西安市城改项目市场分析报告西安市经纪人协会房地产专业委员会2013年5月特别声明本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权西安市经纪人协会房地产丏业委员会所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。特别鸣谢及成果说明此次调研共有5家房地产机构参与调研，分别是：美城，世联，创典，易居，800家，,在此对各个单位的全力配合表示衷心感谢。此次研究的研究成果最终归西安市经纪人协会房地产丏业委员会所有。说明：本次调研以西安市行政区为基准，涵盖主城七区：雁塔区，碑林区，莲湖区，新城区，未央区，灞桥区和长安区，经济开发区域未单独统计。由于个别片区所收集到的城改项目数据量不完全一致，个别片区以代表性项目为主，因此数据成果能够在一定程度上反映市场情况但仅具有代表性。西安市城中村现状分析?西安市城中村现状分析?西安市城中村市场容量分析?各区域城改项目市场情况西安市城改市场分西安城中村改造发展历程：西安城中村改造始于2002年，从2007析年步入全面发展阶段，改造步伐迚一步向外围及城市新区延展2002西安市政府从2002年开始，为完善城市功能、提升城市品位和人居环境，开始对城中村进起步行改造阶段2005年8月11日，西安市政府下发的《西安市人民政府关于加快城中村改造工作的意见》具有转折性意义。此文件明确提出，鼓励国内外资金投资参与城中村改造项目，这与以前的2005“自筹资金，自我改造”模式相比，发生了本质的变化，有力地促进了城中村改造的发展进探索程。该《管理办法》是目前国内首个以政府规范性文件形式发布实施的城中村改造办法。阶段2006年局级建制的西安市城中村改造办公室的组建以及2007年《西安市城中村改造管理办2007法》的正式实施，西安逐渐探索出了一条以“政府主导、市场运作、改制先行、改建跟进、全整村拆除”为改造原则的“西安模式”，使城中村改造呈现出了一派勃勃生机，从2008年面发开始进入了新一轮的启动和全面发展阶段。展阶段2007年至2012年，西安市将启动286个城中村中143个城中村的改造，基本完成二环路以内72个城中村的改造。2012西安市城中村现状在西安国际化大都市建设迚程中，326个城中村亟待改造，体量庞大及特征，当前改造重点在二环以内西安市将对城市建成区范围内，仍然保留二环内72个农村体制，使用集体土地，以村民委员会为组织形式的326个行政村进行改造。二环至三环之间279个西安城中村特征：三环外273?人均耕地在0.3亩以下；个?被建成区包围或者半包围；?无地或者少地；?使用集体或者国有土地；?保留村委会和农村集体经济组织建制；?持有农业户口；--西安市行政村分布示意?以兴办企业、进城务工和房屋出租等作为主要生活来源，经济上自给自足。据调查，在城市规划区内，西安市共有村庄624个，村庄占地面积57.3万亩。其中，二环线以内72个，二环至三环之间279个，三环以外273个。界定为城中村的326个，村庄占地21.6万亩，涉及改造拆迁安臵的村民达到46万人。当前改造重点是二环以内。西安城中村改造改西安城改采取“政府主导、市场运作、整村拆除、安置优先、有形造模式无形改造幵重”的模式政府主导就是要把改造的主动权掌握在政府手中。具体实施过程中，区城改办和街道办直接进行操作，实行“五统一”。即统一策划招商，统一编制规划，统一编制改造方案，统一实施拆?政府主导，市场运作迁安臵，统一实行无形改造工作，以解决好各方利益问题。这一做法，使政府牢牢掌握了改造主导权和方向。城中村改造资金需求量大，必须坚持市场运作的主渠道。各区通过项目策划包装、主动招商等多种方式，采取有效措施，营造“留商、安商、扶商”环境，吸引实力强、信誉好的房地产企业参与我市城中村改造。《西安市城中村改造管理办法》规定，实施城中村改造应当按照旧村整体拆除，优先建设安臵房的原则进行，确保被拆迁人及早入住。原则上整村未拆除的，其他建设项目不得开工建设，?整村拆除，安臵优先只有这样才能改变过去只建新不拆旧，违法建设屡禁不止的局面，确保改造规范进行。为确保村民按时回迁，对已取得方案批复的城中村改造项目，整村拆除后，在符合方案、规划、消防要求的前提下，可先行开工建设安臵房。我市所进行的改造，不是简单的拆旧建新，而是有形改造与无形改造同步推进、互相促进，实现彻底意义上的改造。无形改造是指农业户口转为居民户口，集体经济转为股份制经济，撤村?有形改造与无形改造并重建社区，集体土地转为国有土地。通过无形改造彻底消除城中村中的“二元”管理体制，使村民纳入到城市就业和社会保障体系中，有效解决改造村民医疗、养老保险、就业以及子女入托、入学等问题；7西安城中村改造的城中村改造的内容主要体现在“四个转变”，同时实施改造的主体范围内容及主体主要分为三种形式西安市城中村改造的范围：城中村改造的内容主要体现在“四个转变”?