新双楠香博城营销提案2010年12月营销的目标全域成都的影响力品质城低密识别性项目带动公司品牌提高项目销售预期报告结构1营销环境分析2项目价值分析与建议3项目定位4整体营销策略第一部分——营销环境分析Part1.1双流规划Codeofthisreport|51、双流总体规划双流作为成都向南发展的核心区域，是世界现代田园城市的重要组成部分。中国的西部航都，成都的南部新城双流县是成都市南部经济快速发展强县，幅员面积1067平方公里，现有人口92万，三面环绕成都，区位优势十分明显,现已纳入成都新一轮3681平方公里城市规划Codeofthisreport|7两带四团：即以天府大道为轴心的正南发展带和以成乐大件路为轴心的西南发展带，分东升组团、华阳组团、西航港开发区组团和牧马山开发区组团。面积（平方规划人口发展带组团规划功能公里）（万）成都主城区次中心,对外交通枢东升组团38.545纽之一,以发展交通、房地产、商贸服务和行政办公为主。西南城市成都南部新城区主要产业带，发展带西南航空以发展信息、光电、医药、机4025组团械、绿色食品产业，科研教育产业和物流产业为主。牧马山组都市旅游休闲基地，以发展旅208团游服务业和房地产为主。大源组团132以发展出口加工产业为主。正南发展成都城市副中心，以发展高新带华阳组团5245技术产业和现代服务业、房地产、科技文化为主。Codeofthisreport|82、双流区域规划“两区”、“两城”、“三走廊”规划格局分析Codeofthisreport|93、小结与启示空港优势突出：全国第5大国际航空港—成都双流国际机场是中西1部最大的枢纽航空港；交通优势显著：成昆铁路横贯境内，拥有白家、公兴两座铁路货运2站。国道川藏、国道213、成雅和成乐、成都外环高速贯穿县境；产业优势：航空港和物流园开发区将依托机场得到大力发展，此优3势将具有排他（四川其他区域）性的优势；启示：双流发达的立体交通网络，为本项目带来足够的人流和非常明显的交通资源优势；东升未来作为成都次中心的发展规划以及“商贸服务和行政办公”的功能定位，均本项目带来良好的核心圈层消费支撑。Part1.2双流房地产市场划分1、板块划分根据区域特性，双流房地产板块由东升板块、航空港板块、华阳麓山板块、牧马山板块组成，其中东升板块根据城市发展规划分为老城及国际新城板块。Codeofthisreport|13板块说明东升板块：为双流县主城区域，由国际新城和老城区组成，包括东升镇，彭镇，九江镇。建设用地38平方公里。主要功能：成都南部新城主要产业带，以发展信息，光电，医药，机械，食品，新材料等高亲技术产业，科研教育产业和物流为主1、牧马山板块：包括牧马山旅游区，黄水镇，胜利乡。建设用地16平方公里。主要功能：都市旅游休闲基地以发展服务业和居住为主；2、航空港板块：包括西南航空港开发区，四川大学等高校园区，中科院产业园区，西南航空港新工业园区等，主要为工业集中区。建设用地39平方公里。主要功能：成都南部新城主要产业带，以发展信息，光电，医药，机械，食品，新材料等高亲技术产业，科研教育产业和物流为主；3、华阳板块：包括华阳镇，中和镇，万安镇，新兴镇，正兴镇，主要功能：房产开发、教育科研为主。Codeofthisreport|14各板块特征东升板块：靠近川藏路的区域相对比较发达，规划条件较为宽松，建筑形态以多层和小高层为主。板块划分板块特征说明?航空港板块：是由于受到机场限高的限制，该板块的产品形态只能是多层和小高层建筑。目前商业配套比较薄弱；?华阳板块：由于靠近发展迅猛的人南延线，板块内土地容积率与南延线土地相似；?牧马山板块：牧马山一直以来就是高端楼盘的积聚地，其土地的容积率很低，多在0.25-0.45之间。Codeofthisreport|15Part1.3双流房地产市场特征项目周边2公里内有远大林语城、国奥村、富豪新岸、川投五星级酒店、汽配城、奥特莱斯，宗申赛纳维、人居都市阳光等项目，本项目区域界定为双流新城板块。区域市场竞争格局区域项目主要集中在本项目周边的双流新城区，在售项目共8个，潜在项目2个。老城区与新城区交汇区域有3个在售项目，分别是棠湖柏林镇、香楠湖、时代锦城。预计未来2年内供应量约210万㎡。