中心区9号作品势在｜必盛世联地产问题不可能？在2011年市场一片惨淡的情况下……1/星河盛世2012年制定全年38.2亿的销售目标2011年片区内首个热销项目以1.6万入市……2/星河盛世要实现整体均价2.3万世联地产2012年做为片区内首个入市的项目3/星河盛世首次开盘要卖10亿Part1:追本溯源世联地产Part1:追本溯源〉〉星河盛世的“今生前世”〉〉星河盛世的“硬伤”〉〉星河盛世的“亮点”世联地产多年以前“星河盛世”，还只是“民乐旧改”曾经想过，距星河丹堤仅500米之遥的民乐旧改，可以称其为星河丹堤二期l世联地产“民乐旧改”：一直是梅林关口“著名”烂尾别墅项目，多年未有开发商接手。l2007年起，星河地产开始着手收购并重新开发，世联地产从项目的最开始阶段即进行服务。曾经的星河盛世，并非“天生丽质”不足之一：在关外。l俗话说“英雄难过梅林关”，关口位置高峰期交通拥堵严重。l项目周边农民房林立，环境嘈杂，档次较低。世联地产不足之二：路太多。l四通八达的交通网络，使出行更加方便，但周围噪音影响较严重。昼间噪声情况夜间噪声情况世联地产梅观高速梅观高速梅龙路梅龙路不足之三：不舒适。l本地块容积率4.4，由于容量有限，密度较大，部分楼体间的间距较小，楼间最小距离14.67米，可能出现对视情况。世联地产潜在因素：星河造，不便宜星河出品，向来是市场标杆，向来是区域价格领跑者！l潜台词：星河盛世，别想着卖便宜星河系产品的售价，就是比周边贵！世联地产2010，星河时代高于片区均价2000元/平米2006，星河丹堤高于圣莫丽斯10000元/平米2005，星河世纪高于周边1000元/平米2002，星河国际高于城中雅苑2000元/平米……星河的资源，一直是为成功者所服务世联地产一、注入品牌价值黄老板22年苦心经营……已步入全国百强行列！?星河集团，以房地产综合开发为首，以商业地产经营和金融投资为辅的三元驱动，稳步发展的同时在经济的周期波动中打造星河百年基业。?星河集团，城市豪宅专家，品质人居建筑缔造者。品质优异世联地产二、注入配套价值星河的资源，一直是为成功者所服务，星河商业携COCOCity入驻盛世自身5.8万的商业配套，并将引入全市第三家COCO系商业，随着周围商业配套的升级，这里将成为深圳的又一商业中心。配套高端巨幕国际美食影院世联地产Trade亲子Mix娱乐精品超市时尚品牌但是，这些还不够……“深入挖掘物业价值以解决中国开发商问题”世联地产世联为此努力了的六年！三、挖掘地段价值1、地处梅林关口，更接近福田中心区并同时享有龙华新区未来2000亿投入的利好因素；2、四通八达的交通网络，距离四号线“白石龙”地铁口步行仅3分钟。地段中心世联地产四、坚持豪宅线路当没有限购令的时候，我们认为，拼合的大户型是提升项目整体定位的关键；2010年，当限购令出台，并且我们有机会把全盘改小，全盘不拼合的时候，我们依旧坚持，我们相信，整体价值的挖掘，以及后续的营销发力，拼合大户型依旧能够支撑“豪宅”的定义，更不会成为销售的困难户。产品豪宅套数户型面积拼合户型比例非拼户型比例合计世联地产75-80————32418%18%80-90————47627%27%120-13545625%24314%39%142————523%3%150-160815%543%3%170-180————1086%6%合计53730%125770%100%总合计1796六年时间，世联辛勤耕耘，苦苦寻觅星河盛世，将不会变成“下一个谁”，而将世联地产成为“第一个我”！强调商业，强调“中心区”，强调都市属性，强调便捷性；削弱噪音、拥堵等都市中心“必备缺点”项目基础指标:项目位置：民治大道与民乐路的交汇处总占地面积：6.9万平米总建筑面积：46万平米其中（记容面积）：住宅面积：22万平米公寓面积：2.8万平米商业面积：5.8万平米容积率：4.4总套数：2744（拼后）2362（可售）都心综合世联地产体盛世官邸已跃然纸上！Part2:蓄势待发世联地产2012年，政策环境出现转折式变化的可能性极小，在此前提之下，清醒认清环境，自寻方法，顺应市场，放弃“靠天吃饭”的传统想法，则有机会逆势成功；所谓逆势而上，更是势在必得世联地产星河盛世如何脱颖而出？？Part2:蓄势待发〉〉突破与应对1/高调形象突破2/先前置后集中式的推广突破3/价格释放策略的应对4/价世联地产格释放策略的应对形象龙华不缺客户。?片区内多年持续有新增供应，市场始终保持较高关注度；?福田后花园的称呼，让龙华持续有相对固定客户关注；?梅林关口历来为市区白领聚居地。