卧龙湾三期整体营销方案卧龙湾三期整体营销方案2013年1月12日前言前言就卧龙湾三期项目的营销策划思路作一个初步提案，供公司就卧龙湾三期项目的营销策划思路作一个初步提案，供公司领导一起探讨。领导一起探讨。经过对项目地块、产品的初步了解和宿迁房地产市场的考察经过对项目地块、产品的初步了解和宿迁房地产市场的考察，对本案策划操作的目标有以下几点：，对本案策划操作的目标有以下几点：通过对项目准确定位、价值的挖掘、整合，系统新颖的包装通过对项目准确定位、价值的挖掘、整合，系统新颖的包装策划，提升项目的形象和档次，提升客户价值认同，树立项目的美策划，提升项目的形象和档次，提升客户价值认同，树立项目的美誉度和口碑。誉度和口碑。通过对市场的把握和系统专业的销售操作建议、把控，让本通过对市场的把握和系统专业的销售操作建议、把控，让本案在确保销售速度的同时，使销售价格得到最大的提升和实现。案在确保销售速度的同时，使销售价格得到最大的提升和实现。以本案包装、推广、开发、销售为契机，对三期项目进行系以本案包装、推广、开发、销售为契机，对三期项目进行系统的梳理、整合、提升、传播，树立形象、为三期成功销售奠定基统的梳理、整合、提升、传播，树立形象、为三期成功销售奠定基础。础。第一部分：宿迁市房地产市场初步分析第一部分：宿迁市房地产市场初步分析11、宿迁城市概况：、宿迁城市概况：宿迁市位于江苏北部，是江苏、山东、安徽交汇之处，属于陇海宿迁市位于江苏北部，是江苏、山东、安徽交汇之处，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的辐射区，下辖沭阳、泗阳、泗洪经济带、沿海经济带、沿江经济带的辐射区，下辖沭阳、泗阳、泗洪三县和宿城区、宿豫区。全市总面积三县和宿城区、宿豫区。全市总面积85558555平方公里，总人口约平方公里，总人口约550550万，面积和人口在江苏万，面积和人口在江苏1313个省辖市分列第个省辖市分列第44位和第位和第77位。位。整个城市通过大运河、古黄河、环城路将城区划分为六大片区整个城市通过大运河、古黄河、环城路将城区划分为六大片区各区功能定位如下：各区功能定位如下：老城区老城区——全市传统商贸中心，教育、科研中心。——全市传统商贸中心，教育、科研中心。市府新区市府新区——全市行政、文化中心，现代生产服务中心。——全市行政、文化中心，现代生产服务中心。宿豫新区宿豫新区——居住、工业兼容的综合性片区。——居住、工业兼容的综合性片区。宿城新区宿城新区——综合性生活片区。——综合性生活片区。市经济开发区市经济开发区——全市主要的工业生产基地——全市主要的工业生产基地骆马湖现代生态农业示范区骆马湖现代生态农业示范区——生态旅游、教育科研和现代农业研发基——生态旅游、教育科研和现代农业研发基地。地。宿迁的经济：宿迁的经济：宿迁虽处交通要道和多个经济带辐射区，但整体经济水平却比宿迁虽处交通要道和多个经济带辐射区，但整体经济水平却比较落后，在江苏省排名垫底，属于经济较落后，在江苏省排名垫底，属于经济欠欠发发达达地区。虽地区。虽然然11996996年年77月月宿迁市宿迁市撤撤县建市后，总体经济以县建市后，总体经济以每每年年1515%%的速度的速度增长增长。宿迁。宿迁22010010年，年，全市实现地区生产总值约全市实现地区生产总值约10151015亿元亿元、、固固定定资资产产投资投资10101010亿元亿元。。财财政政总总收入继收入继22000099年年突破百亿元突破百亿元大大关关之后，之后，22010010年年达达到到220505..88亿元亿元，，增增长长5858%%。但。但由由于经济基础于经济基础薄弱薄弱，经济总，经济总量仍量仍较较小小，在苏北，在苏北五五大城市中大城市中仍仍处于处于末末位。位。22011011年宿迁市城年宿迁市城镇镇居居民民人人均可支配收入均可支配收入、农、农民民人人均纯收入均纯收入，，增幅增幅预计预计分分别达别达到到1717%%、、119.2%9.2%。。22011011年，年，规模规模以以上上工业工业增加增加值、进值、进出出口口总总额额、城、城镇镇居居民民人人均支配收入均支配收入、农、农民民人人均纯收入四均纯收入四项项指指标标增增速位居苏速位居苏北第一，实现了北第一，实现了“十二五”“十二五”经济经济社会社会发发展展的的良好良好开开局局总总结结：：（（11））城市总体城市总体向南向南和和向西向西发发展展，新城区成为政府，新城区成为政府重重点建点建设设区区域域，，这也明这也明确确未来未来新城区的发新城区的发展潜力展潜力，，该该区区域域的开发的开发高峰即高峰即将到将到来来，区，区域竞争域竞争日日益激烈不可避免益激烈不可避免。。