武进万博广场2012年年度营销方案2011年12月10日2012年项目年度营销方案P1：市场情况分析P2：2011年度营销费用与销售目标回顾P3：项目指标分解P4：2012年度销售轴线图P5：2012年度营销策略P6：2012年度活动方案及团队配置2011年常州市场回顾2011年住宅月度成交量与成交价格走势7月份之后量价齐跌7月份之前量稳价升注：2011年12月份住宅成交价格房管局尚未公布住宅供求比关系持持续续收收紧紧的的调调控政策出台，成交量快速萎控政策出台，成交量快速萎缩缩，全年成交降至，全年成交降至55年年来来最低点，市最低点，市场场呈呈现现供供远远大于求局面，至大于求局面，至77月后市月后市场场承受不了承受不了资资金金压压力价格出力价格出现现下跌，但成交下跌，但成交并并未呈未呈现现明明显显反反弹弹。。2011年常州市场回顾淡市中开发商表现及应对策略绿地特价房跑量，精装改毛坯华润新开组团低价抛售路劲低价抛售创业精装改毛坯2011年常州市场回顾开发商表现及应对策略从目前市场情况来看，70%以上的楼盘都采取了不同程度的降价策略，其中：?50%以上的楼盘降价幅度在10%左右，推出后去化率在20%，成交并不理想?15%以上的楼盘降价幅度在20%左右，推出后去化率达到30-40%，初步达到了降价效果，但普遍未达到发展商预期效果。?5%以上的楼盘降价幅度达到30%，推出后一般可以去化60-70%，并在市场上取得较大的关注效应。预计预计在目前市在目前市场态势场态势保持不保持不变变的情的情况况下，下，为为取得取得资资金的回金的回笼笼，价格，价格会继续会继续下下调调，，预计预计20122012年大部分的年大部分的楼盘楼盘降幅或降幅或将将下下调调20%20%左右。左右。》》》》》》竞竞品市品市场场分析分析2011年武进区域市场成交走势2011年武进区月度成交情况20000015001000100000500001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月月成交面积15024784158591653909712899299593782988533262350975869683665255月成交套数127573149633411401091679713505813807543月成交面积月成交套数??20112011年武年武进区进区住宅住宅总总成交套成交套数数91279127套，套，总总成交面成交面积积104.69104.69万平万平米。米。??月均成交月均成交760760套，月均成交面套，月均成交面积积8.728.72万平米。万平米。2011年供应与存量走势2011年武进区供应量在4-5月以及9-10月维持相对高位，而存量一直持续走高，年底达到峰位，12月份存量相比1月份存量增加了2倍市场竞争格局外滩一号华润国际白金汉宫万博人民路项目玉兰广场本案本案人民路紫金城星河国际香溢澜侨龙德花园御城莱蒙城武宜路注：蓝色为在售，绿色为待售竞品价格分析总建目前均价主力面积主力总价项目（万平米）元/平米（平米）（万）85平米两房两房57万华润国际1356300143平米三房三房90万外滩一号355800124平米三房三房72万白金汉宫367500143平米三房三房107万紫金城607200183平米三房三房132万星河国际1808300120平米三房三房100万龙德花园30560089平米两房两房50万御城90610089平米两房两房54万莱蒙城100650088平米两房两房55万??项项目目竞竞品中目前价格品中目前价格参参差，均价在差，均价在5600-83005600-8300元元//平米不等平米不等??主力供主力供应户应户型以型以9090平米平米两两房和房和120120、、140140三房三房为为主力供主力供应应。。竞品销售分析2011年2011年住住宅总总建开盘已推已售总余量年均去化量项目宅总销套数销面积（万平米）时间（万平米）（万平米）（万平米）（万平米）（套）（万平米）7.67华润国际1352011.314.527.67127.336986987.67（10个月）外滩一号352010.119.135.9629.045.112522.68白金汉宫362011.111.874.3631.644.363684.36紫金城602010.129.282.3357.672.151272.336.07星河国际1802011.517.146.07173.934876.07（7个月）3.66龙德花园302011.108.843.6626.343583.66（3个月）御城902006.1045.1238.9351.077.415835835.84莱蒙城1002008.520.7417.2182.794.805985986.65??