青岛雨润物流项目市场调研报告2013.05.311目录一、项目调研情况汇报1、项目介绍2、定位思路3、重点业态调研(1)食品及泛食品批发城的分析与总结(2)主题游乐场的分析与总结(3)特色餐饮风情街的分析与总结(4)小商品批发城的分析与总结(5)汽车用品配饰城的分析与总结二、项目总体规划建议三、项目投入产出收益分析2一、项目调研情况汇报3项目介绍-青岛介绍目前青岛人口超过800万人，目前中心城区人口370万。到2020年，青岛将成为拥有近1200万人口，中心城区人口约500万人，。中心城区由市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛7区组成，总面积1408平方公里。未来城市规划区，总面积约2870平方公里。本项目位于城阳与红岛交界，处于大青岛中心区域，距离目前市中心约23公里。项目位置红岛开发区城阳市区4项目介绍—地块情况项目位置取得土地指标：一号地：占地约99.8亩，容积率1.95；二号地：占地约209.67亩，容积率1.92；三号地：占地约223亩，容积率1.48；四号地：占地约264亩，容积率1.53；注：均为商业用地。5项目介绍----SWOT项目优势：项目竞争：?城阳商业体量过度开发；?正阳西路，城市中轴线；?城阳农产品、水产品市场规模全?位于物流园区，周边多物流基地；国领先；?项目西北，企业集中区；?青岛商业竞争非常激烈；?项目东侧紧邻景观河流；项目劣势：项目机会：?铁路隔断与城阳的商业往来；?定位专业市场；?项目北侧道路规划受限；?产品竞争差异化；?周边目前未开发，无商业氛围；?产业总部定位；?距离红岛开发区有一定距离；?酒店餐饮商业配套；?地块位置较差，且不规则，6定位思考定位思考：四大因素政策导向?红岛大开发“科技、人文、生态”?城阳区转型“总部经济”?机场搬迁至胶州（确定）政府规划?市政府搬迁至红岛南部（规划中）?对红岛而言，北部工业厂房集中；项目位置?对城阳而言，火车线路与高架天然阻隔；?对青岛而言，城市中心优势明显；?自身位置，规划为物流区；自身优势?雨润品牌及农产品专业优势?商业定位应跳出城阳，结合红岛发展、定位青岛及山东；结论：?产品定位结合农产品为主、发挥物流优势、结合其他业态；78商业定位思考商业定位方向初判断按商业属性分：u零售商业地产：u批发商业地产：结论：u旅游商业地产：滨海度假、主题公园、都市休闲街区、古村镇改造、休闲农业、运动主题、历史文化开发1：放弃零售商业业态；u养老商业地产2：重点发展批发商业；3：论证主题公园的可行性：按消费能级分：由低到高4：适当引入主题MALL，提升项目档次；u住宅配套底商：u标准商业：市级、区级、区域级购物中心u城市商业综合体：购物中心＋酒店＋公寓＋写字楼u开发项目整体产品配置：住宅＋商业套餐u商业地产专业产品：专业市场批发集群（商业配套齐全）u商业地产顶级专业产品：主题ＭＡＬＬ9商业定位思路放弃零售商业的原因：?项目不在城阳传统商圈，周边3公里内无成熟社区；?城阳零售商业体量过度饱和；?距离红岛商业居住区约10公里外，且未来该区域商业规划充足；?周边物流基地规划，多企业工厂；重点考虑批发商业的原因：?所处地理位置，处于未来青岛大市区的中心；?项目所处区域属于物流产业园区，物流配套发达；考虑主题公园商业的原因：?青岛旅游城市，是山东人口大市；?雨润集团与“梦工厂”合作；10商业定位思路专业市场四大关键专业市场三大原则政府引导政策优惠、宣传推广、规范市场特色主题商业产业支撑历史原因、产业集群、品牌资源目的性消费场所交通发达片区交通、全市交通、大区交通大体量造城运动配套完善配套设施、物流服务、信息交流、市场管理结论：1、定位方向：专业批发市场（锁定食品及泛食品、小商品批发城、汽车配件配饰城、服装、建材）2、组织分析：主题游乐场可行性、特色餐饮；3、适当引入主题Mall,提升档次和形象；11商业定位思路--原有调研成果原有定位确认：?三号地定位为果品市场（这里不做研究）一号地：占地约99.8亩，容积率1.95；商业定位展开：二号地：占地约209.67亩，容积率1.92；三号地：占地约223亩，容积率1.48；?一号地定位四号地：占地约264亩，容积率1.53；?二号地定位注：均为商业用地。?四号地定位12食品及泛食品批发城的专题分析13泛食品批发城的分析与总结?山东地区干货产品一级批发市场分布于?山东地区预包装食品一级批发藤州市和临沂市;市场分布于临沂市和济南市;?藤州拥有杏花村市场及嘉誉市场两大国?因临沂市物流优势明显，故内十强干货市场且辐射全国；辐射范围大于济南。?临沂干货产品，一级批发，近年发展迅速；14泛食品批发城的分析与总结青岛副食品批发市场分布即墨副食品市场城阳副食品市场抚顺路副食品市场?青岛地区副食品批发市场分布于青岛市区、即墨、城阳;?