中合华府行销策划报告北京国利京业房地产经纪有限公司2013年3月活着就是为了享受世界TOLIVEISTOENJOYTHEWORLD报告目录市场分析项目分析及定位项目营销策略宏观市场现状宏观市场现状1、辽阳经济环境2、政府相关政策3、本地市场项目情况4、市场总结分析辽阳经济环境辽阳经济环境《辽宁中部城市群发展规划》以沈阳巨型城市区为核心，按沈抚本铁大都市区、鞍辽都市区、营口都市区组织空间结构体系；重点建设核心城市沈阳、门户城市营口以及桃仙空港城、灯塔市、辽中县城、新民市和铁岭新城区。沈抚本铁大都市区推动沈抚同城化、沈本一体化、沈铁一体化进程，形成辽中城市群的巨型城市核。鞍辽都市区促进鞍山与辽阳的产业协作和空间对接，建设国家重要的钢铁工业基地和石化工业基地。辽阳经济环境辽阳经济环境辽宁中部城市群对辽阳的影响：辽阳处辽宁中部城市群规划的“一核四带”中的“通海产业大道经济带发展格局中，必将带动经济快速发展，社会经济的发展带动人均消费水平，居民对居住要求将更倾向于改善居住环境，房地产行业将向建造高端楼盘方向发展。辽阳经济环境辽阳经济环境2012年上半年，全市完成固定资产投资340.3亿元，同比增长27.5%，低于全省平均水平0.6个百分点，总量和增速分别位列全省第7?位和第12位。城镇完成固定资产投资330.4亿元，同比增长29.7%，其中，城镇500万元以上建设项目完成254.4亿元，同比增长22.2%；房地产开发投资完成76.0亿元，同比增长63.5%。农村中非农户500万元以上建设项目完成投资9.9亿元，同比下降18.4%。固定资产高位高速增长，城市投资活跃，城市建设投资增长速度快，将有力地拉动房地产业的发展。辽阳经济环境辽阳经济环境◆2012年上半年，辽阳市消费品市场平稳发展，消费规模不断扩大，累计实现社会消费品零售额143.3亿元，同比增长15.8%，增幅高于全省0.5个百分点，位列全省第三位。◆全年社会消费品零售总额207167亿元，比上年名义增长14.3%（扣除价格因素实际增长12.1%）。住宿餐饮业零售额增幅居高不下，农村消费呈现活跃态势。◆全年城镇居民人均总收入26959元。其中，城镇居民人均可支配收入24565元，比上年名义增长12.6%；扣除价格因素实际增长9.6%，增速比上年加快1.2个百分点。城乡居民收入稳定增长，居民消费能力不断提升，储蓄能力较强，居住性支出逐年增加，带动房地产发展。辽阳经济环境辽阳经济环境总结：1、辽阳经济实力一般，但近几年进入高速增长轨道。2、辽阳已成为辽宁省中部城市发展规划的一个热点。3、居民购买力较强，投资意识逐年增强。4、改善性住房需求日渐强烈，未来房地产市场发展空间依然很大。政府相关政策政府相关政策◆市长王正谱在做2013年辽阳市政府工作报告时指出，辽阳今后5年的主要任务及对2013年做工作部署时指出，要重点进行生态环境改善，以河东新城建设为龙头，构筑泉城城镇化发展格局。◆我项目紧邻太子河，处于新旧城区链接的要道，加快新城区建设，必然会加快我项目周边这一纽带的环境建设及开发。政府相关政策政府相关政策◆2013年3月4日，辽阳市委书记唐志国到河东新城现场办公，实地多点考察一河两岸，听取一河两岸景观规划设计的汇报。唐志国强调，要坚持原生态风格，为市民建设大规模的一河两岸休闲运动的生态长廊。市委常委、常务副市长黄之峰，副市长刘文军参加现场办公。◆新辽阳将依托得天独厚的自然禀赋，通过各具特色的产业进行驱动，挖掘积淀厚重的历史文脉，成为一座融于自然山水的生态城市。政府对于河东新城的整体规划和政策支持，以及对一河两岸景观建设的重视，将对城市未来的发展方向起到重大影响，也会对我项目周边景观优势锦上添花。本地市场项目本地市场项目1、泛美华庭项目名称泛美华庭外观开发商辽阳泛美房地产开发有限公司物业类型普通住宅物业地址太子河区北太子河路33号建筑面积166000平方米容积率1.3绿化率30%价格多层4900元/㎡，高层；3900元/㎡总套数804户销售阶段一期，二期面积区间92--240㎡装修状况毛坯开盘时间2011年08月20日入住时间2012年09月15日本地市场项目本地市场项目2、金域明珠项目名称金域明珠外观开发商辽阳环宇有限公司物业类型普通住宅,别墅,酒店式公寓,商住,建筑综合体物业地址太子河区中华大街288号建筑面积1000000平方米占地面积540000平方米容积率1.83绿化率37%价格高层4200元/平米，别墅270万一栋(折合单价8000元/㎡)总套数686户销售阶段共64栋，目前开27栋面积区间62--330㎡装修状况毛坯开盘时间2011年10月15日入住时间2013年04月30日本地市场项目本地市场项目3、恒大绿洲项目名称恒大绿洲外观开发商恒大地产集团物业类型普通住宅物业地址辽阳