城市规划区范围内的村庄都必须进行城中村改造；??开发区内因建设需要拆迁的村庄，由三个开发区按照总体规划一是农民转为城市居民；?的要求，会同村庄所在区城中村改造工作领导小组提出具体改二是村庄转为社区；?造方案，报市城中村改造工作领导小组审批后实施；三是集体土地转为国有土地；??涉及城市道路及其他基础设施建设需拆迁的村庄，由所在区政四是集体经济转为混合经济和现代企业。?府及区领导小组按照城市总体规划及城市建设计划提出具体方凡列入改造计划的城中村，均按照“四个转变”的案，报市领导小组审批后实施；要求，坚持“一村一案”，进行清产核资、撤村转户?“大水大绿”工程、城市重点建设项目涉及的村庄拆迁以及秦和土地性质转变。岭北麓生态保护区内的村庄按照上述程序参照城中村改造的政策执行。村民，村民委员会西安市城中村改造的实施主体村委会组建并授权的具有合法资格的建设发展公司，城中村改造建设发展有限公司注册有所区别，主要分为三种形式资本通过集体资产量化和分配形式的转变和成立有实力、有资质的开发建设企业西安城改项目手续城中村改造项目办理程序复杂，拆迁安置是难点，土地变性是关键办理流程第一步：区领导小组根据市领导小组下达的改造计划，指导村委会编制城中村改造建设方案，经初审后报市领导小组审定。第二步：城中村改造建设方案报经市领导小组批准后，组织编制村庄改造控制性规划，划定建设用地范围，办理新城村建设立项备案手续。改第三步：城中村改造实施单位持城中村改造建设方案和项目建议书批复等文件，到土地管理部门办理建设项目用地项预审。目第四步：城中村改造实施单位持城中村改造建设方案、项目建议书批复和建设项目用地预审批复等文件，到规划管手理部门办领《建设用地规划许可证》。续第五步：城中村改造实施主体持经批准的城中村改造建设方案、项目建议书批复、建设项目用地预审批复和《建设办用地规划许可证》等，到土地管理部门申请农用地转用或者征地审批。经有批准权的人民政府批准后，办理征地补理偿批准手续，将集体土地转为国有流第六步：由市人民政府依法向城中村改造实施主体下发土地审批件，将所有转为国有的土地划拨给城中村改造实施程主体。并向实施主体颁发《国有土地使用证》第七步：城中村改造实施主体持《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》等申请建审，由市城乡建设委员会组织召集计划、规划、市政、供电、消防、抗震、园林、环保等部门和专家对审查同意后，先后发给《建设工程规划许可证》和《开工许可证》。第八步：项目竣工后，经工程验收发给合格证书，并依照规定办理《房屋所有证书》。城中村西安市09年加快了城改项目的批复，至当前已批复146个，其中，扣西安正规城改项目除未动工、已售罄和纯安置的城中村，目前已取得批复且正在开发建设的城市场体量中村共计115个目前已取得批复且正在开发建设的城中村列表：目前，西安市城中村改造工程，是指新城区、雁塔区、莲湖区、碑林区、城区小计未央区、灞桥区这六个城市中心区新城区7（长安区目前也已纳入），此范围占地面积100平方公里。人均耕地在0.3碑林区24亩以下的城中村就有286个，直接涉及莲湖区19村民人口37万人，据估计间接影响数雁塔区20百万人，远远超过城中村民人数。未央区29灞桥区12长安区4总计115西安市城改办2009年公布了第一批《城中村改造方案批复》83个合法城中村改造项目，2010年公布了第二批的16个项目名单，共计99个合法批复项目。再加上第三批和第四批公布的47个，共计146个。10观点?西安市城中村改造项目在取得“五证”之后，会并入正规商品房市场。?西安城改从2007年进入全面发展阶段，近年来已经形成了“政府主导、市场运作、整村拆除、安置优先、有形无形改造并重”的模式，目前西安市已取得批复且正在开发建设的城中村共计115个。?西安城改市场已成为商品房市场的重要补充，未来城改市场供应量的变化对商品房市场的量价走势产生直接影响。西安市城中村市场容量分析?西安市城中村现状分析?西安市城中村市场容量分析?各区域城改项目市场情况目前已取得批复且正在开发建设的城中村共计115个，其中新城区7个，碑林西安正规城改项目区24个，莲湖区19个，雁塔区20个，未央区29个，灞桥区12个，长安区4市场体量个新城区目前在售城改项目?6个，总开发面积414.84万平米，拿证项目?2个，2012年备案面积4.6万平米；未取证项目?4个，2012成交7.5万平米，余量达327万平米。东岸阳光华旗东郡唐韵三坊东尚城幸福美地佳诚长安集拿证城改项目未取证城改项目14碑林区目前在售城改项目?22个，总开发面积703.53万平米拿证项目?14个，2012年