北京考察楼盘分享西山壹号院2013年01月21日区域解读区位：项目位于海淀西北旺区，北四环与北五环之间，背靠北部科技新区及香山，周围三面园林景观，高校林立，教育资源丰厚。交通：p京新高速：距项目4公里M16号线京新高速p香山隧道：建成后打通西中关村二小山和北清路连通p地铁4、13、16号线：西山壹号院百望山距离项目4公里，16号线人大附中地4号线铁口在院门前13号线教育：p清华大学、北京大学、中五圆明园国农业大学、人大附中环清华大学、中关村二小北京大学景观资源：p三山一水，百望山森林公四园、北京药用植物环园、10万平方米原生态山境公园、昆玉河项目基础信息项目以昆明湖为轴心，与钓鱼台国宾馆，成南北对钓互倚格局。西山壹号院项目概况：p总占地面积：42.9万平方米p总建筑面积：20.2万平方米p容积率：1.47p绿化率：45%p总户数：1052户入口p主力户型：180-790平3-5房p价格：均价48000元/平，（现价60000+元/平）p周边楼盘：西山华府、万科如园、西山林语、西山公馆p项目特色：景观居所、低密居所优势亮点：p正本清源西山之首，周围三园一水环绕，与钓鱼台国宾馆以昆明湖为轴心对望，10万平方米原生态半山私园。钓鱼台国宾馆p教育资源丰富，名校林立不利因素：p城市距离远、周边配套不完善、总价高项目定位---大规模、低密度生态平层官邸，高端精品社区客群，锁定第三、第四次置业，以城市豪宅为置业目标的顶级人群层次：社会顶层权力范围：以高新创业群体+山西矿主群体+大院群体为主的豪宅财富顶层客群，这群人具有浓重的群层意识和聚合意识稳定资产层置业：第三、四次置业升力资产层客群特征：事业有成，对生活质量要求高，重视下一代教育，中产初级有较高的社会地位，知识层次高，有较深的文化内涵市民中产阶层阶层理念：昆玉源，西山首，私园大院建筑：6层平层豪宅，36-40米楼间距，户户多面景观配套：高级会所，引进名校、商业配套卖点：国院级园内交通布局，德国进口莱姆石全石材外立面，3.6米全石材围墙，40年树龄百米梧桐大道，打造深宅大院感觉，营造尊重感、私密性项目整体规划—平层豪宅、商业分三期，共1052户，一期368户，住宅主力户型面积220平米；二期户265户，均面积245平米；三期399户街、，住宅户均面会积270所、幼平米、楼王600儿园平米。p规划分为平层豪宅、商业街、会所、幼儿园p北京西部独有“大院文化”+钓鱼台国三期宾馆公园式交通规划与布局10万平米原生态山景私园p地上6层低密度建筑一期、二期会所昆玉15000河平米商业街幼儿园药用植物园百望山百米梧桐大道社区配套西山汇会所15000商业街15000平米商业街北大附小双语幼儿园社区配套：p15000平米多业态商业街p教育配套：北大附小双语幼儿园、引入中关村二小p“西山汇”会所（内外双泳池、私藏酒窖、顶级SPA）五泳道室内泳池产品定位---主打200平三居，总产品类价型1000面积万左右面积比例总价主力产品平层190-235平83%700-1600万主力产品二复式310-790平17%1000-3000万关键配置风美式赖特草原风格格立德国莱姆石全石材立面面，提升建筑品位户格局方正，平层360度型观景南北通透，景皇家坡地园林观建筑风格---赖特风格将军楼式p赖特草原风格建筑，打造精致官邸大宅p融入西山大院文化，院落组团p大坡面屋顶设计：尊重、大气产品细节---深刻体现对高知人群生活认知尊重感:p地上地下双入户设计，地下车库入户大厅平层大屋顶封闭式豪华设计，充莱姆石外立面锻铜屋檐分体现了对业主的尊重感p大坡面屋顶、米黄德国莱姆外立面、锻铜屋檐的设计，使整个全建筑更显得凝重大气石地下车库入户大堂3.6,米围墙材地上入户围私密性：墙p全石材围墙，私园私院私宅、一梯一户，车库入口、入户楼梯隐藏设计，营造大院氛围，提升项目私密性户型配比—三房为主西山壹号院产品信息名称套数(套)配比(%)p。户型面积主要分为11个阶段，三房58958.14主要集中在为193-370平方米。180.39-203.91㎡17016.78p户型主要有3室2厅、3室3厅、189.36-234.13㎡14414.224室2厅，以及楼王的5室4厅4199.15-398.77㎡1009.87种。其中主力户型为3室2厅，占277.35-398.76㎡605.92所有户型比例的52%275.38-397.47㎡555.43p一期、二期主推3室户型，3期主202.06-271.72㎡504.94推4室户型。