近期由于政策的持近期由于政策的持续续打打压压，各，各个竞个竞品的品的销销售情售情况况均受到均受到较较大影大影响响，目前，目前来来看，各看，各项项目目销销售均不是太理想；售均不是太理想；项目研究之华润国际基本信息：1?发展商：华润置地（常州）有限公司3?项目位置：天宁和平路与中吴大道交界处2?占地面积：54万平米?建筑面积：140万平米5?容积率:1.846?物业类别:高层、多层、商业?开盘时间：2011年3月7?目前整体成交均价：6300元/平米?主力户型：两房85㎡、三房143㎡近期动态：注：绿色为未售，蓝色为在售?近期主要销售二期华润湾公园组团：3#、5#、7#楼，成交均价5800元/平米。；?19#楼法式平层成交均价6400元/平米。?23#楼MO+公寓在售，成交均价7000元/平米。?预计2012年三四月加推G地块剩余房源，其他待定。华润国际之未来动态A地块2房85平米D1地块4房190平米3房110平米G地块未来动态：?2012年销售计划主要以G地块、D1地块余房及剩余楼栋以及A地块为主；?2012年预计新推项目为D1地块剩余楼栋、G地块剩余楼栋，此后为A地块；?2012年预计新推户型为85、110、130、150、190平米，以85㎡、130㎡为主。项目研究之外滩一号基本信息：主要在售?发展商：常州绿地昆特置业有限公司534?项目位置：武进大桥东北侧B421?占地面积：12万平米?建筑面积：34.8万平米?容积率:2.7?物业类别:小高层、高层、联排?开盘时间：2010年12月?目前整体成交均价：5800元/平米?主力户型：三房124㎡注：绿色为未售，蓝色为在售近期动态：?近期主要在售一期余房和二期香樟尚座B4#楼，面积69、124、129平米；?购二期享受0元分期付款，即在18个月内首付30%，当中付50%，交房前再付清20%。外滩一号之未来动态2012年将推房源未来动态：B2012年销售计划主要以一期剩余房源去化4和二期剩余三栋高层房源为主：?2012年上半年将主力去化一期剩余房源以及B4#楼房源；?新推房源目前面积还未最终确定，面积将将基本延续之前的房源户型段，以三房125㎡左右以及90㎡左右二房为主。项目研究之白金汉宫基本信息：将推楼栋?发展商：绿地云峰置业有限公司6?4项目位置：武进区聚湖路与武宜路交汇处125?占地面积：11万平米一期3C6?建筑面积：36万平米C4?容积率:2.5C5二期?物业类别:住宅，商业，办公C3?开盘时间：2011年1月C2?目前整体成交均价：7500元/㎡（精C1装）?主力户型：三房143㎡近期动态：?近期主要销售一期剩余的大户型产品；?由于一期精装认可度不高，二期新品以毛坯低价入市；?1月7号推出C6，共240套，开盘价4688-5688元/平米，当天成交均价5300元/平米左右，开盘当天成交128套白金汉宫之未来动态2012年将推楼栋未来动态：624513一期剩余大户型去一期C62012年销售计划主要以C4化和二期毛坯新品销售为主；C5?2012年预计新推项目北侧的三栋房源二期C3C6、C5、C4；C2?新推房源方面预计1月份先推C6，面积C1主要为一房73㎡、2+1房102㎡、三房135㎡项目研究之紫金城基本信息：?发展商：常州创业地产有限公司?项目位置：武进区武宜路、人民路交界处?占地面积：18万平米?建筑面积：60万平米?容积率:2.9?物业类别:小高层、高层、商业?开盘时间：2010年12月?目前整体成交均价：7200元/平米?主力户型：三房183㎡近期动态：注：绿色为未售，蓝色为在售?近期主要销售一期剩余精装房源和二期毛坯房；?由于一期精装认可度不高，二期新品以毛坯低价入市，均价7200元/平米；?一期房源享受总价减5万再98折。紫金城之未来动态2012年将推房源未来动态：2012年销售计划主要以一期剩余房源去化和3#、4#；13#、14#毛坯房为主：?2012年上半年将新新推13#；?新推房源目前面积还未最终确定，面积将将基本延续之前的房源户型段，以三房180㎡左右为主。项目研究之星河国际基本信息：?发展商：常州星河协通房地产开发有限公司35?项目位置：武进长虹路和武宜路十字路口29?占地面积：68.2万平米8?建筑面积：180万平米?容积率:2.6?物业类别:住宅、别墅?开盘时间：2011年5月?目前整体成交均价：8300元/平米注：蓝色为在售?主力户型：三房120平米近期动态：?近期主要销售星河国际国2号A8号楼，成交均价8500元/平米左右，面积120-190平米；A2、A3、A5和A9号楼成交均价8200元/平米左右,?星河国际近期每周末均针对新老业主举行活动，各种活动吸引一定来人量；星河国际之未来动态未来动态：2012年将推房源2012年销售计划主要以所推楼栋剩余房源去化和一期剩