（（22））宿迁经济基础宿迁经济基础薄弱薄弱，农业，农业占占比比重重大，工业基础大，工业基础不强不强，房地产业是，房地产业是近近年地区经济的年地区经济的支柱支柱产业，但产业，但由由于工业基础于工业基础低低，导，导致缺失致缺失产业工人，产业工人，刚刚性性需求支撑需求支撑点点不强不强。。（（33））政府期政府期望加快望加快城市化进城市化进程程，城市在，城市在不断向外扩张不断向外扩张。。（（44））宿迁宿迁固固定定资资产产投资投资的的稳稳定定增长增长，为房地产的发，为房地产的发展展提提供了供了良好良好的基础，但过的基础，但过快快的发的发展展，，可可能导能导致不适致不适合城市的合城市的投资模式出投资模式出现，现，也也将将直接影响直接影响房地产市场的房地产市场的健康健康发发展展。。二二、、22010122年宿迁房地产市场概况年宿迁房地产市场概况（（11））22010122年房地产市场概况年房地产市场概况22010122年年11--1122月宿迁市月宿迁市共共成交商品住成交商品住宅宅116633..0808万平万平米米，月，月均均成成交交1313..5599万平万平米米。。从2012年宿迁商品房成交情况看，月成交量保持稳定，尤其在9-11月之间，在全国房地产调控中，一二线城市房价回升销量看涨情况下，宿迁商品住宅成交量出现一个小高潮，平均月成交量在16万平米之上，尤其在11月达到28万平米。但是其总量看，宿迁房地产市场一直保持较低的成交量，可以判断该市场消费客群主要以刚性需求为主。同时在销售价格上，宿迁也是唯一一个一直保持增长态势的城市，年增长40%，月均增长3.2%。(2)2(2)2010122年年11--1122月宿迁房地产销售月宿迁房地产销售状状况况宿迁商品房整体销售市场呈现供大于求，随着2009年后一些大的开发商进入宿迁市场，如宝龙、恒大、佳源、尚阳城等，他们开发体量之大，市场趋化速度加快，2011年全年销售量万平米，已达163.08万方，月平均销售13.2万平米，光宿豫区全年就完成40.27万方，楼盘众多供用体量之大而客户源有限下导致市场竞争加剧。宿迁房地产淡季的月成交在500—600套左右，旺季的成交量在1800—2000套右。总结观点：◆2009年以来土地大量成交，未来2-3年内房产项目供应量巨大，在加上宿迁本来经济基础比较差的，外来客有限，基本上都是依本地人消化为主，按照目前宿迁土地转让量和2012年消化量来看，剩下的最少要3-5年内才能消化完，所以所竞争比较激烈，大家都想在有限的资源内分到一杯羹。◆房产市场历年来都存在商品房供过于求的状况，且目前这种矛盾越来越突出。◆鉴于未来住宅市场供应巨大，预计房价上涨趋于稳定，短期内不可能出现大幅拉升。三、三、宿迁房地产供宿迁房地产供应应较大的区较大的区域与域与城市片区城市片区略略有有不不同，主同，主要分为要分为四四个区个区域域市场，市场，都都各各具特具特点：点：（（11））主城区主城区地理范地理范围围为为京杭京杭运河、古黄河运河、古黄河所所包包围围的区的区域域，是宿迁老城区，，是宿迁老城区，是居住人口最多、商业是居住人口最多、商业氛围氛围最最浓浓的地方，的地方，因因为为这这里里医疗医疗、、购物购物、、学校学校、交通、交通都极都极为为便利便利，，所所以主城区是宿迁房地产的价格标以主城区是宿迁房地产的价格标杆杆。本区。本区域除域除了了纯纯住住宅宅项目，项目，还还有综合性的项目，如有综合性的项目，如宝宝龙以龙以及金鹰及金鹰，，这种这种项目是在项目是在其他其他区区域不会出域不会出现的，现的，只只能能出出现在市区。现在市区。另外另外，主城区的，主城区的土土地供地供应越应越来越少来越少，，因此因此，，楼盘卖楼盘卖一个一个少少一个。代一个。代表楼盘宝表楼盘宝龙城市广场、中龙城市广场、中豪国豪国际际、名人、名人国际花园国际花园，，均均价在价在50005000--55005500元元//㎡㎡。。（（22））宿城新区宿城新区为宿迁市政府各机为宿迁市政府各机关关新新址所址所在地，本区在地，本区域从域从生活的生活的角角度度而而言，生言，生活活配套不配套不全。全。不不过，过，该该区区域域房房子不愁卖子不愁卖，，因因为宿迁中为宿迁中学学新新校校区在区在此此。。仅凭这仅凭这点，就点，就可可以以吸引吸引全宿迁的全宿迁的学学生生家长家长。。更更有的有的父母父母，，孩子还孩子还在在上上小学小学，就提前把房，就提前把房子买子买了——了——迟早迟早要要买买的。本区的。本区域域的机的机关关公务公务员也员也是是一个一个重重要要购购房的房的群群体。体。另外另外，本区，本区域也域也有一有一些些客户客户来来自周边紧邻自周边紧邻的的乡乡。。代代表楼盘表楼盘水水木清华木清华、月、月亮亮城、中城、中港雅典港雅典城，城，均均价在价在44220000--50005000元元//㎡㎡。。（（33））宿豫区宿豫区范范围围为为京杭京杭运河以东，运河以东，黑黑龙江