203.18-208.68㎡100.99四房25224.88347.75-393.63㎡605.92321.05-499.87㎡585.73370.73-491.99㎡504.94371.48-490.4㎡454.44371.47-492.01㎡252.47409.65-499.87㎡141.38复式17216.98310.73-689.46㎡444.34289.48-363.6㎡343.36315.07-782.23㎡252.47433.99-782.2㎡222.17313-794.24㎡222.17430.92-779.68㎡201.97314.73-794.24㎡50.49户型解读优点：p格局方正，南北通透；p每户均能实现270度或者360度观景，突出项目优势p所有户型玄关的设计比较巧妙，保障了主人空间的私密性p功能细分到位，部分大户型有专有的家庭活动空间p厨房均带窗户，通风好，且紧邻餐厅缺点：p整体的设计过于强调社交，缺乏家居感觉p卫生间暗卫较多，通风较差p所有户型均无阳台户型解读---东向户型，4室2厅4卫，建面400平米洗衣室书房客卫双入户门玄关优点：p客厅17米超大卫生间面宽p270°观景、南向双主卧，提升户型价值p功能房间齐全，配有书房、洗衣室p一梯一户，双入户，主仆独立缺点：p次卧卫生间和客卫均为暗卫，通风较差p次卧门与主卧卫生间门相对，缺乏私密性，需要改正户型解读---西向户型，3室2厅2卫，建面200-235平方米书房小客厅优点：p方正大器格局，270°观景入户门p双玄关，双套房，尊适主卧套房p入口玄关处合理开发储藏空间客卫缺点：p客卫为暗卫，通风较差p小客厅和书房的设计略显拥挤，整体感觉较为局促pL型主卧影响了客厅视野，降低了通透性户型解读---中间户型，3室2洗衣厅3卫，建面280平米室优点：p格局规整，客厅餐厅南北呼应，视野通透p南向双卧套房p主仆活动空间相对独立，双入户门提升中间户型价值p中西厨房，洗衣室等功能房间齐全缺点：p卫生间均为暗卫，通风较差p西厨空间由于室内交通设计较为局促户型分析---三期楼王，5室4优点：厅5卫，490平米p珍贵两工人入卧室梯一户户，多入洗衣室门仆卫户门家庭空间客卫p360度小会客室观景视p主仆空间独立，私密性较强p动静分离，严明区域功能细分p豪华主卧，配套完整，格局规整缺点：p客卫为暗卫，通风较差p工人卧室及卫生间紧邻厨房，需要调整p整体感觉此户型强调社交功能，缺乏居家感觉p无阳台设计，后期家装可做改善景观设计---观山、品园、景致、乔木?结合钓鱼台式的整体规划布置，内外交融，真正做到户户观景，园区景观覆土3米，绿化率超45%，三重坡地园林，令社区整体于大西山浑然一体。景观小品展示会所景观室内观景效果百米梧桐大道销售状况—价位平稳上浮，12年末上浮较大，成交量起伏较大121086420推盘时间：p一期推案时间：2011年6月17日政策因素：2011年7月20日2011年4月14日：国4条2011年12月5日2011年4月17日：新国十条p二期推案时间：2011年4月30日：京十条2012年4月30日…….2012年9月29日p三期为现房，开盘时间2012年9月销售状况-三房去化率高,四房成交均格最高户型三房四房复式成交均价（万/平方米）393254715438453销售总量（套）45510896去化率（%）774356原因分析：p三房去化较高：配比高，房源充足，主要总价较低，易于销售p四房成交均价高：配比少，资源稀缺，户型较好，功能齐全总结项目借鉴点：p产品定位，根据目标客户群，深挖产品价值点，扬长避短，打造多项核心卖点p项目建筑风格与园林主题相互呼应，使项目的亮点全而不散和昭示性更强p产品细节的质量把控与项目风格融合，加深项目本身特色，提升项目口碑p高报价深折扣策略，有节奏推盘，开盘前炒热楼盘，树立形象，利用口碑效应，良性循环p抓住置业者购房心理，在严格的限购政策影响下，购房者必然珍惜手中的购房机会，甄选精品住宅，实现一步到位。有待推敲：p周边生活设施尚不完善，业主入住后可能会影响日常生活用品的采购p在推广上，要注意契合目标消费者的心理，引起他们的圈层共鸣p主力户型为大户型，总价较高，针对改善型客户，加上房地产调控依然实施，客户群体有限