河源凯通项目整体定位中原地产代理（深圳）有限公司惠州分公司策略顾问部2011-08-11Codeofthisreport本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?Copyright报告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。|1Part1地块属性分析Codeofthisreport|?CopyrightCentalineGroup,20102Part1.1项目地块介绍Codeofthisreport|?CopyrightCentalineGroup,20103项目区位项目地块位于文化广场片区，该片区是近年来河源房地产供应量较大、产品素质相对较文化广高的片场区：区。p主要依托体育资东埔新城源，是河源的商业文化中心，较多高端项目集中区域新城区文化广场p代表项目：区?东江首府?长鸿花园?恒基大厦江东片区?益和花园宝源老城区片区?碧海名居Codeofthisreport|?CopyrightCentalineGroup,20104项目区位本片区拥有市政府、广晟商业广场、万豪酒店等成熟配套，客家文化长廊和东江的一线景观资源，东江首府及长鸿花园两大江景高端住宅；片区承载了河源市高端休闲居住及商务功能，为政府规划中的重点开发区。本案客家文化长廊Codeofthisreport?CopyrightCentalineGroup,2010|5“两江四岸”规划我项目距离“两江四岸”的核心区只有5分钟车“两江（新丰江—程，可充分享有核心东江）四区的综合服务配套和景观岸”规划中的重点打造区域为城市文化综合服务资中心（新丰江－源。东江交汇处），距离我项目约5分钟车程；本项目p城市风貌设计构思：开放、完善、宜人的城市综合服务中心区，城市核心景观区和标志区。p城市风貌体现：将两江交汇处打造成城市景观和功能核心区；尊重并延续河源客家文化特色；创建安全、活跃的滨水公共活动空间和环境；创建公园和开放空间网络。Codeofthisreport?CopyrightCentalineGroup,2010|6周边交通状况本项目位于沿江路边上，交通网络发达，可快速通往老城区、新城区中心、火车站、文化广场p建设大道：可通往火车站、河源大道、中山大道、等重要地段，交通十分便利。建设大道东环路；p沿江路：可通往中山大道、建设大道、河源大道；河源大道p中山大道：可通往老城区、建设大道；本项目中山大道p河源大道：可通往龙河高速、老城区、新城区；沿江路Codeofthisreport?CopyrightCentalineGroup,2010|7地块周边配套本项目周边的各种配套设施较完善，未来生活便项目周利，居住边的配套设施环境良好。较为完善：广晟百货文昌中学大学城东江首府百货1、文化广场2、市体育馆国际展览中心3、市图书馆农业银行本案4、万豪酒店万豪酒店5、国际展览中心6、文昌中学7、广晟百货8、市人大市人大市图书馆9、农业银行市体育馆10、大学城文化广场Codeofthisreport?CopyrightCentalineGroup,2010|8项目地块及四至项目地块较为平整，开发难度不大；项目东南面北面的回为客家文化迁房长廊及杂草、地东块较江，平整资源的朝向面东江首府较好；东面为东江首府，将面临竞争。益和花园本案客家文化长廊东江Codeofthisreport?CopyrightCentalineGroup,2010|9地块交通项目四面临路，可进入性强，其中沿江东路为项目的主要通道，项目整体的通达性较好。目前项目四面的道路均已开通。p沿江东路：可通往红星东路建设大道及河源大道旺源路，为项目的主要通路；p152乡道；本案p旺源路：可通往中山大道；152乡道p红星东路：连接沿江东路。沿江东路Codeofthisreport?CopyrightCentalineGroup,2010|10地块资源分析客家文化长廊及东江景观资源将成为本项目区别于其他普通楼盘的核心资源，且项目的主景观面向南，资源的利用度极高。p长廊开通后将吸引不少外地旅游者前来p作为拥有东江景观资源的项目，本项目参观，为本项目注入新的购买力；已成为河源市场少数的资源型楼盘；p长廊将拉动本地客户到本项目购房；p东江位于项目的东南面，景观资源朝向p随着长廊的开通，周边商业配套将逐步优越，符合河源人买楼的风水观念；得到完善，项目的人居氛围将得到提升p东江景观可提高项目的社区环境品质。。Codeofthisreport?CopyrightCentalineGroup,2010|11项目地块规划指标项目占地61323㎡，整体呈较规则的梯形形状，土地利用度较高；南边的临江面最宽，项东目面进规深154米划应以江景资源最大化为原则，合理布局建筑地块占地面积61323万㎡北面宽223米容积楼栋率约4.0。