无锡职业技术学校东南侧商业地块市场研究与产品定位报告前言2010年严厉的政策调控给房地产市场带来巨大冲击，但对在售项目不利，而对未来项目有利，我们需要把握住市场波动的周期。项目处于新兴城市中心板块，属于地标性城市综合体，尤其是出现了大体量商业，对专业体系和资源整合要求更高。客观分析，项目面临严峻的竞争形势，且劣势多于优势；我们需要打造主动型消费的业态组合、特色化的商业氛围，让项目成为太湖新城市民习惯型消费场所；通过差异化产品，以及高性价比优势赢得市场。产品是营销的基础，现阶段工作重心应放在产品规划，避免后期的运营风险，以及提高开发利润。目录PART1无锡城市背景研究PART2无锡房地产市场研究PART3项目研究PART4项目营销建议一座3000年历史的江南名城，璀璨的太湖明珠无锡市概况面积人口幅员面积：4787平方公里户籍人口：465.65万人（2009年）行政区划无锡下辖崇安区、南长区、北塘区、惠山区、锡山区、滨湖区六区及江阴市、宜兴市。高速发展的长三角核心城市之一无锡市概况长三角的几何中心无锡东临上海128公里，西接省会南京183公里。经济高度发达2009年实现地区生产总值4992亿元，在全国所有城市中排名第九，在长三角城市中排名第四，次于杭州（5100亿元）。南拓北展，东整西优：构建一个卓越的湖滨城市城市规划格局项目所在地滨湖新城片区，以教育、科研、体育、旅游服务、高品质居住、高新南拓：城市未来发展的主导方向，建设湖滨城市、生态城市北展：将堰桥地区建设为惠山区新的行政中心，加强与江阴的联系东整：整合东亭与中心城的空间、道路网络西优：以太湖山水为主体，优化城市的旅游、休闲用地技术产业园和生产型公共服务设施为主的综合区，远景规划为城市的副中心。全面融入长三角一小时都市圈城市交通规划高速铁路城市周边高速铁路网密集，长三角主要城市1小时内可方便到达高速公路周边高速公路网络密集城市轨道交通1号线已经开工，未来规划5条轨道交通这将进一步拉开城市发展框架，降低空间距离对发展产生的制约GDP值同比增幅GDP运行情况13%17.80%18.70%23.60%19.40%17.60%16.90%14.60%13.00%2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年0100020003000400050006000增幅比GDP值13601601.71901.223502805330038584419.54992同2009年无锡地区生产总值4992亿元，相比2008年4419.5增长12.95%。自2001年，无锡始终保持着高速增长的态势，2009年在全国城市中排名第九，在江苏省内，低于苏州的7740亿元，高于南京的4230亿元，省内排名第二。无锡宏观经济研究年年对外贸易运行走势2001-200966.6797.4143.81218.46291.19391.84511.46560.28439.4511%46.1%47.6%51.9%33.3%34.6%30.5%9.5%-21.6%0100200300400500600-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%净出口贸易额对外贸易额同比增幅年年年年年年年年年66.6797.4143.81218.46291.19391.84511.46560.28439.4511%46.1%47.6%51.9%33.3%34.6%30.5%9.5%-21.6%2001200220032004200520062007200820092004年以前，无锡对外贸易一直呈现高增长态势，自2006年开始，赠速呈趋缓态势，受2008年经济危机影响，无锡传统劳动密集型加工出口受冲击严重，至2009年对外贸易出现较大幅度负增长。对外贸易将难以再次成为经济成长引擎，这也促使无锡经济模式进行结构转变，国家新批无锡传感器产业中心、风电产业中心等一批高科技、环保项目将对无锡未来经济带来广阔空间。无锡宏观经济研究0%5%10%15%20%25%30%工业增加值年年无锡工业增加值2001-2009683.0796.5992.71231.41353.11662.41984.22246.22390.011%16.6%24.6%24.0%9.9%22.9%19.4%13.2%6.4%0.0500.01000.01500.02000.02500.03000.0工业增加值同比增幅年年年年年年年年年683.0796.5992.71231.41353.11662.41984.22246.22390.011%16.6%24.6%24.0%9.9%22.9%19.4%13.2%6.4%200120022003200420052006200720082009元亿无锡宏观经济研究0%10