产的开发、保有和转让三个环节，税种的设置不均衡.2.收费项目多，税费体系不完善，存在混乱现象。3.房地产的税收政策导向性不强。税收调节房地产市场的作用机制分析?（一）税收对房地产市场的作用机理?1、税收对房地产市场供应的调节作用?（1）对供应量的调节作用?商品房的价格一般由“本、费、税、利”四项构成，这四项是最根本的价格组成要素。在这四