世茂项目市场报告常熟市整体商业状况常熟市商圈分析常熟城区按规模和辐射范围分为四个商圈1、从商圈历史演变来看：方塔街商圈---招商环虞山娱乐休闲海虞路沿线金融城商圈----建、汽、居商业带商业带批发商圈----世茂中心规划商圈世茂中心2、以海虞路为界，大部分商业主要集中在海虞建材城、路以西方塔商业区汽配城、汽车市场3、东部缺乏大型消费型商业，以新世纪大道为中心，周边商业明显不足，但世茂中心已经规划100万平米商业，对本项目产生巨大威胁招商城商业区4、城区外围则以专业市场，建材、汽车、家居等为主常熟市商圈分析常熟市现有商业分布状况环虞山娱乐休海虞路沿线金特点：闲商业带融商业带集中式市民消费场所不多商业多以专业市场形式出现建材城、如：汽配城、汽车市场招商城服装、布匹、小商品、鞋类市场、建材城、汽配城、方塔商业区汽车市场、禧莱乐家居等招商城商业区方塔街商圈分析方塔街商圈是常熟历史最长，人气最旺的商圈?商业街带动：商脉历史较长3大集中商业带动：华联商厦，第一百货悠塔?久而方、华地百货出塔名街?商圈定位中低档，工薪阶层消费较商商，多，人气较旺圈脉因历有?附近居民区带动：步行街两边就是史居民区，晚间市民带动人流量很大方方塔园环海恒隆中心华联商厦（在建）街区商业街区商业沿街商业方塔街城方塔东步行街虞街区商业第一百货剧院沿街商业华地百货广场东南新福地广场路路5方塔街典型物业商业名称物业形态总建面业态商铺一层商铺方塔步行街9万综合性商场二层餐饮娱乐方塔园商铺5000服装经营东胜街沿街商铺15000服装、餐饮6招商城商圈通过20年的经营已经形成大规模服装、小商招商城商圈分析品、家纺、鞋包箱、五金件批发零售商圈?招商城经历20多年的经营，成为小商品市场服装城整个华东最大的专业批发市场，远近文明的全国4大服装批发市场；?还在不断的开发之中，今后将以旅游购物的模式来促进经营；?目前招商城商圈有300万平米体量，营业面积200万平米；?成熟的经营铺位价格大大高于市场；招商城典型物业商业名称物业形态出租情况纺织品市场95%以上八达市场商铺、摊位80%左右布匹市场85%左右区内街铺沿街商铺85%左右八达鞋城8东部商圈分析东部商圈是以批发为主的建材、汽配、家居、五金的专业市场?建材城四期、汽配市建材城汽车市场场二期，禧徕乐家居都在建设之中?建装、汽配主要以批发为主，汽车市场4S店、二手车交易市场?建材市场基本都已经满租，汽配市场经营禧徕乐家居一般，二期均价4100元，禧徕乐抓住市场空白，以家居建材推出市场，开盘销售不错汽配、五金市场东部专业市场典型物业商业名称总建面业态汽配市场12.7万汽车配件、摩托车、车用品等五金市场11.3万尚未开业建材市场30万地板、五金、窗帘、卫浴、家具20万禧徕乐家居、建材、五金（目前售4万多）常熟投资者对传统认知度较高的产业比较看好10商圈总结从租金水平来看，目前招商城和方塔街商圈还是常熟最核心的商圈?招商城商圈：租金最高，平均租金达到18元/平米，最高达到35元/平米，转让费在20~30万方塔商业区方塔：汽配最建材城、?方塔街商圈：以步行街5~25汽配城、低0.35汽车市场和新福地广场为两个中心专业市场：，因体量大，商品档次属2~5于中档，导致租金难于升，平均为5~25元/平米招商城：?东部商圈：专业市场为5~30主，由于区域相对较偏，所以租金也较低2~5元，招商城商业区汽配市场只有0.35元图示单位：元/㎡/天从城市发展规律来看，城市的核心商圈将随着城市的商圈发展缝隙发展和人口的迁移而发生转移城市发展城市发展商圈商圈商圈商圈商圈商圈商圈商圈一一二二一一一二商圈人口迁移人口迁移三核心商圈核心商圈核心商圈?随着城市的发展，城市人口的增加，城区的不断扩张，城市中的人口分布也将产生变化；?越来越多的人口由老城区迁入新城区居住，城市的人口重心将发生转移；?随着人口重心的转移，以及老商圈交通、配套等问题的日益显现，新的商圈将会崛起，并逐步取代老商圈的地位；商圈转移案例厦门的城市发展历程与商圈的转移?集美大桥（厦门大桥）1991年建成通车江头商圈：位于厦门岛几何中心，交通集美集美四通八达是其最大优势，自2001年12.6，306省道（含集美306省道万平米的SM广场入驻后，大面积的住宅翔安翔安大桥）成为早期厦门开发启动，随后岁宝百货、食街、国美电岛对外的唯一出口，厦门大桥器相继进入，江头商圈逐步繁荣起来。奠定了今天厦门商圈沿嘉禾路线性分布的翔安隧道格局?海沧大桥于1999年海海沧沧江江头头底通车，成为厦门岛商商圈圈富山—火车站商圈：98年以后逐步取对外的第二条通道，代中山路地位，目前成为厦门人气最旺的加速了岛内的发展，海沧大桥商圈，圈内有世贸商城、嘉年名华、假日富富商业格局也悄然发生山山商城、灿坤3C、富山诚达等多家大卖场——火火变化车车，2002年40万平米的明发商业广场开盘站站商商进一步巩固了该商圈的龙头地位。