沈阳五里河项目运营汇报2009-10-20目录1、项目概况2、市场研究3、产品定位4、规划设计5、开发计划及成本预算6、运营难点1项目概况区位宗地行政隶属于东陵区，与沈河区南边界相邻。地处沈阳五里河商务区内，毗邻三好商业街、南塔商业区，区域同时也是沈阳传统的高档居住区；魅力之城魅力之城兰乔圣菲兰乔圣菲金域国际金域国际五里河五里河万科城万科城金域蓝湾金域蓝湾新榆公馆新榆公馆正在正在销销售：售：55个个新新获获取：取：22个个?沈阳城市空间发展方向:市内核心区率先实现以“旧城改造”为主的填充式发展，同时逐步向外环南、北扩散；而东西则以第二产业带动扩张。项目四至宗地西侧：南塔西街（拓宽至30米）宗地东侧：用地界线（现状南塔街）；宗地南侧：绿化带宗地北侧：信用合作社；项目周边配套『交通配套』：宗地周边道路通达性较好，可方便接入城市南北交通主要干道，公共交通系统发达、临近地铁2号线夏宫站出口；宗地出行主要依靠交通方式五：1青南一环（文化年爱一街路）a\公交线路丰富，公共交通大出行方便；街基+宗地西侧主要公交线路有本213路、282路可以达五爱、太原街等商圈；宗地向西信步行100米，主要公交线132路、334路、212二息南塔街路、389路、395路、388路可方便到达中街、沈阳北区站、大东、陆军总院、奥体位文萃路；地铁二号线b\宗地周边具有便利的道状（夏宫站）南二环（沈水路）路通达性。宗地西侧规划路三连通五爱街、青年大街，方况便南北通行；宗地经南塔街土方便连接一、二环路，方便东西通行；宗地经五爱隧道地浑南大道可直达浑南奥体中心；奥体中心属c\宗地距地铁2号线夏宫站四亿丰商出口约750米；未来地铁开性业广场通更加方便宗地出行；地会展中心价公交站位置示意图分析『景观资源』：四大公园环绕，眺望浑河，景观资源卓越。宗地西侧为正在建设的绿地公园，宗地南侧隔二环路临近五里河公园，同时宗地向南350米可眺望浑河，距西侧的科普公园约250米，距东北侧的南塔公园约600米；科普公园（占地24.2ha）南塔公园南塔公园(占地5.4ha)三科普公园土绿地公园（11ha）地宗地属浑河园性河公3里5五0米五里河公园(占地126ha)『生活商业配套』宗地可方便到达沈阳南部各大主要商圈。宗地距南塔商圈核心区约1000米，距三好商业街约1500米，距五爱商圈约2.5公里，经五爱隧道距浑南奥体商圈约2公里，距万豪、喜来登酒店500米，距西武百货约500米。五爱商圈万鑫大厦万豪酒店家乐福喜来登酒店三好商业南塔商圈街辽宁/沈阳电视宗地所在方向台沈阳西武百货西武百货喜喜来来登酒店登酒店农村信用合作社西武百货万豪酒店浑南奥体商圈『文体教育、医疗配套』：项目周边文体、医疗资源丰富。距沈阳三级甲等医院陆军总院、医大二院仅有3-5分钟车程；东北大学、药科大学、音乐学院等高等学府分布在宗地周边，距省图书馆约1500米，市图书馆、科学宫约500米，并有10余家科研机构分布周边,文化氛围浓郁。药大医院医大二院省图书馆药科大学东陵区政府；东陵区委；音乐学院东陵区人大；陆军总院东陵区政协；145中学东北大学南塔街小学科学宫科研院所10余家1、沈阳园林研究院；市图书馆2、中科院自动化研究所；3、省交通科研院；4、非织造布中心；5、理工大学科技园；6、自动控制设计研究院；7、中科院金属腐蚀控制研究中心；8、生产力促进中心；9、沈阳冶金研究所；10、沈阳环科院项目获取情况项目获取基本情况：该项目于2009年6月4日以公开挂牌竞买方式获得，土地单价8408元/平，楼面地价2402元/平；行政区东陵区项目位置地段南塔街西，二环路（浑河）北代征地面积0?可售面积287169平占地面积净地面积83227平住宅面积281724平小计83227平??非住宅面积5445平容积率3.5????办公楼——计容积率?商业（商业会?5445平建筑面积所）????车库(不含——地价总额6.997亿地下)不可售面积11622平地价小计298791平土地单价8408元/平不计容积可售面积29788平计容积率可率建筑面不可售面积9910平2402元/平售楼面地价积小计39698平合作方式与GIC进行资金合作，GIC45%股权，万科55%股权地价支付情况09年6月：已支付50%的总地价，约3.4985亿；2市场研究市场研究?沈阳市常住人口762万人、户籍人口709万人；?增长均较为平缓，人口增长主要得力于外地人口迁移；?