page1地产服务·投资管理·资产及商业管理——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——page2——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——深圳市银珠塑料制品有限公司20110707·——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——年月日德思勤深圳谨呈：八卦岭更新改造项目前期策划研究报告page3Thisarticleisforinternaluseonly.TaskinholdsthecopyrightofthisArticle.Withoutpriorwrittenauthorizationofthecopyrightholder,anyoneshallnotcirculate,quote,use,copy,ordistributethisarticleforanypurposes本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。版权声明Copyright;AllrightsReserved——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——page4笋岗西路红岭北路项目路西岗泥上步北路——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——???674739000271501200590046001505.850%30%100m项目位置：位于福田与罗湖的交汇处的八卦岭，八卦四路与八卦路交汇处；地块四至：项目地块东侧临八卦路，南靠八卦四路，西面为岭尚时代居住楼，北面为宿舍楼；建筑指标：净用地面积：㎡建筑面积：㎡其中：产业研发：㎡配套办公：㎡小型商业服务设施：㎡单身宿舍：㎡公共配套：㎡容积率：建筑覆盖率：绿化率：限高：项目认知page5项目解读项目发展方向项目品质提升建议目录各物业发展机遇分析项目定位定量与功能划分12345——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——page6项目解读1——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——page7区域概述地块四至地块交通地块现状经济与产业旧改开发政策城市规划与交通项目解读小结项目发展宏观背景项目地块发展条件——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%page8数据来源：深圳市统计局GDP增幅（%）GDP（亿元）深圳市国内生产总值及增长率示意图200320042005200620072008200920102860.513422.84926.95684.396765.417806.548201.239510.9114.7%15.0%15.0%12.1%10.7%12.0%17.3%17.3%010002000300040005000600070008000900010000深圳广州北京上海12.0%9510.91413.0%10604.48310.2%13777.929.9%16872.421增长率经济总量深圳经济发展迅速，后劲足，潜力大，为房地产发展提供了基本保障。城市排名——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——?GDP2003286020109510GDP3?GDP031015%?08-092010GDP12%0910.7%1?GDP近年来，深圳增长迅猛，从年的亿元到年的亿元，总量翻了倍多，继续位列全国第四位。从增速看，至年间均保持在两位数增长幅度，多数增速在以上。经过年的经济低迷期后，年涨幅为，比年的增长个多百分点，经济呈回暖上升态势。根据增速与房地产发展的关系判断，深圳房地产业处于高速发展阶段。经济总量宏观经济背景page9第三产业所占比重（%）增幅数据来源：深圳市统计局第二产业所占比重（%）第三产业增加值（亿元）深圳历年第三产业增加值及增幅深圳市历年产业结构比重变化示意图第一产业所占比重（%）0.60.40.20.10.10.10.10.159.961.652.453.250.948.946.747.540.53847.446.7495153.252.40%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20032004200520062007200820092010200620072008200920102655.883984.14363.124981.553314.4413.68%20.20%9.51%14.17%24.80%01000200030004000500060000%5%10%15%20%25%30%35%40%——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——??产业结构不断优化，第一产业比重逐渐下降，目前趋于平稳态势，第二产业比重也逐年下降，增幅逐渐放缓，第三产业作为支柱产业，比重逐年提升。第三产业的发展，促进了深圳城市化的进程，城市人口的增加，加大了房地产市场的有效需求，促进房地产市场的快速发展。深圳市产业结构第三产业的发展增加对深圳市写字楼和酒店的需求。宏观经济背景page10“”资料来源：深圳十二五规划建议稿重点发展高新技术产业、新兴产业、现代金融、现代物流和现代文化产业。——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——?,,?,?,,,?“”“”20152500.发展壮大以电子信息产业为主导的高新技术产业推进技术装备制造业向价值链高端攀升全力打造国家先进制造业和高技术产业基地。发展壮大互联网、生物和新能源三大战略性新兴产业培养发展新材料、节能环保、新能源汽车、海洋经济、文化创意五大战略性新兴产业。以现代金融、现代物流为核心完善城市服务功能培育现代服务业新的增长点全面打造具有国际影响力的现代服务业基地。提出以文化＋科技、文化＋时尚为特色，重点发展创意设计、动漫游戏、数字视听、数字出版、新媒体、文化旅游、影视演艺、高端印刷、高端工艺美术等行业。到年，文化创意产业规模超过亿元。深圳市主导产业宏观经济背景page11——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——2007-2020“”?20201100890?—“”?《深圳市城市总体规划（）》明确以中心城区为核心，以西、中、东三条发展轴和南北两条发展带为基本骨架，形成三轴两带多中心的轴带组团结构。城市规模：到年，深圳城市常住人口控制在万人以内，城市建设用地控制在平方公里以内。政策：前海、深圳湾、罗湖商业中心、笋岗清水河、布吉中心等十三个地区，将施行特别政策。城市空间布局：三轴：西部发展轴：重点发展前海中心；中部发展轴：重点建设龙华新城，光明新城；东部发展轴：重点建设大运新城，坪山新城；两带北部城市发展副轴；南部城市发展副轴，滨海旅游带；多中心两个城市中心：罗湖福田中心、前海中心；五个城市副中心：龙岗中心、龙华中心、光明新城中心、坪山新城中心、盐田中心。深圳市城市空间规划在城市规划中，八卦岭位于中部发展轴和东部发展轴的联结地带，对外围功能组团具有较强的辐射带动效应。宏观规划背景page12商贸服务工贸混合工业功能发展现代化商品交易中心和专业服务基地。主要功能是加工2010发展提供空间发展创意设计、服装设计等设计业与高科技印刷产业则图定法区片岗笋—岭卦八功能，重点建设企业展销中心、文化传媒基地、和以设计、广告、印刷为特色的专业性服务产业。实施旧工业区升级改造和功能置换，为新兴产业究研项专造改河水清-岗笋-岭卦八等。工贸混合区规总圳深版90究研局布间空业产意创化文市圳深划规与究研局布业工市圳深，高附加值产业、研发设计、商业、贸易、金融、餐饮以及高档办公等功能。近期保留部分工业用地，远期逐步改造为综合性片区工业园区制作、研发设计、会展交易、培训未来战略分工为企业总部基地、现代化商品交易中心和专业服务基地划规区分田福规总圳深版69199619982004200620092011规总圳深版68—--099686八卦岭笋岗片区片区法定图则八卦岭笋岗清水河片区改造研究版总规深圳市文化创意产业空间布局研究深圳市工业布局研究与规划版总规版总规1986——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved————八卦岭片区规划转型方向宏观规划背景page13八卦岭北部形成总部基地与高新技术园区本项目?鹏基总部商贸、高新技术园、总部基地物流配送、信息服务中心——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved————八卦岭片区规划转型方向宏观规划背景page14总部基地高端服务业研发、服务业商贸、高新技术园、总部基地物流配送、信息服务中心工业、商业混合--八卦岭笋岗清水河改造专项规划研究》：——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——八卦岭片区规划政府社团用地、工业与服务业混合用地、商业服务业混合用地。《沿八卦路和八卦二路，是目前八卦岭片区极具活力的商业和