圈圈?圈圈翔安隧道2009年开路商商山路中山路商圈：98年以前厦门最繁荣的商圈，但由于城通后，江头商圈的辐中中山射力将进一步加大，市北扩，居住中心转移，老城设施陈旧、可供开发用地中心化地位会更加凸不足、环境等问题逐渐暴露，中山路地位渐渐衰落。现商圈转移案例青岛的的城市发展历程与商圈的转移?青岛的城市发展经历了“市南区—市北区—崂山区—四方、李沧区”这么一个过程。?而青岛的核心商圈也随着城市的发展在不断的迁移。台台东东商圈商圈中山路中山路东东部商圈部商圈商圈商圈商圈转移案例深圳的城市发展历程与商圈的转移8080年代年代末至末至9090年代中期年代中期9090年代年代末末20002000年年至至今城市的范今城市的范围围：：80年代末以前80年代末以前城市范城市范围围：：城市的范城市的范围围：：罗罗湖湖区区、福、福田田区区、南山、南山区区、、城市的范围：罗湖区城市的范围：罗湖区罗罗湖湖区区、福、福田田区区罗罗湖湖区区、福、福田田区区、南山、南山区区宝宝安、安、龙岗龙岗、、龙华龙华核心商圈：核心商圈：核心商圈：核心商圈：核心商圈：核心商圈：核心商圈：核心商圈：罗湖商业中心罗湖商业中心国贸国贸、、东门东门、地、地王王华华强北强北多多个个城市开始进入多极发展阶段常熟市的商圈转移随着城市向东、北发展，人口向东本项目、北部迁移，本项目方塔街商圈将有可能承接方建汽居塔街商圈的地位，成招商城为新的城市核心商圈批发型商业零售型商业常熟市的商圈结论消费型商业：目前东部地区消费型商业缺乏，存在巨大潜力需求上专业市场：对传统认知较高的产业比较看好，这类产业的专业市场经营状况非常好市场结论招商城供应趋于饱和，住宅项目商业也供大于求供应上未来两年随着世茂中心全部建成，商业供应量大，市场存在一定的竞争项目区域总体状况区域主要道路情况区域内主干道有包括：新黄河路世纪大道、海虞北路、黄河路淮河路泰山、长江路、珠江东路，驾车通北达方便。长江路路项目地块位于泰山北路和新闽江东路交界口，虽不处于主海闽江东路世虞纪干道，但是同样通达方便。北大项目路道珠江东路位置衡山路区域主要市政配套区域内市政单位云集。常熟市法院路政养护通常来说，政府机关所在区域片区的发展速度和成熟汽车程度相对来说要高于其他区域反渎职常熟日报客运，可见本项目所在位置的先天侵权局北站区域氛围优势。国土局但是，本区域内相应的出入境检配套，如高档酒店等适合相应验检疫局人群的场所很少。行政服务广中心项目播位置电工商局视体台育局区域住宅分布住宅价格项目别墅价格（元）（元）山河信一广场1060015000信一花园衡泰国际花园1130016700（洋房）衡泰国际花园润欣花园广场新加坡花园17500衡山花园16000山河花园16500后桃润欣花园850015000明珠新加坡长花村花园北虞山尚园1000012000（洋房）新村泰虞山尚园花世纪尚城10300园创想世纪10200兴动迁新加坡世纪中心10400五星花园裕世纪尚城动迁房8500六区小区园世纪动迁衡山漕泾花园中心项目所在区域是常熟市小区漕项目金马珠五区江苑泾的居住集中区域之一，区域六位置区创想世纪集中着大量的商品住宅、动五星五星五区漕泾迁安置房和自建私房，预计四区漕泾三二区区人数在20-25万之间，入驻漕泾世纪中心四区率极也高，而且已经形成了良好的生活氛围。区域住宅类型商品住宅山河信一花园衡泰国际花园润欣花园广场动迁明珠新加坡长房花园北新村泰虞山尚园花园动迁安置动迁新加坡兴五星花园裕世纪尚城六区小区园世纪动迁衡山漕泾花园中心小区漕项目金马珠五区江苑泾六位置区创想世纪五星五星五区漕泾四区漕泾三二区区漕泾世纪中心周边的人均消费力在四区2000左右，其中8万人左右具备该消费力，月消费值为1.6亿左右。区域住宅建筑类型区域内的住宅产品种类全面，涵盖常见的所有类型的住宅形态，成熟度高。别墅高小高层高层、多层别墅、高层、别墅层多层多层、多层别墅动迁多高层、多层小区层多多层别墅多多层层高层层高层多层别墅多层项目多层多层位置高层多层多层别多层多层别墅、高层墅多层区域主要情况小结1、由上图可以得出本区域内市政单位云集，包括国土局、法院、路政、出入境管理中心、工商报社等国家机构单位。而在本区域内相当缺乏对于市政单位这类消费者的消费场所。2、本区域内的主要人口量在20-30万之间，人群基数较大，消费力也相当可观。可以估算出本地区月均消费额在1.6亿以上！3、由上图可以得出商品房住宅群体离项目较近，预示其消费力也比产前安置群体大。项目区域商业现状区域商业现状项目所在位置处于世茂衡泰花开发的集中型商业区域之内，园街铺泰山北润欣花整体商业氛围已经初具雏形，路街铺园内街商业的养成还需要一定的时间衡山路。街铺北在图中所示区域