--以广州白云万达广场为例2010年9月4日保利房地产（集团）股份有限公司技术研发中心投资管理中心对万达商业设计模式研究新的盈利模式迅速崛起新的盈利模式迅速崛起----达速度达速度项目布局项目布局zzzzzzz白云万达广场概况项目选址各功能区指标分析挂牌条件与报建指标研究万目录研究标z析挂分标报建指指区能条件与功牌牌报建指研究白云万达广场概况白云万达广场概况各能指分各zzzzz项目选址项目布局万达速度----新的盈利模式迅速崛起。。广州白云新城万达广场建于广州市旧白云机场，位于规划的云城东路西利模式迅速崛起盈侧，横五路以北，包括A、B、C三个地块，规划用地面积12.6公顷，总建筑面积39.2万平方米，计容建筑面积约28万平方米平方米项目概况项目概况项目选址项目布局各功能区指标分析挂牌条件与报建指标研究新的新的利模式迅速崛起用来经用来经60%60%其余接近其余接近，左右左右40%40%白云万达广场的零售百货比例控制在白云万达广场的零售百货比例控制在。精品公寓等业态精品公寓等业态广州白云万达广场属城市综合体项目，涵盖大型商业、5A写字楼、五星级酒店、室外步、行街行街营餐饮、文化、体育、娱乐、休闲等产业。该项目资金投入号称约50亿元。项目概况项目概况项目选址项目布局各功能区指标分析挂牌条件与报建指标研究研究标z析挂分标报建指指区能条件与功牌牌报建指研究白云万达广场概况白云万达广场概况各能指分各zzzz项目选址项目布局在万达进驻之前，广州早已形成了四大重点商圈——“北京路商圈、上下九商圈、天河体育中心商圈和番禺市桥商圈”，白云新城虽经历了多年的规划发展，但给广州人的第一印象仍是“大型住宅片区”，在广州这样一个近乎唯地段论的成熟商业城市，万达并未选择传统意义上的黄金地段，而是转战非成熟商业区，其项目选址可谓独辟蹊径。，而周边又没有相应的消费场所；第三个是江桥，虹桥交通枢纽把江桥纳入了上海西大门之内，这该地区是该地区是但仍以中但仍以中，，等等。。。大型城市综合体，一批发市场批发市场、周浦的消费水平不断升级周浦的消费水平不断升级，个项目在宝山五角场一中档消费群体”第第个项目在宝山五角场“区域地标”：：大型仓储式超市大型仓储式超市、这三个项目的运营都相当成功这三个项目的运营都相当成功，虽有广百虽有广百，到目前为止到目前为止，大浦东的发展吸引了众多中高端人士大浦东的发展吸引了众多中高端人士可参考其在上海的三个项目可参考其在上海的三个项目，，第二个项目在周浦第二个项目在周浦区域价值的提升指日可待区域价值的提升指日可待；；、对万达选址标准的研究对万达选址标准的研究白云新城作为发展多年的城市副中心白云新城作为发展多年的城市副中心上海市总体规划的四个城市副中心之一，人口聚集度高、交通方便，且方圆五公里内存在大型商业的空白业的空白里的交通里的交通小规模的商业项目居多，白云万达广场的定位很明确——做站式、全业态购物广场，将主要购买人群设置在了最宽泛的“项目概况项目概况项目选址项目布局各功能区指标分析挂牌条件与报建指标研究残酷竞残酷竞与与商业类型限制商业类型限制、公里内公里内55避开市中心的高价土地压力避开市中心的高价土地压力内环直线距离内环直线距离、业内同行把万达选址的标准归结为：交通离中交通离中项目的选址使万达成功项目的选址使万达成功zzzzz3公里内户籍人口20万，存在一定的商业空白点尽可能进行保证品质的低成本运营争的压力，又巧妙营造了自己“一枝独大”的区域垄断影响力。项目概况项目概况项目选址项目布局各功能区指标分析挂牌条件与报建指标研究白云万达广场概况白云万达广场概况各功能区指标分析各功能区指标分析zzzzzzz项目选址项目布局挂牌条件与报建指标研究万达速度----新的盈利模式迅速崛起等，集购物、休闲、餐饮、文化、独立的大型商圈。成成形，，种功能于一体多乐等娱娱多万达广场经过10年发展，从第一代的单店、第二代的组合店，发展到第三代城市综合体。该模式是万达集团逐渐摸索出来的一套商业地产模式，建设内容涵盖了大型商业中心、商业步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓项目概况项目概况项目选址项目布局各功能区指标分析挂牌条件与报建指标研究，五星级酒店层数为9层，总建筑面积4.7万平方米，三栋甲级写字楼，层数。层层88～～22建筑功能主要为酒店和办公建筑功能主要为酒店和办公层数为层数为：：如图所示，白云万达广场项目的主要建设内容包括：，地块地块AA均为9层；B地块：建筑功能主要为商业和娱乐，层数为2～6层；C地块：建筑主要功能为商业、办公和住宅住宅项目概况项目概况项目选址项目布局各功能区指标分析挂牌条件与报建指标研究。