地块南边沿江面宽286米西面进深259米北面宽223米东面进深154米项目地块呈较规则的梯形形状，地块的利用度较高。南边的沿江面最宽，项目的规划应以江景资源最大化为原则，合理布局建筑楼栋。西面进深259米面宽286米Codeofthisreport?CopyrightCentalineGroup,2010|12Part1.2项目整体评价Codeofthisreport|?CopyrightCentalineGroup,201013SWOT分析项目应放大江景及客家文化长廊资源，合理地规划布局，把资金投入到客户的易感知处。优势（S）劣势（W）1、项目地势平坦，开发成本较低；1、项目规模较小，不易整体居住氛围塑2、地块拥有一线的江景资源和客家文化长廊造；景观，为河源市场中的稀有资源型楼盘；2、四面临路，可能存在较大的噪音影3、位于东江首府旁，昭示性较强，较容易被响。市场认可。SWOT分析机会（O）威胁（T）1、客家文化长廊作为政府重点打造的项目，将1、政策威胁：近期出台的各项房地产政会吸引外地旅游者的游览参观，可为项目吸引不策，一定程度上制约房地产市场；少外地潜在购房客；2、市场因素：目前河源市场仍属于半封2、政府“两江四岸”的规划，将为业主提供一个闭状态，楼盘成交主要依靠本地购房者；休闲娱乐的大型场所，东江沿岸将营造约70公3、竞争因素：可能与东江首府形成直面里的亲水休闲步道，有助于提升项目区位价值。的竞争。Codeofthisreport?CopyrightCentalineGroup,2010|14地块总评本项目除规模外，地块综合素质与东江首府持平，地块价值极高；结合本地块的资源、规资源交通规划配套地块划、交通等因素综合考虑，适合打造拥有一线u拥有一线东沿江路可作位于文化广项目周边有地块占地6江景观资源为本项目主场片区，享体育馆、广万多㎡，规，且景江景的高端豪宅观面干道，可通。受“两江四晟百货、万模虽不大，位于本项目往建设大道岸”规划利豪酒店、农但其东南面的东南面；、中山大道好，成为政业银行、中的沿江面宽、文化广场府重点的开小学等，配达286米，u一线的客家文化长廊景、老城区、发区域套相对完善景观面非常观。火车站等，开阔项目物理属性：城市热点区域拥有一线江景资源的中等规模物业Codeofthisreport?CopyrightCentalineGroup,2010|15Part2项目整体发展战略Codeofthisreport|?CopyrightCentalineGroup,201016Part2.1项目发展战略思考Codeofthisreport|?CopyrightCentalineGroup,201017河源房地产发展状况1项目所在区域为封闭型市场2区域房地产开发水平较低河源房地产市场是一个相对封闭型的市整体来说，区域房地产处于初级发展阶段，市场，70%以上客户为河源本地客户，其购房需场需求层次不高，大部分房地产项目发展理念求以刚性自住为主；外部投资客户占比不大。落后，缺乏核心竞争力；产品户型缺乏舒适度及附加值，竞争力不强。区域房地产市场总结河源大部分项目价格在4000-4500元/㎡，房市场供应以中大户型为主，主要为三房及四房地产市场存在明显的价格天花板，即使提高项产品，且未来供应量较大，供应区域又相对较目成本及品质，客户感知度有限，也难以实现集中，这决定了本项目面临着较大的竞争压力较高溢价。。3区域市场存在价格天花板，难以突破4市场消化速度慢，竞争激烈Codeofthisreport|?CopyrightCentalineGroup,201018项目开发目标以高品质的项目树立区域标杆形象，提高产品溢价；优化产品户型结构及配比，保证项目持续热销；同时由于市场存在明显的价格壁垒，注追求品质，树立市场标杆形象重控制项目成本。充分发挥项目地块优势，以领先的开发理念塑造优质的产品，制造项目在区域的影响力，以获得市场认可，尽可能提高产品溢价。控制成本、优化户型，追求整体利润最大化控制项目成本的同时，优化产品户型结构及配比，保证项目持续热销、快速走量，实现项目利润最大化。Codeofthisreport|?CopyrightCentalineGroup,201019市场及价格的双重壁垒本项目面临着市场和价格的双重壁垒，对达成项目开发目标存在一定难度。市场壁垒p河源房地产市场起步较晚，虽然是旅市游城市，但珠三角跨区域置业的热潮并场未在这里兴起。壁p近年来河源房地产市场供应量较大，垒产品同质化现象明显，消化速度较慢。价格壁垒开p河源房地产目前还属于一个封闭型的发市场，主要面向本地自住客户；目p河源房地产市场存在明显的价格壁垒标，房地产价格水平低，实现溢价的难度大。Codeofthisreport|?CopyrightC