2013年房地产市场走势分析分析角度分析角度20122012年中国宏观经济分析年中国宏观经济分析房地产调控政策变化分析房地产调控政策变化分析最新热点经济分析最新热点经济分析““十八大”热点报告分析十八大”热点报告分析壹————20122012年中年中国国宏宏观经济观经济分析分析　2012年前三季度国内生产总值353480亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%。其中，第一产业增加值33088亿元，同比增长4.2%；第二产业增加值165429亿元，增长8.1%；第三产业增加值154963亿元，增长7.9%。从环比看，三季度国内生产总值增长2.2%。1800009.00%国内生产总值同比增长速度1600008.10%7.90%8.00%1400007.00%1200006.00%1000005.00%800004.20%1654291549634.00%600003.00%400002.00%20000330881.00%00.00%第一产业第二产业第三产业增加值（亿元）增长比总体来看，全国经济呈现平稳发展状态。三大产业发展直接影响GDP增长，而第二、三产业起主导作用。去年至今GDP增长速度持续放缓，二、三季度增速维持7.8%左右，国民生产力和消费力已触底，过后将有大幅增长。1、工业生产增速回落，企业利润同比下降前三季度，全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长10.0%，增速比上半年回落0.5个百分点。各季度增幅比主营业务收入与利润总额同比增速20.00%18.00%16.00%14.00%12.00%10.00%19.60%8.00%15.90%6.00%13.50%13.10%4.00%2.00%0.00%第一季度第二季度第三季度10月份工业生产增速在经历了上半年的持续大幅回落后，三季度以来已呈趋稳态势，生产增速化解了“二次探底”的压力，并开始为明年新一轮增长积蓄动力。1-8月份，全国规模以上工业企业实现利润30597亿元，同比下降3.1%。8、9月份化工行业月度利润分别为185亿元和243亿元，环比分别增长了20%和31%，企业利润在经历急剧下降之后，已现拐点。2、固定资产投资平稳较快增长　1-10月份，全国固定资产投资（不含农户）292542亿元，同比名义增长20.7%，增速比1-9月份加快0.2个百分点。到位资金325964亿元，同比增长18.6%，增速比1-9月份提高0.4个百分点。从图表可见：全国固定资产投资增速在8月份之后，连续两个月快速增长，主要原因是固定资产投资到位资金的增长。固定资产投资资金的缓和，将使全国固定资产投资快速“升温”。3、消费品总额增长平稳，但消费价格回落前三季度，社会消费品零售总额149422亿元，同比名义增长14.2%（扣除价格因素实际增长11.6%），增速比上半年回落0.3个百分点。前三季度，居民消费价格同比上涨2.8%，涨幅比上半年回落0.5个百分点，比上年同期回落2.9个百分点。社会消费品零售总额增速（同比）消费品零售总额的增长，是国民购买需求和消费能力上涨的表现。同时将改变消费价格持续回落的态势，带来迅速的反弹。4、城乡居民收入较快增长，农村居民收入增速快于城镇前三季度，城镇居民人均总收入20190元。其中，城镇居民人均可支配收入18427元，同比名义增长13.0%,农村居民人均现金收入6778元，同比名义增长15.4%。农村居民人均收入实际增长速度城镇居民人均可支配收入实际增长速度农村居民收入的快速增长，缩小与城镇居民收入的差距，提高了农村居民的消费能力。农村人口消费水平的提高，将带动消费品的快速消耗。5、房地产开发投资增速继续回落，商品房销售额增速由负转正?房地产开发投资情况前三季度，全国房地产开发投资51046亿元，同比名义增长15.4%，比上年同期回落16.6个百分点；其中住宅投资35126亿元，增长10.5%，增速回落0.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。从图表来看，全国房地产开发投资1-6月份增速持续下降，直到7月份增速开始稳定，维持在15-16%之间。可见，开发投资增速已经进入最底端。房地产开发投资同比增速全国房屋施工面积全国房屋新开面积全国房屋竣工面积面积总数525377万平方米135014万平方米50567万平方米同比增长+14.0%-8.6%+16.4%住宅面积393777万平方米99668万平方米40609万平方米同比增长+11.5%-12.9%+16.5%全国房屋施工面积和房屋竣工面积的增加，表明现阶段开发商的资金已经得到缓解，不存在资金压力。全国房屋新开面积的降低，表明市场上可供销售面积降低，明年市场将会出现“供小于求”的现象。前三季度，房地产开发企业土地购置面积26033万平方米，同比下降16.5%，降幅比1-8月份扩大0.3个百分点；土地成交价款5309亿元，同比下降11.0%，降幅比1-8月份扩大3.4个百分点。