铁西区为沈阳人口最多区域（82万人），宗地临近的沈河、和平区人口数量约为60-65万人；沈阳人口增长情况（万人）沈阳各区人口现状及新区人口规划2001年户籍人口（万人）2006年户籍人口（万人）902005年户籍人口（万人）2007年户籍人口（万人）1500常住人口801300户籍人口706011001.01%1%825867509007627857617950.6%71072970040500303002010010-10002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2010年2015年2020年东陵和平沈皇铁大于苏家沈河姑西东洪屯北06-08年市场情况06-08年整体市场供求变化06-08年整体市场存量变化16001331.63500100040.0%1350.74347482714001152.83345031.5%30.0%1059.251075.0734008001200983.686293382335020.0%100055413.7%330060010.0%800325032224000.0%6003200400-10.0%31502002003100-18.2%-20.0%030500-30.0%2006年2007年2008年123新增上市成交面积销售均价期初库存增长率?最近三年，沈阳市场供应量大，并呈现逐年增加的趋势，并且07年以来，品牌开发商纷纷进入沈阳市场，所占供应比例明显增多；?沈阳市场容量大，最近三年成交量年均维持在1000万平左右，住宅价格稳步提升，年均大约增长3%-5%；?随着供应的不断增多，沈阳市场整体库存量不断增大，后期可售资源较为丰富，市场竞争较为激烈；?五里河区域为典型的城市高端居住区，河畔花园、地王国际花园、五里河城等典型项目过去三年销售表现较好，价格明显高于城市均价，并促进区域高端居住属性的形成。09年供应情况?受08年市场影响，09年上半年，开发商普遍放缓上市节奏，供应较少，8、9两月供应增加明显，占目前整体供应的53%；?09年截至目前成交量价增长明显，09年1-9月，成交面积同比增长9%，成交均价同比增长约12%；?受限于供应减少，库存不断消化，期初库存不断减少；?市场健康稳定发展。3004500248.38?五里河区域09年受限于产品供应有限，40054010400038752503761382538233629372935003301成交量不高，表现相对稳定，9月随着新2003000164.64150.622500世界花园大量新增供应，带动成交增长，140150128118.63200092.07满足部分客户需求。10078.2584.5482.12150043.8735.9557.2355.26100043.455036.3630.6220.7550000450000621674167495800009'0109'0209'0309'0409'0509'0609'0709'0809'0969306916400000700062996462供应面积(万平米)成交面积（万平米）成交均价610061233500005656566256406000524709年各月全市期初库存面积(万平米)30000048215000120025000010781085.8110804000986.292000004042461000965.869533000871859869150000800200010000083784730345949019061800857681000600500005170362628356319801732811097187350030170301400666700926303823300040008060807080808090810081108120901-0904090509060907090809090903200供应面积成交面积成交均价009'0109'0209'0309'0409'0509'0609'0709'0809'09期初库存面积(万平米)成交结构最近两年整体市场分面积段成交变化09年区域市场分面积段成交情况47%08年成交面积占比52%09年成交面积占比09年成交面积占比33%33%18%23%24%13%14%12%10%7%5%5%4%0%1%60以下60-9090－120-144144－180以60以下60-9090-120120-144144㎡120180上?沈阳商品住宅成交主要首置、首改类产品为?区域目前在售的东方威尼斯、世茂等项凭借主；临河、区位等优势，产品定位主要为高端及?09年60-90平首置和90-120平首改类产品舒适再改产品，144平以上大户产品成交所成交多占比例最高，但户均呈现逐渐增大趋占比例最大。势；?大户改善型和高端类产品成交比例同比增长。注：按照沈阳市场的情况，沈阳公司产品线划分的标准为90平以下并且总价在40万以下的产品为首置产品，90-144平、总价在40-80万的产品为首改产品，80万以上为再改产品，单价在8000元/平以上的为高档了类产品，未来三年年供应情况04-07公开成交土地面积