卫水河畔，风尚建筑钓鱼台项目市场研究及产品定位建议河南省立源房地产咨询有限公司2011.7.16前言我们的研究思路：?充分理解项目地块属性；?结合周边市场与区域消费者情况；?寻求一种适合本项目发展的开发路线。我们的目标：?为规划设计提供帮助与支持；?在白热化的市场竞争中寻找到突破口；?在利益最大化与快速销售中选择最佳平衡。报告总体思路市场产品研究住宅产品建议及价值评估项目定位商业产品建议及价值评估购房客户研究报告思路第一部分第一部分————市市场产场产品品研研究究基础条件决定项目基本定位报告思路第一部分第一部分————市市场产场产品品研研究究项目地块属性研究地块属性研究—地块历史地块的三大重要历程：历程一：土地为钓鱼台小区一部分，2001年由统建进行开发，2002年交房。原经济指标容积率为1.82，建筑密度30.92%，建筑形态：多层；历程二：开发期间手续和安置出现一些问题，土地放置至今。历程三：2011年，由统建结合合作方对该地块进行开发，在原有容积率，面积不变的前提下变更建筑形态，由多层改为高层，但重点考虑日照间距等问题，重新报批.地块属性研究—项目区位分析区域现状分析：?滨河路及周边路网完善，提升了区域对外的通达性；?紧邻卫河景观绿化带，对项目的整体品质有提升；?周边完善的商业配套和生活配套，体现了区域的辐射力和影响力。项目虽处于老城区，有发展潜力，但由于项目体量小且紧邻次干道，出入性和昭示性略差，项目成功根本需找到切合项目本身的运作方式！地块属性研究—项目周边配套分析项目周边生活配套完善，但商业多为老城商业，整体档次不高地块属性研究—项目四至研究?项目地块呈长方形，有多余地上附属物，建筑摆布时需仔细考虑；?从地块内部看四周，南侧为卫河景观带和卫河；?东侧紧临钓鱼台幼儿园和一栋三层住宅楼；?西侧紧临钓鱼台小区；?北侧紧邻钓鱼台小区，北侧受到后面小区影响，居住环境较差，需后期进行处理。地块位于老城区范围，周边生活氛围浓厚，但品质不高！地块属性研究—项目发展方向本项目用地限制区位外部条件不适合走大社区，高舒适度方向适合走高品质社区、中高档次方向寻求一种创新的产品发展路线地块属性研究—项目发展方向住宅产品思路寻找供应市场市场验+证？如何走需求市场报告思路第一部分第一部分————市市场产场产品品研研究究区域市场竞品分析市场竞品研究—区域竞争板块分析22市场竞品研究—项目规模分析用地总建筑主力面积主力总价项目名称容积率主力户型开发商规模面积㎡（㎡）（万元）绿都新乡绿都置业有188亩36万3.13+2+2136—15557—65塞纳春天限公司太阳城新乡豫辉置业有276亩53万3.03+2+2126—13249—52巴黎左岸限公司河南星海置业有星海湾畔40亩5.4万3.161+2+159—6322—23限公司新乡市宏生置业蓝钻国际25亩8万4.53+2+292—13337—53公司市场竞品研究—建筑风格分析蓝钻国际太阳城星海湾畔塞纳春天楼盘名称建筑层数外立面风格建筑形态梯户比蓝钻国际32/34现代简约高层两梯四户两梯四户太阳城·巴黎左岸18现代简约高层两梯六户两梯四户星海湾畔18—20简欧风格高层两梯六户两梯三户绿都·塞纳春天18—32简欧风格高层两梯四户区域楼盘采用现代简约和简欧风格；建筑形态上多以18-34层高层为主，2梯4户是该区域的主流产品。市场竞品研究—园林风格分析太阳城巴黎左岸星海湾畔绿都塞纳春天楼盘绿化率园林风格园林卖点蓝钻国际35%简单绿化简单绿化法式中央小广场太阳城·巴黎左岸35%法式皇家主体园林卫河之畔星海湾畔39%简单绿化沿卫河景观带绿都·塞纳春天33%法兰西景观风格法国园林的浪漫氛围太阳城·巴黎左岸和绿都·塞纳春天采用的都是法式的园林风格，蓝钻国际绿化较少，星海湾畔则是依托卫河构筑沿河景观带。市场竞品研究—创新户型太阳城母子组合居49㎡+126㎡塞纳春天128㎡顶层（挑空）户型创新：母子组合居既可组合成一套四居室，又可独立成两户型创新：顶层4.9米挑空，在4.9米的层高中加出一层楼板，一套一居+三居户型。年轻夫妇与长辈共同居住，既能享受天伦层就可以变成两层了，空间可以重新组合。这就是买平方赢平方，之乐，又充分尊重隐私，互不干扰。单层价格投入可以享受双倍实用空间价值，性价比高。市场竞品研究—主力面积分析市场竞品研究—主力总价分析市场竞品研究—户型配比分析?从区域产品户型配比来看，三房比例最大占比70%，其中3房2厅2卫户型占比54%，是市场的主流产品；?70-90面积区间为市场空白，建议本项目可适当增加。市场竞品研究—区域产品供应户型比较98,5%254,15%182,11%1室2室3室2厅1卫3室2厅2卫4室及以上936,54%260,15%区域重点竞争项目目前在售套数1730套，其中3室2厅2卫户型共计936套，占比约54%，为该区域主流产品，竞争压力较大！