市太子河区太子河东路东，中华大街以南，德胜西街南（辽阳市太子河大道24号）占地面积420000平方米建筑面积1430000平方米容积率2.6绿化率45%价格4980元/平方米总套数6324户销售阶段一期面积区间97---180㎡装修状况精装修开盘时间2010年10月24日入住时间2012年11月30日本地市场项目本地市场项目4、保莱蓝湾国际项目名称保莱蓝湾国际外观开发商保莱房地产开发（辽阳）有限公司物业类型普通住宅,写字楼,商住物业地址河东新城南部，太子河畔建筑面积810000平方米容积率2.16绿化率40%价格多层均价：4700元/㎡；高层均价：3700元/㎡总套数5466户销售阶段一期面积区间93-109㎡装修状况毛坯开盘时间2011年10月入住时间2012年12月31日项目项目周边周边市场分析市场分析小结：?泛美华庭——泛美华庭，地处河东门户黄金咽喉，紧邻“辽阳一高中”“二院”“红星美凯龙”新居版图，位于太子河大桥桥北，衍水大街南侧，总建筑面积达90万平万米。开发共分5期，目前销售一期和二期，一期只剩下部分尾盘现房销售，二期正在销售2013年年底交房，户型品种多，高层3900元/平米，多层4900元/平米.?金域明珠——金域明珠项目位于辽阳未来城市中心“一河两岸”的核心——太子河东岸白金地段，拥览无遮拦一线河景；毗邻辽阳人文与交通大动脉——中华大街。项目总建筑面积近100万平方米，包括联排别墅、景观高层、花园洋房、主题商业步行街、星级酒店等多种建筑形式。户型面积62-147㎡别墅290-330，目前别墅按270万一套出售，小区绿化45%。项目项目周边周边市场分析市场分析小结：?恒大绿洲——恒大绿洲总建筑面积143万平方米公分四期开发一期基本入住，只剩下少量尾盘出售，商业及配套建筑面积约53万平方米，居住等多元化功能为一体的城市综合体。拥有30万㎡皇家园林，1.2万㎡中央大湖，3000平方米国际双语幼儿园，20万余平方米商业街。项目在园区内建有面积超过5200平方米的五星级多功能豪华会所，涵盖西餐厅、棋牌室、瑜伽室等诸多功能空间；还规划有1.9万平方米的社区运动中心，包括国际标准游泳馆、网球馆、乒乓球馆等场所，房子户型品种多，精装修购房者多数为改善型住房客户居多。?保莱蓝湾国际——保莱蓝湾国际社区，坐落在辽阳市太子河东岸河东新城的南部区域，总建筑面积810000平方米，5466户，户型面积93-109平米，绿化率45%，多层均价：4700元/㎡；高层均价：3700元/㎡共分三期开发，目前在售一期，面积和价钱都比较合适首次置业客户比较多。项目项目周边周边市场分析市场分析总结：分布区域：市政府周边地带，及其辐射周边地区包括新兴街、新运街一带楼盘较多，该区域以其位居中心地带，交通配套完善而吸引开发商到此投资。楼盘档次：从整体市场分析，高档楼盘为数并不多，泛美华庭、恒大绿洲、保莱蓝湾国际为高档楼盘，销售状况较好，可见本地市场对于高档楼盘接受程度较好，高端楼盘有一定消费潜力。物业类型：从市场接受程度分析，多层接受度最高，销售程度最快。其次为高层，最后为小高，可见当地市场对于多层接受程度较高，市场占有率大。本项目分析本项目分析1、项目宗地分析2、项目SWOT分析3、项目定位4、项目目标客户定位5、定价策略及推盘方案项目宗地分析用地周内交周地块边部通边规区环环状配划位境境况套用地规划——项目总占地面积10843平方米，属于本区域体量较小项目。地块周边环境东侧——太子河、太子河高尔夫球场、河东新城北面——祥祺高尔夫地产西侧、南侧——村庄等未开发用地地块区位——本项目位于辽阳市东部，地处城市发展新区与老城区交界处，是市政府大力建设区域，未来发展潜力巨大。本案所处区域地块内部环境——项目地块环境优越，依山望水，尤其是东侧的太子河与依太子河而建的18洞高尔夫球场，拥有着得天独厚的自然环境。项目有利条件——?相比河东新城，距离市中心更近，配套更加齐全；?东面紧邻太子河与太子河高尔夫球场，自然条件优越；?辽阳市重点发展区域，有道路建设规划，利于后期品质的建立；?紧邻老城区利于本地居民的消化；?项目所在区域发展不成熟，市场空白点较多，发展空间较大。2、项目SWOT分析优势(S)?东邻太子河，水景条件优越?项目体量较小,可以有针对性的去化，实现资金迅速回笼?项目位于新旧城区扭带上，可以打造高品质住宅?项目离老区较近，利于老区客群的消化2、项目SWOT分析劣势(W)?项目所在地为新旧城交界处，现有人气、配套不完善?城市交通不够便利，公交建设滞后，道路建设滞后?商业、服务业发展相对滞后?项目周边环境较差，有大面积的村落及垃圾倾倒场?项目自身条件有限，地块较小，缺少有效的园区建设2、项目SWOT分析机会点(O)?政府政策规划，市政建设力度的加大，尤其是“一河