企划部2013年5月土地市场一、供应分析2013年5月份，已公布有59宗土地上市，上市面积共计417万㎡，供应量与4月份相比上涨了46.8%。5月，新增挂牌土地59宗，其中住宅类5宗，居住混合类7宗，商业类7宗，工业类40宗。新增居住用地25万㎡，占6%；居住混合用地34万㎡，占8%；商业用地41万㎡，占10%；工业用地316万㎡，占76%。本月以工业类用地供应为主，分布如图：（数据来源：天津市土地交易中心）5月，市内六区没有新增供应；环城四区新增供应37万㎡，其中居住类20万㎡，工业类17万㎡；滨海新区新增供应135万㎡，其中居住混合类23万㎡，商业类14万㎡，工业类98万㎡；远郊地区新1企划部增供应245万㎡，其中居住类6万㎡，居住混合类11万㎡，商业类33万㎡，工业类195万㎡。从本月数据图来看，本月各区域的土地供应量较上月有较大增长，市内六区没有土地供应；环城四区居住与工业类用地相当；本月最大的供应量来自远郊地区，有大量工业用地供应；各区域供地分布如下图：（数据来源：天津市土地交易中心）2企划部二、成交情况2013年5月份共有67宗土地成功出让，成交面积341万㎡，成交量环比4月上涨了15.2%。5月共成交67宗土地，其中居住类8宗，居住混合类9宗，商业类17宗，工业类33宗。成交居住用地32万㎡，占9%；成交居住混合用地81万㎡，占24%；成交商业用地56万㎡，占17%；成交工业用地171万㎡，占50%。本月成交类型相对平均，各类土地成交情况如图：（数据来源：天津市土地交易中心）5月，市内六区成交5.9万㎡，其中居住类3.3万㎡，居住混合类2.6万㎡；环城四区成交11万㎡，均为工业类用地；滨海新区成交181万㎡，其中居住类3万㎡，居住混合类65万㎡，商业类32万㎡，工3企划部业类81万㎡；远郊五区县成交142万㎡，其中居住类26万㎡，居住混合类13万㎡，商业类25万㎡，工业类78万㎡。从区位来看，本月的成交市场有所上涨，成交以工业类为主。市内六区有居住用地成交；环城四区均为工业类成交；滨海新区的开发类用地与工业类成交量相当；各区域成交分布如下：（数据来源：天津市土地交易中心）4企划部成交关注：1、天房17.4亿包揽河西洞庭路西侧2宗地溢价率逾70%河西区洞庭路西侧两宗地块今日出让，天津房地产发展有限公司（天房）以17.4亿元包揽，溢价率分别为71.58%和79.86%。其中津西陈塘（挂）2013-030号3.28万平地块楼面价约为12420元/平米。10逾房企68轮竞价群雄逐鹿河西宅地作为天津中心城区年内首宗居住性质用地，该地块引起业界广泛关注。搜房一线爆料，此次龙头房企齐聚首，天房、振业、融创、万科、保利、金地、首创、万通、中海、招商、富力、星河、津滨、路劲、金融街等10逾房企围观并竞价，天津富力城房地产开发有限公5企划部司董事长谢强，保利（天津）房地产开发有限公司总经理周涛亲临现场督战。拍卖现场竞价激烈，据悉，两宗地块分别经过46轮和22轮的激烈角逐，期间融创、振业等多家房企多次出价，最终天房集团分别以6.4亿和11亿全部包揽。中心城区黄金地段再添新盘未来多条地铁线辐射该地块位于陈塘庄科技商务区内，毗邻河东、梅江等成熟商圈，临近地铁一号线、昆仑路快速路、黑牛城道等多条城市主干线，与海河教育园遥相呼应。目前该地块周边项目包括津澜阙、天津湾海景雅苑、雅仕兰庭、富民河畔家园、青林大厦等。据悉，这两宗地块住宅套型建筑面积90平方米以下住宅所占比例应大于总住宅建筑面积的70%。地块相关信息：位于河西区洞庭路西侧的这两宗地块，1宗为城镇住宅、科教用地，出让面积21833.7平米。土地用途为城镇住宅，容积率1.0-2.3，建筑密度不大于25%，绿地率不小于35%，建筑限高80米（沿绿轴第一排建筑高度不大于60米）；出让土地面积4200平方米，土地用途为科教，容积率不大于0.8（不小于3000平方米），建筑密度不大6地块出让面积建筑面积成交价土地使地块编号用途容积率万元/亩楼面价格成交日期位置（㎡）（㎡）格（元/㎡）用权人（万）津滨大（挂）城镇住宅用89585.41.198543.9512038.1519.62013-04号地；商服津滨大（挂）城镇住宅用65184.11.7110813397040.6358.32013-05号地；商服津滨大（挂）城镇住宅用138801.41.1152682793038.1519.42013-06号地；商服津滨大（挂）城镇住宅用1000531.7170090610040.6358.62013-09号地；商服津滨大（挂）大港城镇住宅用130362.31.1143399745038.1519.52013-10号小王地；商服庄镇津滨大（挂）城镇住宅用马场1311541.7222962799040.6358.4天津奥2013-12号减河地；商服莱投资2013年5月14日津滨大（挂）南侧管理有82075.6商服用地0.541037.8493040.01201.32013-02号、津限公司汕高津滨大（挂）速东45982.7商服用地1.255179.2284041.2514.72013-03号侧津滨大（挂）14074.3商服用地1.521111.594044.5445.3企划部2013-07号于30%，绿地率不小于30%，建筑限高24米。