谨呈：鑫达集团融府大厦综合体项目整体定位及物业发展建议世联地产沈阳公司顾问中心2012年7月7日版权声明：本报告（含附件）仅供世联地产内部分享使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目位于道里区公路大桥，周边聚集了城市江畔公园、高端酒店、高端住宅，具有明显的地段优势…?项目区位概况：呼兰?项目位于哈尔滨道里区公路大桥，传统城市核心区，具备成熟完善的城市设施配套；?江南江北的交通枢纽，增强区域的辐射功能、管理功能、集散功能和服务功能。松北?附近聚集了城市公园、高端酒店、商道外务、商业等城市级配套，具备强烈的城市意向和城市价值；中央?交通区位大街会展?道里中心距离火车站直线距离？？公里，？？火车站分钟车程；群力?距离中央大街商圈直线距离？？公里，15分钟车程；南岗香坊?与哈尔滨强势旅游资源仅有一江之隔，地理位置优越；哈西本报告是严格保密的。2…项目前身融府康年曾经哈尔滨松花江畔的第一高度，具备较高的识别性和既有的关注度，但如今光辉不在荒废多年…融府康年融府大厦由哈尔滨森融房地产开发有限公司建于1997年，获得当年建筑工程最高奖项“鲁班奖”，高度在中国排名第1363位，当年是哈市最高建筑。融府康年酒店主楼38层，地下负一层，有179间各式客房，设有2个中餐厅，2个西餐厅，36层的“凌旋阁”旋转餐厅提供精美的中西自助餐，并可一览哈尔滨美丽的市容。酒店设有可容纳400人的康年殿宴会厅和多功能厅，可以承办各种会议及宴会，并提供装有先进的影音及灯光等设备。同时，酒店附设夜总会，并配备了先进的健身娱乐设施。本报告是严格保密的。3…项目属于典型老楼改造项目，产权复杂且限制条件诸多，具备相当操作难度，无实力的企业望而却步…本项目占地56451.58平方米，总建筑面积11976.2平方米。大厦总高度138米。?项目地块分为酒店、银行及核算中心三部分：1、酒店部分：（图中2+3的一部分+4，建面37895.43平方米）ü负一层2209.23平，为设备房、洗衣间等1。45ü1-5层酒店裙楼部分（图中4）14358.25平方米。3ü21-38层（除34层设备间）（图中3）共217084.16平方米。ü锅炉房、游泳池及设备间（图中2）共4243.79平方米2、银行部分（图中3的一部分+5）ü主塔6-19层（图中3），共13300平方米ü地下一层车库1998平方米，共50个车位ü裙房1-2层（图中5），共3258.15平方米3、另有核算中心占地4186.3平方米，建本报告是严格保密的。面2893.36平方米，此部分无产权4…鑫达集团凭借企业雄厚的实力与多方资源协调与整合的能力，欲接手本项目的改造与开发，并致力达成多方的共赢…鑫达集团（CXDC），大中华地区首家NASDAQ上市的塑料新材料企业解决多年遗留的难题，修复城市老牌地标形象政府n项目搁置多年，在周边区域城市面貌的迅速提升的黑龙江鑫达国际集团是国内最背景下显得极不协调，多年未有具备实力的企业接手早从事汽车专用改性塑料生产的厂商之一。在22年的发展中，已成功的完成了原始积累。主导产品汽车专用抵债部分处置并改善办公条件改性塑料在国内第一家实现10万吨银行n3.8万抵债房的资产处置的生产能力，为企业全面参与国际竞n2.5万银行办公部分的规整和安置争奠定了监视基础；?通过其全资子公司哈尔滨鑫达高分子材料有限责任公司从事改性塑实现经济利益的同时，奠定企业的形象与口碑企业n充分挖掘项目价值，完成利润目标料的研发、生产和销售，主要用于汽n实现在主产业外的品牌落地车行业。公司的汽车专用塑料产品被n建立与政府、银行良好的合作关系，为企业未来发广泛应用于奥迪、红旗、大众、马自展奠定良好基础达等三十余种车型的外饰件、内饰件及功能件。本报告是严格保密的。5世联很荣幸得到甲方委托，并凭借多年哈尔滨市场成果经验与积累集结优秀团队，对本项目提出适宜的开发建议江北片区?立汇美罗湾道外片区?滨才城?天鹅湾道里滨江?中山国际片区会展片区?悦城?欧美亚世界阳光群力片?盛和天下区?哈电置业朝阳镇、团结镇前期顾问项目哈西片香坊片?永泰地产香坊区住区区宅前期顾问项目本报告是严格保密的。6经沟通，世联项目团队基于以下限制条件开展工作n项目可利用占地面积：——融府大厦占地11976.2㎡+银行核算中心占地4186.3㎡=16162.5㎡n启动条件：——对酒店部分用3.4亿收购，建筑面积37893.43㎡，占地面积7392.7㎡——对银行办公用房进行安置，产权面积18558.15+非产权面积2893.36+其他=25000㎡n限制条件：——地块内游泳馆承担融府大厦消防供水功能，在大厦未改造完成时不得动用n经济指标：——项目整体容积率与未来建筑属性可做灵活考虑本报告是严格保密的。