均为二级批发市场;?上游渠道为：一线品牌区域代理、二线品牌来自临沂华丰国际食品城。15泛食品批发城的分析与总结食品城业态数据分析序号市场名称市场性质业态分区占地面积建筑面积商户数收费方式备注为青岛市的二级市场，部分大宗货品直接来源于果品28000228080进场费：70元/吨产地，南方水果、精品水果来源于青岛市果品市场大宗水产4940045000进场费：依据车辆的大小300-1800元/车为青岛市淡水产品、海水产品的一级市场产权式商铺，1拖2形式，单层面积50㎡350，售价16000元/㎡，售后返租形式。单水产内街3477623040主要用于水产大户的配送基地，入驻率为20%城阳农产品铺租金20000元/年，两层共计面积1001为村集体用地市场㎡为青岛市的一级市场之一，主要针对城阳区，另蔬菜3340020000200进场费：40-80元/吨一个为抚顺路市场。为副食品二级批发市场之一，主要针对城阳区，副食品1800034000240租金水平：2元/㎡/天另一个为抚顺路市场。冷库区2800046000　正在建设为5万吨冷库零售综合区255014200　6-8㎡商铺，租金600-1500元/月针对周边的居民零售进场费：70元/吨，25㎡铺位租金1200青岛抚顺路蔬蔬菜21400250青岛市蔬菜一级批发市场抚顺路蔬菜元/月菜副食品批发2副食批发市副食品4000021400360租金水平：2-4元/㎡/天副食品二级批发市场市场股份有限场公司开发建设肉类水产2140064租金水平：2-4元/㎡/天青岛市肉类一级批发市场果品520060进场费：70元/吨为青岛市的二级市场即墨市市场发即墨东关副展服务中心和单铺30㎡（一层），单铺为1拖2结构，3食品批发市即墨市经济开副食品4000044000312副食品二级批发市场年租金16000-20000元场发区、东关村委共同投资覆盖山东\影临沂华丰国响华东华中的4副食品8000070000594一拖一，年租金2~3.5万山东地区副食品一级批发市场，另一个在济南。际副食品城副食品一级批发市场?青岛地区副食品批发市场分布零散且规模较小；?市内无副食品一级批发市场；?胶东半岛目前并没有副食品一级批发市场；16泛食品批发城的分析与总结食品批发业态定位总结：1、一级批发市场竞争对手：临沂食品城(预包装食品)及藤州市场(干货)。2、建议食品城定位须进行差异化定位；3、招商对象锁定品牌生产厂家及食品进出口贸易商，产品选择兼顾中高低端，拉伸产品档次；4、扩大招商范围至食品相关产品，打造胶东半岛泛食品流通平台、进出口贸易平台及电子商务平台。5、建议定位在一号地块；规模不低于8万㎡的泛食品城；6、建筑形态及体量建议：?食品糖酒/饮料/调味品/食品等，重货采用兵营式商铺一拖一及街铺，体量3.8万平米；?高端酒/小食品/进口食品/酒店用品等采用MALL形式，体量4.8万方；?三层及四层区域需考虑仓储用途，加大承载，用途视招商情况及周边仓储供应情况调节。17主题游乐场的专题分析18主题游乐园项目周边主题游乐场分布情况雨润地块宝龙乐园距离项目13Km乐园规模70万m2，投资50亿。方特梦方特梦幻王国幻王国2011年开业，高峰期日经营状况游客达1.5万人，经营很不错。距离项目50Km海上嘉乐园规模6万m2，投资80亿。年华经营状况目前在建。距离项目5Km乐园规模5万m2，投资80亿。宝成城海上嘉年华2010年开业，经营惨淡，市广场目前已关闭。除沿街少量经营状况餐饮外，其他商业基本都成空房。19主题游乐园方特梦幻王国方特梦幻王国占地1060亩，乐园面积70万平米，投资50亿，另已储备住宅用地3000亩。资金平衡方式：游乐营收+住宅营销+土地溢价20主题游乐园海上嘉年华21主题游乐园项目分析1、周边无天然景观(不占海景或地理优势)，缺乏旅游配套资源；2、项目处物流园密集区，周边环境差；3、农产品物流与游乐场两种业态不太相融，相互不能促进。4、投资额大(1万元/㎡)，收益周期长，缺乏明晰的商业盈利模式。5、与目前青岛最大的两个主题游乐项目距离过近，且竞争优势不明显。结论：该项目，不适合做主题游乐园的旅游业态项目，投资风险过大。22特色餐饮风情街的专题分析23特色风情街青岛市区餐饮分布三重中山路、香港中路、台东两副李村、香江路团岛、辽宁路、浮云山、海云庵本案啤酒文化街、小村庄、水清勾、双山、振华十三区路、麦岛、沙子口、城阳北部副中心、辛安、崇明岛路城阳区城阳区内韩国料理店400余家，闽江路休闲街特色餐饮集中在中阳路美食街云霄路美食街餐饮街区街区概况啤酒文化街位于市北区街长710米，餐饮数量约为60家，青啤厂位于此处云霄路美食街位于市南区街长960米，餐饮数量约为70家，汇集全国特色品牌闽江路休闲街位于市南区街长1800米，餐饮休闲数量约300家，目前