城市综合体研究案例城市综合体研究案例2010年8月版权声明本文仅供客户内部使用，版权归上海一联投资有限公司所有，未经我司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。国内城市综合体案例香港城市综合体案例日本城市综合体案例深圳华润中心上海西郊百联上海万达广场青衣城朗豪坊太古广场东京中城福冈博多运河城大阪难波城?????????123目录目录ContentsContents3深圳华润中心深圳华润中心2项目位于深圳地王金融圈集商业、办公、酒店、居住等诸多功能于一体，深圳规模最大，品质最高的综合建筑群。物业形态：万象城5A甲级写字楼——华润大厦君悦酒店酒店式公寓室外娱乐休闲广场总建筑面积：约55万m总投资：40亿港币深圳华润中心四大领航国际品牌主力店法国（Rel）体验时尚生活百货公司嘉禾影院华润万佳CityValue奥林匹克标准真冰溜冰场18.8万平米深圳商业航母é不但推销消费商品，而且推销时尚生活方式深圳唯一的SUPERHOPSCA华润中心一期获得巨大成功！?????华润大厦：出租率接近100％40多家国际金融机构及国内外大型企业签署合约，包括汇丰银行、荷兰银行、雅培制药、美国百思买等世界500强企业。万象城：已接待顾客2000多万人次，商场出租率达97％，一年销售总额达到10亿元。顾客美誉度不断提升，成为人们眼中深圳最具魅力的购物、休闲、娱乐场所之一深圳万象城购物中心为香港华润集团在内地最大的商业地产项目；定位为深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心“?发展商：华润集团?设计单位：美国RTKL建筑师事物所?规模：总建筑面积18.8万平方米，营业面积12万平方米，地下2层、地上5层、停车位1030个；商铺近300家?定位：深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型购物及娱乐中心?开业时间：2004年12月开业?项目简介定位为深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室定位为深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心内购物中心商圈简介万象城地处深圳金融商贸核心区域，与深圳市标志性建筑“地王大厦”隔街相对，毗邻深圳证券交易所、中国人民银行、深圳发展银行、香格里拉、彭年希尔顿、丽晶等酒店；?核心商圈内人流量大，以收入较高的写字楼人群为主万象城项目位置优越，商圈消费力较强，具备项目成功运作万象城项目位置优越，商圈消费力较强，具备项目成功运作的良好外部条件的良好外部条件万象城娱乐低档高档购物深圳高收入居民外地游客市场定位?中上档次的现代化购物中心?协同购物、休闲、餐饮及娱乐要素?文化要素：自由、时尚、和谐、共享目标消费群构成目标消费者?周边写字楼白领?中高收入的深圳居民?外地游客周边写字楼白领万象城定位于满足中高收入人群及游客中高档次购物、餐饮万象城定位于满足中高收入人群及游客中高档次购物、餐饮和娱乐综合需求的时尚购物中心和娱乐综合需求的时尚购物中心宽阔的中庭设计、各楼层之间的便利交通系统以及考究的装修和灯光宽阔的中庭设计、各楼层之间的便利交通系统以及考究的装修和灯光效果共同营造出万象城效果共同营造出万象城““自由自由””、、““时尚时尚””、、““舒适舒适””的购物氛围的购物氛围娱乐,9%餐饮,11%各商业功能商户数量比购物,80%娱乐,17%,餐饮,31%,各商业功能面积比购物,52%万象城餐饮及娱乐面积占比较大，使之不仅仅满足人们购物万象城餐饮及娱乐面积占比较大，使之不仅仅满足人们购物需求，同时成为人们聚会、休闲娱乐的场所需求，同时成为人们聚会、休闲娱乐的场所万象城购物类功能以中档为主，餐饮、休闲娱乐业档次较高万象城购物类功能以中档为主，餐饮、休闲娱乐业档次较高5F4FB14F4F4F5F1FB1F楼层3-4F1-2FB1-3F业态购物餐饮购物购物购物购物餐饮购物购物购物休闲娱乐休闲娱乐Ole'顺电NOVO万宁Esprit主力店运动100芮欧百货王子饭店嘉禾影城次主力店生活本色冰纷万象冰场美乐汇美食广场主力店39%次主力店13%其他48%主力店、次主力店面积占比主力店、次主力店业态及楼层52%52%主力店及次主力店在万象城的租户组合中占居重要地位，其主力店及次主力店在万象城的租户组合中占居重要地位，其面积占比为面积占比为通过不同主题的次主力店租户组合，构成对主力店业态的有通过不同主题的次主力店租户组合，构成对主力店业态的有效补充效补充华润中心选址符合大型ShoppingMall的选址原则，形成了华润—帝王财富圈，未来可持续发展。科学安排开发节奏，首先以商业和写字楼为切入点弥补市场空白，赢得良好口碑，汇聚大量人气后进而开发酒店、公寓、住宅提高单位土地面积的价值。