区域市场综述——目前市场总体情况占地面积总体量月均去化销售体量剩余体量项目入市时间物业形态主力户型畅销户型均价（亩）（㎡）（套）（㎡）（㎡）人居都市阳光2009.3高层、小高层330351486120-14080-90，120-14040287486640004300多层140-170140-160836506800富豪新岸2010.4109170000162750小高层80-10080-1001536005000东立国际花城2009.9小高层24160417460-9070-9080630005411744400预计2010小高层、多层国奥村301410000————————410000——年下半年、别墅锦绣南郡2007.6高层6015000080-12080-9010139500105004500多层82-137100-1201033006500宗申赛纳维2010.4374380000375100别墅140-210140-1803160085002010年7远大林语城别墅336179209220-370——————179209——月多层——————————5400香楠湖2008.1130355782高层60-9070-90351000002000004300时代锦城2010.2小高层4011000060-9080-905020000900004200多层130-150130-14556700棠湖柏林镇2008.323025000023500015000小高层110-120110-120125200高层：70-高层、小高90，110-130高层：80-90，多层：层：30高层、小高层多层：130-150合计————2960651多层：108571362103515——、多层、别墅别墅：130-160140-180别墅：别墅：3160-230区域市场综述——目前市场总体情况?区域内有在售项目8个，待售项目2个，总体剩余供应量210万㎡，预计未来两年将全部供应，市场竞争较为激烈；?区域内项目普遍规模较大，200亩以上的有6个，占60%，300亩以上的有4个，占40%；?区域内项目物业形态多样，有高层、小高层、多层、别墅，物业形态以小高层、多层为主；?区域在售项目户型供应中，高层、小高层主力户型为70-130㎡；多层主力户型为130-160㎡；别墅主力户型为140-210㎡；?区域内项目价格水平为：高层、小高层为4200-5200元/㎡；多层价格为5400-6800元/㎡；别墅均价为8500元/㎡。?区域内高层、小高层项目平均月均销售套数为30套，多层项目平均月均销售套数为10套，别墅项目平均月均销售套数为3套。区域市场综述——物业形态情况区域内项目高层和别墅分别占18%，小高层占35%，多层占29%，区域内主要以小高层、多层产品为主区域市场综述——区域价格水平区域内项目高层、小高层均价4500元/㎡，多层均价6500元/㎡，别墅均价8500元/㎡。区域供求情况区域套一供应较少，其中50-60㎡套一最为畅销；区域套二供应最多，供应占比近60%，其中70-90㎡套二最为畅销，销售率达72%。（70-90㎡套二中，以套二可变套三最畅销）?区域内有东立国际花城、时代锦城、香楠?2010年1月至2010年7月，区域项目共湖3个项目供应套一产品，推出数量较少，推出套二1648套，占总户数比近60%，户面积区间40-60㎡；型区间60-100㎡；?2010年1月至2010年7月，共推出40-?70-90㎡套二为套二中的畅销产品，销售50㎡套一80套，销售56套，销售率率72%，其中可变套三最畅销，其次60-7070%，推出50-60㎡套二150套，销售113㎡套二销售率46%，90-100㎡套二销售率套，销售率75%。42%。区域供求情况区域套三供应约837套，供应占比为30%，仅次于套二户型供应。套三户型中100-120㎡为主力户型且畅销最佳；区域套四户型供应较少，约86套，其中140-160㎡的多层、跃层产品最为畅销。?2010年1月至2010年7月，区域内共推?2010年4月至2010年7月，区域内套四出套三837套，供应量较大；供应86套，套四供应来自富豪新岸的多层?区域内在售项目套三供应主要以100-120产品，宗申赛纳维的别墅产品及人居都市阳㎡为主，100-120㎡套三最为畅销，销售率光跃层产品，其中140-160㎡的多层、跃层65%，其次为90-100㎡，销售率产品最为畅销。58%，120-140㎡套三销售有一定抗性，销售率为51%。区域供求情况小结面积区间总价区间月均去化户型供应占比销售率（㎡）（万元）（套）40-50套一16.8-22.52.90%70%950-60套一21-275.30%75%1960-70套二25-31.512.70%46%27套二（包括部分70-9029.5-40.540.00%72%124可变套三）90-100套二38-456.10%42%1290-100套三39-464.10%58%11100-120套三42-5417.40%65%49120-140套三50.5-638.40%51%18140-160套四70-1051.80%33%4160-220套四104-1801.30%36%2区域供求情况小结?在售项目目前供应以70-90㎡套二为主，占40%，其