阶段四（2010-2011年）：城市的龙华——大深圳北城市时代，多元化城4市置业典型楼盘：中央原著、曼海宁、水榭春天3阶段三（2008-2009年）：发展的龙华——舒居价值的挖掘与客户的提升典型楼盘：龙岸、溪山、世联地产上塘道阶段二（2005-2007年）：衍变的龙华——大盘的升级时代，白领首置与2换房区域，豪宅初现典型楼盘：星河丹堤、春华四季园、金地梅陇镇阶段一（2002-2005年）：起步的龙华——价格趋使下的关内白领住区1典型楼盘：四季花城、风和日丽形象龙华缺实力客户。吸引这种客户，龙华表示压力不大世联地产如果是这种，龙华表示很希望，但是压力山大形象但是，我们想卖给金领！从项目属性看，星河盛世符合一切白领需求。?便捷第一离市区不远，离上班的地方不远，有商业，有地铁世联地产?舒适第N密度高不怕，噪音不怕，没景观不怕形象如何打动那些“金领们”那些真有钱的，让你觉得星河盛世是匹配身家的得买那些有点钱的，让你觉得成功路上就该有这样的居所作为象征该买那些不怎么有钱的，让盛世震撼他们世联地产，跳着蹦着也要努力去买真买不起的，也要成为盛世的传播者，在人群中发出声音号召人来买即便，客户是他也要让他觉得自己是：只要他买了星河盛世世联地产即使他们真的不是金领也要让他们觉得自己真的是金领星河盛世强者的盛世世联地产不谈家庭、不谈爱情、不谈品调谈事业、谈成功的欲望所以：星河盛世，必须豪宅。中心区前8作品：1、1998年“星河明局”2、1999年“星河雅居”3、2001年“星河华居”4、2002年“星河国际”5、2005年“星河COCOPark”6、2005年“星河世纪”7、2008年“星河中心”8、2006年“星河丹堤”形象导出：世联地产2012星河盛世再造！形象形象配合“软硬兼施”一张“硬邦邦”折页世联地产一本“黄金”楼书一副“高傲”的样子——前面这一切，其实，都还只能算“自娱自乐”——前面这一切，最重要的，是要让目标客户认知。世联地产Part2:蓄势待发〉〉突破与应对1/高调形象突破2/先前置后集中式的推广突破3/海量客户的应对4/价世联地产格释放策略的应对节点回顾4月1日4月15日4月29日售楼处开放开样板房开盘2012年4月1日开放售楼处，29日开盘，储客时间：28天世联地产留给我们的时间，确实很少…推广出路1：推广必须前置世联地产推广出路2：客户，必须提前积累2月14日3月3日4月1日4月29日Cocopark分展场巡展开始售楼处开放开盘世联地产看楼车65班，商场巡展96次，新一佳写字楼巡展55次，星河世纪巡展6次，中心区社区巡展10次，星河盛世COCOPark分展场67天次……梅林一村梅林新世界巡展莲花二村岁宝百货沃尔玛沃尔玛万商友谊百货赛格科技山姆中海大厦凤凰大厦东方时代广场南方大厦上步大厦世联地产财富广场新华保险大厦福侨大厦创维大厦曙光大厦金润大厦高发城驰下沙岁宝人人乐人人乐海岸城天虹推广结论：够轰动够力度的基础之上，够精准正统豪宅怎么做推广？怎么做渠道？精准制导，圈层营销，……这些，对于星河盛世这样的“豪宅”，不再适用当计划中的每周上门量达到四位数以上时，将不再是高调性的曲高和寡能解决的问题。推广策略：占领式推广1、找准地点：好好研究最有可能成交的客户世联地产所在区域，有限资金，局部狠砸！2、找准时间：既然已经知道时间紧迫，那么就把重金用在关键时刻，短期狠砸！3、不怕看太多，只怕看不到：目标客户有可能出没的地方，覆盖到位，不怕客户多看几次，“面面”俱砸推广行动：售楼处开放前的推广，是这样的世联地产4月1日售楼处开放后的推广，占领开始共计约23种推广渠道世联地产推广行动：开盘后的推广，是这样的世联地产推广费怎么用？4月1日4月29日售楼处开放开盘户外及星河自户外广告、电视广告、交通频率电户外及星河自有资源为主台广告、LED大屏广告（华强北、有资源为主星河世纪、红岭大厦）、香蜜湖度假村灯箱广告、地铁包站广告（会展中心主题站、华强北、华强路、高新园、大剧院）、网络硬广（搜房、房信、新浪）、剑客炒作、路旗包装、cocopark地贴广告、中心区及社区世联地产电梯框架广告、手机报、直邮、派单......100万1500万100万这样推广有用？回顾：新一佳4月份主力推广分布布龙路梅林新世界巡展梅林一村莲花二村户外、LED岁宝百货沃尔玛沃尔玛万商友谊百货赛格科技雅园立交地铁广告山姆中海大厦凤凰大厦东方时代广场南方大厦上步大厦高新园(包柱)华强北世联地产财富广场华强北新华保(包柱险)大厦福侨大厦创维大厦华强路(包柱)中电大厦曙光大厦金润大厦红岭大厦高发城驰车公庙(包柱)下沙岁宝Cocopark(灯箱)人人乐会展中心(包站)下沙人人乐海岸城天虹这样推广有用!成交客户认知途径分析1251201006310086807161龙坂：22559176044383637403422181920老区周边坂田0外信体户报刊电视网络短巡展楼活动友介地铁CCP电梯员介绍会1076642福田：383063332世联地产中心区华强北车公庙景田