%20%30%40%50%60%70%固定资产投资年年无锡固定资产投资情况2001-2009450.0537.8893.31114.11336.01475.01674.21877.02387.611%19.5%66.1%24.7%19.9%10.4%13.5%12.1%27.2%0.0500.01000.01500.02000.02500.03000.0亿元固定资产投资同比增幅年年年年年年年年年450.0537.8893.31114.11336.01475.01674.21877.02387.611%19.5%66.1%24.7%19.9%10.4%13.5%12.1%27.2%2001200220032004200520062007200820092009年无锡固定资产投资增速有显著提高，在产业投向上，第三产业是增长主力，完成了1320.8亿元，增长42.8%，在投资主体上，国有资产投资是增长主力，增幅达到了72%。随着无锡地铁、道路及新城建设的相继启动，预计今后五年内，城市固定资产投资将继续保持高速增长的态势。无锡宏观经济研究整体经济一直保持快速稳定增长经济一直保持快速增长，随着长三角城市群规划的进一步实施，地处长三角几何中心的无锡会得到持续的发展，这为房地产提供了良好的发展机遇。城市经济增长热点不断呈现城市大规模基础设施改造、地铁、滨湖新城建设，已经掀起一轮固定资产投资热潮，并且还将持续5-8年时间。产业结构不断转型，已经有2004年以前以纺织业为主体的出口加工型产业为主，转变为现在的太阳能、风能、物联网等高科技环保产业为主体的新的产业构架。旅游业在发展过程中被不断做大做强。城市后续发展潜力巨大。民间购买力强大无锡人均GDP水平已经超过杭州、上海等一线城市，江阴及宜兴在全国县级排名中分别为第一和第六，且均以民营经济为主体发展起来的。因消费观念相对保守，购买力还没有被真正释放。城市与经济研究总结目录PART1无锡城市背景研究PART2无锡房地产市场研究PART3项目研究PART4项目营销建议-100%-50%0%50%100%150%200%250%年年无锡商品房销售面积2001-2009201.8219.2282.1410.1207.2648.8735.0537.41007.4-8%8.6%28.7%45.4%-49.5%213.1%13.3%-26.9%87.5%0.0200.0400.0600.0800.01000.01200.0历年商品房销售面积万平米商品房销售面积同比增幅年年年年年年年年年201.8219.2282.1410.1207.2648.8735.0537.41007.4-8%8.6%28.7%45.4%-49.5%213.1%13.3%-26.9%87.5%200120022003200420052006200720082009总体保持上升趋势，但2005年及2008年宏观市场调整对区域冲击较大，出现明显下滑。2010年新的政策调控，预计会引起本年度市场成交量严重下滑。无锡房地产市场-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%年年无锡商品房销售金额2001-200944.749.367.5103.9129.0247.2336.6288.9631.3-10%10.4%36.9%54.0%24.2%91.6%36.1%-14.2%118.5%0.0100.0200.0300.0400.0500.0600.0700.0历年商品房销售金额万平米商品房销售金额同比增幅年年年年年年年年年44.749.367.5103.9129.0247.2336.6288.9631.3-10%10.4%36.9%54.0%24.2%91.6%36.1%-14.2%118.5%200120022003200420052006200720082009一直保持平稳上升态势，2009年受价格及成交量的双重带动，成交金额飞跃式提升。因2009年上升过猛，在2010年度将出现调整。无锡房地产市场1003101002101001100912090911090910090909090908090907090906090905090904090903090902090901090812080811080810080809080808082008年-2010年3月新增供应面积020406080100120080708080608080508080408080308近两年商品房新批供应面积020808011080万平米2008年全年新批商品房供应为665.18万平米，2009年全年新批商品房供应为474.39万平米，2009年相比2008年减少了28.7%。2010年一季度新批供应量为123.8万平米，较2009年同期46.65万平米增幅