该宗地含幼儿园一处（独立占地，用地面积4200平方米，建筑面积不小于3000平方米）。另一宗为纯住宅用地，出让土地面积津滨大（挂）32803.3平方米，容积率1.0-2.7，建筑密度不大于25%，绿地率不小于35%，建筑限高100米。14469商服用地1.521703.599045.6456.12013-08号2、天津奥莱投资管理有限公司布局滨海，狂揽百万平米开发用地津滨大（挂）6657.5商服用地1.59986.2563063.1630.92013-11号津滨大（挂）145958.3商服用地0.572979.2877040.11201.72013-01号7企划部三、市场动态1、宅基地制度改革国土部：小产权房别想借机转正以国土部副部长牵头的调研组在各地调研宅基地管理等相关问题。?根据国土部的多次调研，宅基地闲置、非法流转等情况普遍，?国土部土地咨询研究中心的一位专家介绍，鉴于此，国土部将对农村宅基地的闲置、流转等问题进行摸底，并将予以规范。与此同时，宅基地制度改革试点已经被列入了国土部2013年将要开展的重要工作之一，目前相关的试点城市、地区的选择工作正在进行之中。上述国土部土地咨询研究中心的一位专家表示，国土部已经开始考虑通过在加快完善农村医疗、养老、就业等保障制度的前提下，逐步放开宅基地使用权流转。不过，上述人士亦强调，流转的前提是必须确保宅基地?一户一宅?。摸底根据国土部的数据，1997年到2007年的十年间，我国农村人口减少了13%，而村庄用地却增长了约4%，呈人减地增的逆向发展趋势，8企划部人均用地高达229平方米，?其中主要原因就是宅基地缺乏退出渠道，?浙江大学教授杨遴杰表示。杨遴杰亦表示，由于管理不严格在加上继承的原因，虽然规定宅基地?一户一宅?，但一户多宅的现象并不少见。此外，全国政协委员、福建农林大学教授赖钟雄表示，根据其多次下农村调研了解的情况来看，在城乡一体化过程中，大量住宅因农民进城而常年闲置，形成空心村和闲置宅基地，造成了土地资源的极大浪费。除了宅基地存在大量浪费之外，赖钟雄表示，宅基地私下交易流转的情况也非常普遍。根据北京市农村法治研究会就《北京市农村宅基地及农民住宅条例》的法规预案研究报告称，我国明确禁止向城镇居民出售农村宅基地，但私下交易现象屡禁不止。另据国土资源部统计，在经济发达地区特别是城乡结合部，农村宅基地通过房屋买卖、出租、抵押变相流转已是普遍现象，形成了自发的隐形市场，流转的宅基地占比在10%至40%之间。据了解，上述宅基地存在的诸多问题亦引起了国土部、农业部等相关部门的重视。9企划部上述国土部土地咨询中心的人士介绍，部里部署的2013年重点开展的工作，就是启动宅基地制度改革，有条件的盘活闲置的宅基地，?一方面，可以通过此项工作去盘活闲置的宅基地；另一方面，也可以规范宅基地流转。?而启动改革的前提之一，上述人士表示，就是各地要加快对农村宅基地登记发证，摸底宅基地的面积、宗地位置等。日前，国土部副部长胡存智一行抵达保定，就宅基地管理等情况进行调研。其间，调研组指出，要摸清底数，进一步规范农村宅基地管理，建立健全各项宅基地管理机制，加强监督巡查，及时发现并制止各类土地违法行为。启动改革在宅基地存在普遍闲置的背景下，本报获悉，国土部已开始考虑在条件适宜地方，试点、探索建立宅基地有偿退出制度和差别化有偿使用制度。与此同时，上述国土部人士表示，国土部还特别强调要了解农村宅基地闲置面积等情况，其中包括权属来源、分布、闲置原因和面积等。本报获悉，宁夏等地已经大规模开展。10企划部按照现行的土地管理制度，农村宅基地使用权禁止流转。但实际上，安徽、江苏、浙江等地已经开始探讨建立宅基地退出和补偿机制，用经济手段引导和规范闲置宅基地流转。根据国土部土地利用司和法律中心组成的调研组，对陕西、重庆、山东、浙江等地农村宅基地管理情况总结称，各地在推进宅基地退出、引导农民集中居住方面，形成了小村并大村、农村新社区、城边村并入城镇等节约集约利用模式，并通过宅基地复垦推动了农业规模经营和农村产业结构调整。浙江省代省长夏宝龙作政府工作报告时更是把?探索建立农村宅基地有偿使用和退出机制?列为年度重点领域改革的工作之一。国土部在部署2013年工作任务时亦强调，今年将单列宅基地供地计划，在供地计划中