以上以上层C67000B1650022%酒店式公寓（地块）1塔楼层约公寓（地块）3塔楼6约55%64%64%）所占比例2120001200097500975004000040000约约约约层层2F可售物业约占总面积的6655平方米平方米，外街外街塔楼塔楼3F内街商铺63500635005511其余皆为可售物业，））））））地块地块地块地块地块地块BBCC（（ABCABC（（（（公寓公寓B10000娱乐楼娱乐楼综合楼（地块）15约商铺商铺B16000地下超市（地块）（不计容面积）1约小计165500平方米296000小计小计合计约平方米100%建筑类型栋数层数建筑面积（m其中店B30000公业万千百货（地块）16约A3937000A30000其中五星级酒店（地块）1裙楼层塔楼层约13%小计37000平方米其中甲级写字楼（地块）39约10%小计30000平方米其中注：表中建筑面积为计容建筑面积。如下表所示，项目的物业类型包括酒店、办公、公寓及商业。除酒店和大型集中型商业外其余皆为可售物业可售物业约占总面积的除酒店和大型集中型商业外办公寓（住宅）商酒项目概况项目概况项目选址项目布局各功能区指标分析挂牌条件与报建指标研究研究标z析挂分标报建指指区能条件与功牌牌报建指研究白云万达广场概况白云万达广场概况各能指分各zzzzz项目选址项目布局万达速度----新的盈利模式迅速崛起健身房健身房SPASPA、））2F2F（（会议会议、））2F2F～11（（餐饮餐饮、））1F1F（（层裙楼主要功能为大堂层裙楼主要功能为大堂33。～规模及重点指标规模及重点指标11zzzz1.五星级酒店（希尔顿）①①酒店总建筑面积47,407平方米，其中地上建筑面积为37,000平方米。（3F）及商业（1～2F）等。4～9层为客房层(含行政酒廊)，总面积为20,000平方米，共333间客房。总建筑面积/客房数=142平方米，该指标显示出其酒店配套及会议设施等较充足较充足项目概况项目概况项目选址项目布局各功能区指标分析挂牌条件与报建指标研究。））平方米平方米3232（（略高于皇冠假日标准略高于皇冠假日标准，））平方米平方米3939（（酒店规模较小，客房数不多（333间），客房标准中等。客房标准及指标客房标准及指标标准低于南海洲际标准低于南海洲际zzz1.五星级酒店（希尔顿）②②客房标准间平面如图所示，客房套内面积约34.85平方米（无阳台）。项目概况项目概况项目选址项目布局各功能区指标分析挂牌条件与报建指标研究。会议、娱乐等服务设施充足，除供酒店客人使用外，该配套设施还可辐射周边。棋牌等棋牌等、美发美发z：会议约6000平方米、））其中其中。含更衣含更衣（（平方米平方米1750017500室内泳池室内泳池、健身健身、SPASPAz配套设施标准及指标配套设施标准及指标配套设施总面积约配套设施总面积约包含一个520座大宴会厅（可拆成三间会议室）和9间独立会议室。餐饮约7000平方米包含三个餐厅（1中餐厅、1日式餐厅、1自助餐厅）及两个吧（1大堂吧、1行政酒包含包含）。）。z1.五星级酒店（希尔顿）③③廊廊SPA、泳池及健身等约4500平方米利模式迅速崛起盈项目概况项目概况项目选址项目布局各功能区指标分析挂牌条件与报建指标研究新的新的利模式迅速崛起z。小商业包括沿街商铺、商业街商铺。面积约93,500m22持有物业持有物业m000,6800026841%41%面积约面积约。18%18%3000030000综合楼和地下大型超市综合楼和地下大型超市约约、娱乐楼娱乐楼））、地块地块BB（（m2类型建筑面积（）比例备注165500合计平方米100%100%B12000B10000B16000娱乐楼（地块）约7%持有物业综合楼（地块）约6%可出租物业地下超市（地块）约11%可出租物业万千百货万千百货集中型大商业与分散型小商业的规模比较集中型大商业与分散型小商业的规模比较大商业包括万千百货大商业包括万千百货可售商业比例占总商业面积的58%，接近一半规模的商业持有物业保证了商业的品质，也降低了经营风险。ABC97500大商业大商业小商业商铺（地块）约58%59%可售物业zzz2.商业①①按商业形态可分为大商业和小商业两种。利模式迅速崛起盈项目概况项目概况项目选址项目布局各功能区指标分析挂牌条件与报建指标研究新的新的利模式迅速崛起z。商业街+大商业的组合，保证了可售物业的比例。商业组合模式商业组合模式z2.商业②②项目将零售百货、餐饮、娱乐等进行组合，保证了经营类型的多样化，也最大量满足了各类消费人群的需求足了各类消费人群的需求利模式迅速崛起盈项目概况项目概况项目选址项目布局各功能区指标分析挂牌条件与报建指标研究新的新的利模式迅速崛起。通过设置商业内街，增加临街商铺的数量。营造商业氛围营造商业氛围，的特征的特征””集聚性集聚性““商业组合模式商业组合模式项目通过结合大型商业设置商业街，有效利2.商业②②用了商业用了商业利模式迅速