“万科VCITY”市调分析报告目录一、项目位置............................................................................................................................1㈠交通环境............................................................................................................................1二、项目技术指标.....................................................................................................................2三、项目开盘情况.....................................................................................................................3四、项目客户概况.....................................................................................................................3五、项目户型介绍.....................................................................................................................3六、项目装修标准.....................................................................................................................5㈠装修交付标准.....................................................................................................................5㈡样板房实景展示..................................................................................................................8七、项目实景照片...................................................................................................................13㈠样板段..............................................................................................................................13㈡售楼处..............................................................................................................................18八、项目营销动作...................................................................................................................22一、项目位置闵行区华宁路银春路。㈠交通环境?轨道交通：项目距离5号线北桥站3公里，华宁路站2.5公里。均有公共交通进行短驳。?公共交通：江川2路、马莘专线、闵行5路和闵行19路，这4条线路分别可以通往4个不同的地铁站，分别是东川路站、莘庄站，北桥站和华宁路站。项目出行主要就靠公交转轨交的方式，对五号线的依赖非常大。?自驾出行：自驾出行主要走A4（S4）公路，另外还有在建的嘉闵高速公路。㈡生活配套?商业配套：较为匮乏，目前主要是以零散的社区配套商业为主，大型集中商业仍然需依赖莘庄商业圈辐射；此外万科城VCITY的一大卖点就是“旗忠”商圈，项目距离旗忠网球中心驾车4公里左右，目前规划建有旗忠森兰体育城和世界著名的安曼酒店。未来万科VCITY自带4万㎡商业，南面还有政府规划的8万㎡综合体商业，在项目推广期间为客户描绘了较好的蓝图，弥补现有商业配套不足的缺憾。?教育配套：优势明显，项目地块中间就夹有一“教育属性地块”，未来规划为启英幼儿园（暂定名）和文来小学（暂定名）。此外在旗忠体育中心这里在建2个私立的学校，分别为德威国际学校和耀华国际教育学校。教育配套是该项目主要的推广卖点。?医疗配套：项目附近在建一个社区医疗中心，三级甲等医院的话就是上海市第五人民医院，距离项目3公里左右，江川2路可直达。二、项目技术指标总建筑面积317534.92㎡容积率2.4规划户数3400套物业服务上海万科物业服务有限公司3-3.3元/㎡.月物业类型公寓建筑形态18-28F高层外立面涂料绿化绿35%装修标准精装目前报价销售报价1.7~1.8万/㎡开盘时间6月11日交房时间预计2014.12.31认筹方式6月4号至6号三天内缴纳意向金5万，可优惠2万三、项目开盘情况6月11日开盘，当天推了5.6.7.8.9.10.11.12.15#楼，共计600套房源，当天全部售完。意向金5万，折扣2个点。当日折后均价1.8万/㎡。项目由3家代理公司联合代理：新聚仁、世联、策源。6月13~15日3天集中签约，截至17日，网上共计553套，累计成交均价17788元/㎡（数据来源网上房地产）。该项目今年后续仍有推量，预计目标完成2000套销售。首批推案位置四、项目客户概况基本都是周边区域型客户，且有很多产业客户（例如航头研究所、上海电气等）。外区域导入客，基本是以5号线、1号线等地铁能覆盖的沿途客户。五、项目户型介绍主力户型面积为78~122㎡，2~4R（经改造后），户型详见下表↓备注：所有户型均通过对“储藏+阳台”的改造，增加1房，该房装修需要另外支付3000元，并签署改造协议。此外所有飘窗均改为了落地飘窗。户型套数面积在售主力户型图2R13178㎡多1房3R38891~93㎡多1房多1房63103㎡多1房4R18122㎡多1房户型优势：相同竞品户型中，南向开间较大；附加值空间较多，偷1房且每个户型均有多个落地飘窗面积赠送；科学收纳系统；3分离卫浴系统；阳台进深较大1.8~2.0米。户型劣势关键词：1梯3户，部分户型采用内天井采光（见下图）六、项目装修标准㈠装修交付标准类别品牌备注图片空调——不包括在装修标准内新风系统兰舍-整体橱柜--厨房3件方太脱排、煤气灶、热水器套厨卫品牌摩恩台盆龙头、五金、厨房台盆科勒台盆、坐便器、花洒、浴缸开关SIMON-户内门安洋-入户门ROCK-木制家具入户鞋柜、卧室衣柜、储藏柜、镜前柜㈡样板房实景展示93㎡3房客厅93㎡3房餐厅78㎡2房客厅78㎡2房餐厅78㎡采用浅色系装修，但是木制家具、地板、门套、橱柜颜色深浅不统一，视觉感杂乱。103㎡3房客厅103㎡3房餐厅偷来的1房，被包装成“玩具房”、“书房”、“老人房”等入户组合柜收纳系统鞋柜储藏收纳系统橱柜系统做的较为简单，抽屉配置较少，多为开门（见下图）橱柜上柜，没有采用饰面板，控制成本。橱柜收纳系统镜前柜收纳系统以绿色健康为主题，摒弃空调配置，增加全屋新风系统。营造“鸟语花香”的居住氛围智能小夜灯设计智能安防系统智能科技的噱头应用七、项目实景照片㈠样板段商业街情景展示商业街店招设计看房通道沿途以介绍“万科品牌物业服务”为主，是吸引客户的一大卖点。以小故事的形式介绍物业服务，生动有趣，客户接受度高。看房通道的包装现场注解标示系统入户大堂公共楼梯厅情景展示细节设计：入门口安装了挂钩、及门厅灯开关，方便使用。样板房露台情景展示地面：地毯墙面：墙纸样板段楼梯间㈡售楼处售楼处外围阵地包装吧台区销控台与模型区洽谈区儿童游艺区万科品牌展示馆墙面：万科品牌物业服务地面：健康跑道，配套设施正面：绿色之城概念立体式信息植入绿色之城——倡导绿色健康低碳生活成品化的收纳系统展示独有的智能科技系统体验——智慧之城从幼儿园到大丰富的墙面学，以孩子的成长过程发布表现，抽象学校资源信的发布项目息，表现形式配套信息直观生动。教育之城——在其他配套资源匮乏的情况下，突出项目的教育配套优势万科品牌及“万科城”系列产品介绍售楼处内部情景演绎八、项目营销动作?项目客户定位：V型人——秒睡帝、婴国人、家里森、万维码、临床界创作5个代表卡通人物形象，运用于营销推广的各个环节中?简洁明了的产品信息推介稿?2012年9月3日启动微博营销，新浪企业官方微博2012.09.03启动微博营销?2012年10月房展会展馆V型标沙盘信息已记顶面处开始传递理，迎合客户“V型人”定位主题产品信息发万科品牌介布→绍2012年10月发展会称为“精装”公寓2013年6月开盘，阵地围板上写“装修”公寓万科品牌物业作为主要项目优势对外宣传2012年10月房展会上，蓄水工作已经开始?刚需盘的圈层营销#我爱我家接力