市场竞品研究—区域产品供应面积比较98,4%132,8%254,15%68,4%0%70㎡以下130,8%70-90㎡90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-130㎡182,11%130-140㎡140-150㎡150㎡-160538,31%160㎡以上130,8%198,11%?区域竞争项目目前在售套数1730套；?130-140平米占31%为主力产品，70平米占15%为次主力产品，其次为120—130平米占11%；?70-90平米面积的户型占比0%，100-110平米占比11%，建议增加此两类面积段户型。市场竞品研究—产品面积与户型供应分析面积区间户型套数比例70㎡以下1+1+125414.68%70-90㎡无90-100㎡2+2+11307.51%2+2+1523.01%100-110㎡3+2+11307.51%110-120㎡3+2+11307.51%120-130㎡3+2+219811.45%130-140㎡3+2+253831.10%140-150㎡3+2+2683.93%150㎡-1603+2+21327.63%160㎡以上4+2+2985.66%区域现有产品供应多以三房为主市场竞品研究—户型去化分析1.381.341.241.81.53?相对而言，3+2+1户型去化比最为理想；?3+2+2户型去化比接近整体市场平均去化比水平；?2房户型因面积偏大，功能性较差，去化状况不理想市场竞品研究—面积去化分析1.271.341.171.512.421.31.521.531.84?100—110平米户型去化比最为理想；?130—140户型去化比接近整体市场平均去化比水平；?90—100户型因目前市场供应多为两室，功能性较差，不能满足客户功能需求，所以导致去化比最不理想。报告思路第二部分第二部分————购购房客房客户研户研究究客户决定项目定位方向客源分析—竞争产品客户分析客户特点：以自住需求为主，刚性需求强烈客源分析—项目客户分析本案目标客户不再进行锁定，而是采用网罗的手法，参考客户为区域主流客户群体，家庭年收入在4—5万元经济务实群体。购房目的客户来源家庭收入水平首套住房需求居多，改善基本上来自区域周边4—5万元左右家庭年收入生活需求也比较强烈，相对稳定主体客户特征购房心理价位户型偏好家庭结构3300—3700元/平米，超三房二厅，面积控制在过4000元/平米购买意80-100平米房型需求家庭结构年轻化，2-3人愿下降明显旺盛家庭成员本案网罗的目标客户：家庭年收入在5万元左右的经济务实群体客源分析—项目客户分析需求判断：目标客户需求判断购房优先考虑的因素是总价、户型面积、城市交通和项目的生活配套，在此基础上才会考虑物业管理、升值潜力目标客户考虑购房因素总价70户型面积60交通便利性周边生活配套50物业管理40升值潜力30开发品牌社区规划和景观20100数据来源——立源咨询市场研展部客源分析—项目客户分析总价需求判断：目标客户能够承受的房款总价水平推断条件4：根据目前新房能够享推断条件3：受银行6成房贷能够购买总价按照通常20年的贷款28—43万元推断条件2：年限计算贷款额度通常还款额度的2倍推断条件1：不能大于月收入能承受的贷款总额度家庭月收入选取一个16-25万元中间估值能承受的还款额度1300-2000元/月家庭月收入水平4000元从目标客户收入水平推导出可以承受的房价区间核心目标客户家庭年收入水平5万元左右客源分析—需求产品论证改善型、首次、二次置业项目目标客户群为区域市场主流需求改善型、首次置业细分市场针对性突破紧凑实用性小三房为主力需求产品客源分析—产品配比建议户型配比建议：与目标客户群需求相吻合的户型配比本项目高层户型建议建筑产品类型户型面积套数总面积约（㎡）形态建议备注面积比类型重点产品（2+1）/2/187.88322812空中院馆考虑送5平方25%核心产品（2+1）/2/187—88645632空中院馆考虑送5平方50%18层边缘产品（2+1）/2/2123.27323944空中院馆考虑送10平方25%合计12812388100%重点产品（2+1）/2/187.88383339空中院馆考虑送5平方25%核心产品（2+1）/2/187—88766688空中院馆考虑送5平方50%21层边缘产品（2+1）/2/2123.27384684空中院馆考虑送10平方25%合计15214711100%报告思路第三部分第三部分————项项目定位目定位社区定位、规划定位、产品定位项目定位—项目SWOT分析1、处于老城区，周边配套完善；2、道路四通八达，出行便利；3、紧邻卫河景观带，景观资源丰富；1、紧邻次干道，出入性和昭示性差；优势劣势2、项目与钓鱼台小区距离过