2010年泰安·新兴园营销策划报告浩浩华华不不动产动产机机构构2010-22010-2宏观环境宏观环境城市概况城市概况\\总体规划总体规划\\宏观市场分析宏观市场分析房产市场房产市场东部市场分析东部市场分析\\中部市场分析中部市场分析\\西部市场分析西部市场分析项目定位项目定位区域分析区域分析\\项目分析项目分析\\项目整体定位项目整体定位产品建议产品建议户型建议户型建议\\配套建议配套建议\\服务建议服务建议营销推广营销推广营销推广策略营销推广策略\\营销推广主题营销推广主题\\近期工作安排近期工作安排宏观环境宏观环境城市概况城市概况\\总体规划总体规划\\宏观市场分析宏观市场分析房产市场房产市场东部市场分析东部市场分析\\中部市场分析中部市场分析\\西部市场分析西部市场分析项目定位项目定位区域分析区域分析\\项目分析项目分析\\项目整体定位项目整体定位产品建议产品建议户型建议户型建议\\配套建议配套建议\\服务建议服务建议营销推广营销推广营销推广策略营销推广策略\\营销推广主题营销推广主题\\近期工作安排近期工作安排一、城市概况西部新城区东部泰安是山东省中部一座著名的文化旅游城市。总城城区市面积7762平方公里，全市时2008年末常住人口545.6万代中心区人。发中心城区下辖泰山区与展南岱岳区，总人口约为157万线部人。中心城区面积约为116平方公里。产业区目前城区主要以时代发展线划分为四大区域：城市中心区、西部新城区、东部城区、南部产业区二、总体规划中心城区形成“一主、一副”的空间布局结构。一主为主城即泰城，一副为南部新城。主城规划形成“一个中心，一轴一线，六大组团，六条绿带”的空间结构。其中六大组团为：东部新城组团、玻纤工业区组团、新火车站组团、农业高科园组团、天平组团和旅游经济开发区组团三、城市发展小结未来人口及城市发展较为平缓泰安市城市容量小，外来人口数量较少，且多为中低收入人群，同时中心城区缺少大型企业，因此对周边城市吸引力较差。因此未来3—5年内将基本保持现有城市规模，这就造成房地产市场需求量不会有大的提升空间。分区名确、中心突出未来泰安城市发展将明确按照分区和组团发展，且这种划分符合当地居民的生活习惯，满足其生活需要。因此老城将保持其核心区地位，其地段、配套等优势还将持续一段时期，因此老城与新区房价将保持差距，并有继续拉大的可能。老城提升空间有限，新城发展前景广阔老城由于发展较为成熟，因此未来几年面貌将不会产生较大改变，以新政府广场为核心的西部新城区由于相对老城较远，虽然内部配套设施和居住氛围还未形成规模，近期仍将作为老城的辅城存在。但其丰富的行政资源、土地资源和总体规划的明显倾斜，决定了其未来发展前景广阔。四、宏观市场分析3694003503152733002582502002009年10月—2010年1月150100新建商品房销售套数（单位：套）50010月11月12月1月1170120010006908006142009年10月—2010年1月600二手房交易套数（单位：套）400275200010月11月12月1月6637006005003382009年10月—2010年1月400303292300商品房预售套数（单位：套）200100010月11月12月1月由以上三项数据图表对比可发现，泰安二手房市场成交量较大。排除年底集中注册成交因素，并参照以往数据，可确定泰安二手房市场月平均成交量高于新建商品房和商品房总和，主要影响因素如下：1、城区居住环境成熟，但商品房价格较高，部分客户选择二手房。2、城市中心区楼盘目前供应量有限，部分客户由于无法购买转而选择二手房3、城区边缘位置楼盘性价比较高，因此在区域市场中高于二手房成交。中心区价格分流周边区机会明显474346224757500045003677400035002009年10月—2010年1月30002500商品房预售均价（单位：万元）200015001000500010月11月12月1月由以上数据图表可发现，自11月商品房预售均价产生大幅上升之后，至2010年1月底，价格基本持平，结合上述成交量图表综合分析，可知：1、经过10月份政策调整之后，期房销售明显下降，现房销售稳步上升。2、市场与客户均进入一定观望和试探阶段，进一步的“洗牌”酝酿成型。3、均价与项目所在区域价格较为接近，说明本项目产品市场接受度较高。4、工程进度成为客户主要关注问题之一。客户观望情绪明显降低风险现房走俏五、市场动态※市区楼盘价格居高，郊区价格动荡泰安楼市价格呈上扬趋势，而市区楼市价格的上升将会增大消费者购房压力，从而令部分消费者购房意向转往城市边缘地带。※市场风险不断累积政府公务员大都拥有两套甚至三套可作为第一居所的住房，近三年销售的房屋空置率较高，市直安居工程入住率平均不高于30%，说明市场权宜型投资意味浓厚，真实住房需求仅工薪阶层较为迫切。