华润中心超越普通房地产开发模式，以购物、休闲、娱乐、运动等多重功能的互补共赢为主要经营模式，以城市运营的高度，实现了复合地产的最高境界。地理位置开发节奏运营城市华润中心成功原因分析华润中心成功原因分析16上海西郊百联上海西郊百联西郊百联25万人口中高档社区24米约6万平米约3000平米约3.4万平米约10.9万平米2004年11月28日西郊百联购物中心上海市仙霞路88号地下2层；地表4层楼顶与地下共约600个停车位项目名称项目地址开业时间占地面积建筑面积营业面积建筑高度建筑层数园林景观中心广场西郊百联购物中心位于上海西郊的长宁区新泾地区，由美国捷得建筑设计事务所和上海现代建筑设计集团江欢成设计事务所共同设计，是百联集团首个也是国内第一个开放式的社区型购物中心，上海市西区一个重要的商业地标西郊百联位于城市扩散和人口导入的长宁西部区域，周边西郊百联位于城市扩散和人口导入的长宁西部区域，周边2525万人口的中高档社区为百联提供了充足的客源万人口的中高档社区为百联提供了充足的客源开发式的空间布局是西郊百联最大的特色开发式的空间布局是西郊百联最大的特色西郊百联采用开放式空间布局，是国内首个开放式社区型购物中西郊百联采用开放式空间布局，是国内首个开放式社区型购物中心，为顾客提供全新的购物空间心，为顾客提供全新的购物空间购物中心的中央是一个椭圆型的开敞空间，平台、走廊、天桥的穿插和建筑体量的进退使这里充满了生机与活力。室内不同形式的商铺与中心的开敞广场产生空间上的联系，形成了强烈的空间感，流通的空间也使室内外的景观融为一体。室外步行街上的植栽与中心广场的树林、水景、建筑、弧型走廊相映成趣，形成层次丰富，步移景异的空间效果，增强了顾客在购物过程中的情趣。丰富的建筑空间变化成为城市空间的一部分，融入到当地居民的生活之中。???室内不同形式的商铺与中心的开敞广场产生空间上的联系，室内不同形式的商铺与中心的开敞广场产生空间上的联系，形成了强烈的空间感形成了强烈的空间感友谊百货世纪联华哑铃状布局，一条由中小零售业组成的露天商业街连接两端的主力店。客流在主力店中汇集又在中小店铺中分散，客流穿梭的过程中带来更多的商机和展示。业态分布1）业态分布面广；2）无论是环形室内购物街，还是室外商业步行街，都汇集了精品百货、专业商场、休闲餐厅、社区服务、品牌专卖、大型生活超市、各色餐馆、娱乐大本营、大型专卖超市等，将为每一位光顾西郊购物中心的顾客提供全新的体验和满足。3）主力店置于两端，平衡整个购物中心人流。??西郊百联哑铃状业态布局，方便客流在主力店以及中西郊百联哑铃状业态布局，方便客流在主力店以及中小店铺穿梭分散，带来更多商机小店铺穿梭分散，带来更多商机8％1％占比41％16％14％10％10％龙头主力店专卖店主题餐饮专业卖场娱乐健身大型餐饮综合服务481面积9872832058486111487025013业态比例（面积）1%10%8%41%16%14%10%代表友谊百货、世纪联华ESPRIT、ELLE亨德利、佐丹努、优依库等60家必胜客、肯特基、麦当劳、棒约翰、避风塘、永和大王、味千拉面等20家永乐家电、特力屋（内地第一家）、迪卡侬世纪环球影城、汤姆熊游艺、网吧等10家天一大酒楼等2家上海银行、春秋旅游、新华书店、柯达彩印等6家业态主力店专卖店主题餐饮专业卖场娱乐健身大型餐饮社区服务在其开业一年之际已出租率100％并且商铺租金高达8元/平方米/日，而周边大商场商铺租金仅2-3元/平方米/日。开业一年来平均日客流量为5～8万。?经营业态比例（面积）经营业态比例（面积）01得一大药房02迪卡侬运动专业超市03麦当劳04巴黎贝甜05可颂坊06食家物语07百思乐08A.V.V09ONLY10YESORNO11su12春秋国旅13-1进伊制造13-2九安14柯达冲印15Etam16茂昌眼镜17亨得利钟表18星巴克18-1DQ冰激凌19EDC20Jockey21Nike36022友谊百货23桂垄坊24上海银行25必胜客26避风塘2829味千拉面30狄马考餐厅31棒约翰27一茶一坐32永和大王33肯德基34街客35世纪联华36甜蜜蜜甜品屋人气中心中庭绿化景观1F1F业态布局业态布局西郊百联购物中心0102030405-105-206FILA0708benchBody0910V6111213141516ID·Fix17181920201GEN21TAKEIT2223ACE24Theme24-12525-1262728293030-1313233343536SUPERMARTEBASE世纪联华麦当劳巴黎三城香云堂茶叶荣屋食品凤山茗茶拉帕佳江南布衣银饰过路人天恩古姿尼美发优衣库皓达芙妮艾格曼尼芬芬狄简马可玛瑞自由鸟友谊百货柔婷美容哈丝帝邦餐厅萃峰茶叶鱼晶园火锅广场波波啦妈妈意大利面湘味小厨亚加达巴西烧烤布衣候粥道馆一代天椒雅点坊棒约翰匹萨天天咖啡餐厅人气中心中庭绿化景观2F2F业态