7截至目前世联项目团队已完成以下几个阶段的研究工作，从而形成本次提交的终期成果市场调研阶段性方向沟通核心成果汇报n地块及周边调研n各物业类型的市场判断?地块内部及周边环境?融府大厦内部化境及建n地块的限制条件研判筑格局n项目初步打造方向n房地产市场调研?调研范围涉及住宅、写字楼、公寓、酒店及商业n重要访谈?盛和地产工程负责人岳鹏?金爵万象营销总监?远大购物广场策划负责人王洋?……本报告是严格保密的。8本项目的研究结论均基于全面且深入的实地调研与分析房地产市场调研重要访谈深入分析与研究n重点板块n业内专业人士n本体条件分析?核心区、群力、哈西、江北?中建设计院设计总监刘丹?区位、交通、资源等n重点项目?世联华北建筑研究中心高级建筑研究员n区域发展机会分析李晶晶?上实·盛世江南住宅项目?区域在哈尔滨城市发展?上实海上商业广场大客户?上实·海商银座写字楼项?经理周汇欣阶段及宏观经济环境下的?目调研?银泰置地销售主管李凤娟?盛世天下高端住宅项目分析发展机会?恒盛·豪庭策划责任人杨?哈西万达广场综合商业体n市场研究?金鑫?项目调研??富力江湾新城营销主管徐莹各物业类型的机会研究?江北华润欢乐颂项目?盛和地产工程负责人岳鹏n?哈西金爵万象商务公寓项目案例研究?金爵万象营销总监?群力远大SOHO项目?其他城市的相似案例?远大购物广场策划负责人王洋?道里银泰置地项目n经济测算?……?富力江湾新城项目?群力恒盛·豪庭项本报告是严格保密的。9本次沟通内容PART1项目成功开发的机会评估PART2地块排布可行性研究及最优方案选择PART3项目定位及产品建议PART4项目开发建议及经济测算本报告是严格保密的。10世联认为本项目地段及资源条件十分强势，未来具备较大的发展空间，但在甲方大量资金投入的前提下，初期快速变现支持项目运转项目成功开发的首要导入条件松花江初期选取具备快速回收资金能力的物业类型置换后可利用土地3.4亿初期投入现状融府大厦+2.5万银行办公置换本报告是严格保密的。11项目团队从三方面对项目发展所面临的机会进行评估n城市的发展基n城市房地产整础，与区域面临城市及区体水平及未来发市场机会的发展机会域机会展脉络项目的成功开发品类n基于目标下机会的各物业类型的机会评价本报告是严格保密的。121.城市经济指标支撑房地产平稳发展【城市经济】哈尔滨经济保持持续高速发展，GDP年均增速13.5%，人均GDP已超过40000元，房地产市场步入平稳高速发展阶段n2011年哈尔滨全市哈尔滨历年GDP及GDP增长率哈尔滨历年人均GDP及人均GDP增长率GDP达4243.4亿元，近年来一直保持高速增长，年均增长率13.5%。说明经济的快速发展对房地产发展形成有力支撑，哈尔滨房地产业保持高速发展。房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系小于4%4%-5%5%-8%大于8%n哈尔滨人均GDP从2006年越过20000元萎缩停滞稳定发展高速发展大关，2011年达到人均GDP与房地产需求特征之间的关系42700元，增幅为发展阶段启动阶段快速发展阶段哈尔滨全市平稳发历年人展阶均段GDP发展状况减缓发展阶段12.0%。表明市场逐人均GDP800～30003000～40004000～80008000以上渐以改善需求为主，（美元）决定房地产开发开始需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主追求品质路线快速发展。平稳发展。超速发展缓慢发展发展特征以数量为主，数量与质量并以质量为主，数量与质单纯数量型综合发展型重量并重本报告是严格保密的。132.迅速城市化的进程中【城市化率】2011年哈尔滨市城镇化率达到48%，仅略高于全国平均水平，城市化率有较大提升空间城市化率世界城市化进程阶段性规律图80%后期阶段60%加速阶段全国平均46.6%40%初期阶段20%时间发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化低速发展期高速增长期稳定发展期城市化水平30%30～50%50～90%90%以上工业产业成为城市工业基础比较雄厚城市经济高度发达，农村工农业生产水平较的绝对经济支柱，，经济实力明显增人口的绝对数量已经不大低，工业提供的就城市经济的乘数效城市发展特征强，工业产业快速，城市发展表现为内部人业机会有限，农业应迅速刺激第三产扩大，工业吸收大口由第二产业向第三产业人口缓慢释放业发展，城市经济批农业人口转移进入高速增长期本报告是严格保密的。142.迅速城市化的进程中【城市规划】“一江居中、两岸繁荣”的规划理念，把松花江作为哈尔滨城市建设和发展的主轴，推动两岸发展?战略要点——把松花江作为哈尔滨城市建设和发展的总纲，以水定城；?主体内容——加快“一江居中、两岸繁荣”的开发建设步伐，实现以水兴城、以水富城、以水丽城