※房产投资回报较低由泰安独特的城市经济特征所决定，房地产市场相对封闭，绝大部分的购房者和租房者均为本地人，流动人口及外来迁居人口比例很低，造成房屋的出租率和租金也低。※供应量集中释放，市场结构将发生明显转变据不完全统计，2010—2011年长城路区域处于运作阶段的楼盘约为20个，总供应面积达200万㎡，未来竞争较为激烈，且会改变现有市场占有率。※二手房分流及价格冲击明显泰安市场二手房成交持续活跃，对中层客户分流明显，同时由于二手房销售均价较低，将对本项目未来销售产生一定威胁。小结泰安是城市容量泰安是城市容量较较小，房地小，房地产产市市场场受受济济南影南影响响较较明明显显，，关于现状中低端需求量中低端需求量比比较较大，价格存在大，价格存在虚虚高成分高成分。。关于趋势在在供供应应的推的推动动下，未下，未来来几年的泰安市几年的泰安市场场的的竞争竞争将将极极大加大加剧剧，，同同时时市市场场的整体的整体开开发发水平水平将将大步提升。大步提升。关于客户以以内内生需求生需求为为主主的市的市场场，，自用和自用和权权宜性投宜性投资资是主要的置是主要的置业业目的；目的；贫贫富差距明富差距明显显。。关于区域项项目所在的目所在的区区域是新城重点域是新城重点发发展展区区域，未域，未来来供供应应量量较较大大，，将将面面临临激烈的同激烈的同质竞争质竞争。。宏观环境宏观环境城市概况城市概况\\总体规划总体规划\\宏观市场分析宏观市场分析房产市场房产市场东部市场分析东部市场分析\\中部市场分析中部市场分析\\西部市场分析西部市场分析项目定位项目定位区域分析区域分析\\项目分析项目分析\\项目整体定位项目整体定位产品建议产品建议户型建议户型建议\\配套建议配套建议\\服务建议服务建议营销推广营销推广营销推广策略营销推广策略\\营销推广主题营销推广主题\\近期工作安排近期工作安排泰安市场区域划分中部老城区：城市核心区域，住宅、商业、写字楼项目集中于此，楼盘密集，但新开发楼盘较少，新开楼盘地段稀缺性凸显。西部：随着“时代发展线”这一城市重点项目的开工建设，涌现一部分高档的住宅楼和商务楼项目，带动整个西部片区有较快发展，2010年市场供应量较大。东部：楼盘较为分散且多数为新开楼盘，配套日趋完善，新的居住板块正在形成。南部新城区：城市建设重点向南发展，由此催生“奥林匹克花园”等项目的诞生。在目前在房地产市场中正形成规模片区。东部西部中部老时城区代发展线南部东部市场面积范围项目名称项目位置形态规模均价（元/㎡）销售率主力面积建筑面积约为7万㎡，恒基富丽东岳大街东多层、高剩余面积以剩余房源不足以多层为主4600—4900/㎡东方段路南层住宅130㎡为主100套，部分小高层泰安小井转70-112㎡御井苑多层住宅21栋多层3030元/㎡-盘东南112㎡一期33栋，交瑞和东城泰明路泰安建面72.72万定多层住宅70--130㎡3300元/㎡国际十九中学东万㎡金，2010年11.30交房泰前大街与90-140㎡华城丽景现只有八九十凤台东路交多层住宅8.1万㎡4150元/㎡湾平的汇处90—95㎡东岳大街与占地面积80—200㎡现在5200—现在处于预约温泉路交汇多层、高222目，建5500元/㎡，志高国际排号阶段，春处层住宅筑面积50120—130开盘价6000元节后选房。万㎡㎡/㎡中部市场面积范围均价（元/项目名称项目位置形态规模销售情况主力面积㎡）山东农业大学斜3栋18130-300㎡华府天地高层+底商8500销售80%对面层130-180㎡高层住宅60-300㎡银座城市东岳大街与龙潭建面10+商业综合6000清盘广场路交汇处东南万㎡体120-160㎡92-144㎡东岳大街与虎山高层住宅建面4未出售，也没有优书香名邸5500-6000路交汇处+底商万㎡118惠活动㎡、144㎡2栋1190-138㎡泰安南湖公园西层（共已销售1年，仅余水岸华庭小高层住宅4900-5000侧30090-138㎡20来套户）建筑面60-300文化路泰山外语九月底推出交50万山景叠院高层住宅积约810000元/㎡学院对面活动，仍在继续万㎡未定小高层+多建面70-120㎡山大街与东更路住宅清盘，仅余商九州花园层+写字楼6.6万4440交汇处铺7700元/㎡左右综合体㎡70-120㎡面积范围均价（元/项目名称项目位置形态规模销售情况主力面积㎡）高层住宅总建东岳大街与校场70-127.6财富中心办公楼一152256000销售率80%以上街交汇处㎡体㎡总建筑南关热电厂南面积仅余七八套120㎡盛世文苑多层住宅85-123㎡3600300米路东15423.和123㎡2㎡西部市场均价面积范围项目名称项目进度形态规模（元/销售情况活动主力面积㎡）商务公