政府财政收入主要来源是“土地买卖”，而土地购置面积和土地成交价款的大幅下降，充分说明政府财政收入压力之大。?商品房销售情况商品房销售面积商品房销售额总量（万㎡）同比增长总量（亿元）同比增长总量68441-4.0%40354+2.7%住宅类60885-4.3%33788+3.3%办公楼类1369+3.3%1705-4.2%商业营业用房类4613-0.2%4166+2.3%可见：商品房销售面积整体与去年相比有所下降，但销售金额相对上升，说明商品房的销售价格呈上涨趋势。办公楼销售面积的增加，销售额的降低，说明办公楼市场正逐渐扩大，造成“量大价低”的局面由图可见：与2011年相比，商品房销售整体呈现“量价齐跌”的局面，但整体市场比较平稳。销售额的增长由负转正，使房企已经度过了房地产业最低迷时期，而销售面积的持续负增长，将可能导致房企快速涨价，来提高销售额。小结2012年，全国呈现出经济运行平稳，但数据显示整体增长缓慢，与同期相比都有所回落，持续的“低迷”将带来快速的“增长”。?工业生产增速缓慢，企业利润抄底，拐点已经出现；?固定资产投资的平稳增值已迎来了快速增长；?农村收入水平快速增长，购买力的快速提升，促使消费价格快速上涨；?房屋新开面积的减少，土地购置面积的降低，销售额的由负转正，房地产的“危险期”已过。2013年，将是一个快速发展的一年，房地产将搭乘快速发展的班车，迅速崛起。太原市前三季度房地产运行情况?土地购置面积减少今年4月起，土地购置面积便出现连续负增长；7—9月，土地购置费同比下降75.3%，形成今年以来最低谷。　　数据显示，前三季度，太原市土地购置面积75.59万平方米，下降2%；土地购置费用29.87亿元，下降17.1%。土地购置面积和费用的大幅下降，将严重减少明年太原商品房供货量。?开发投资增速回落太原市房地产开发投资增速相比去年一直在回落。数据显示，前三季度，全市房地产开发投资229.05亿元，增长19.5%，比去年9月回落16.9%。开发投资增速的大幅回落，表明明年市场上新开项目数量将减少。?商品房成交价格7600747174257360740071717236全市商品住房销售价格一直呈7200700067686800现稳步上升的趋势，10月份销售均65746600651564136393645164006232价为7471元/㎡，比年初上涨6200600019.8%。商品住房成交均价为6014元5800560012月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月/㎡，较去年同期相比只增长2011年12月-2012年11月太原房价走势图0.91%。可见，今年全市商品房的销售价格上涨，成交价格稳定。?商品房成交数量前三季度，太原市商品住房成交套数为17783套，同比增长3.91%；商品房销售面积203.51万平方米，增长57.1％，增速比上月提高19个百分点，比2011年同期增速大幅上扬83个百分点；商品房销售额135.78亿元，增长56.2％，增速比上月提高5.5个百分点。全市商品房的成交量大幅增长，市场需求大。小结目前，太原市场相对稳定，但由于不同因素的存在，市场的变化将受以下现象影响。?明年市场可供销售的商品房数量将因土地购置面积的缩小而大量降低；?明年市场新增项目由于开发投资的回落而减小；?市场销售价格持续上涨，“升温”现象明显；?市场成交量增加，需求量增大；这些因素的影响，将导致明年太原市场“供小于求”的现象产生，加之全国房地产市场“回暖”明显，房地产市场“反弹”已成定局。贰————房地房地产调产调控政策控政策变变化分析化分析房地产调控政策变化时间政策内容政策影响进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设；停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立1998．7．3和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济全国掀起搞房地产热潮，政府的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，能提2003．8．12从中获利，房价快速增长，炒高居民住房水平，促进消费，扩大内需，拉动投资房日益严重。增长。8.31大限，提高拿地门槛，抑制囤地：要求各地在2004．3．312004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，此后，所有经营性项目用地须公开竞价出让。首次明确提出抑制房价过快上涨，明确要采取有效2005．3．26措施，抑制住房价格过快上涨。市场“供小于求”的关系，促使要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中房地产投资回报率高，营业税小套型普通商品住房；为进一步抑制投机和投资性的提高并没有对投资客产生影购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不2006