2011，让干镇因福凯而精彩！干汊河镇项目定位报告合肥智联不动产评估咨询有限公司福凯宗旨：品质领先、信誉至上、以人为本、精益求精项目定位的前提，首先需要明确一个问题此次项目开发的意义何在？——这是福凯第一个房地产开发项目——这是干镇首个正规地产开发项目我们的首要任务是：提升企业开发实力！提升企业开发实力！树立福凯的品牌形象！树立福凯的品牌形象！实现利润最大化！实现利润最大化！方案思方案思维导图维导图区区域前景域前景目目标标市市场场分析分析项项目目SWOTSWOT分分项项目目产产品定位品定位项项目目发发展建展建议议析析本体界定本体界定执执行行项项目目营销计划营销计划项项目价格定位目价格定位区1、区域功能定位域前2、干镇基础情况景1、区域功能定位干汊河镇——舒城西区的重要核心?舒城县城的西大门——干镇位于舒城县县城西郊约5公里处?万佛湖的第一门户——干东临舒城县镇是通往国家AAA级风景名胜万佛湖的必经之路?舒城县的风景名胜——名西承万佛人故里：周瑜、胡底的家湖乡；古迹景点：七门堰、周瑜城、柳抱泉所在?重要的工农业基地——五大百亩以上成片农业基地；建材、羽绒、丝麻、农副四大系列支柱产业?繁华的中心商业镇——四干汊河镇正由一个小集镇发展成为舒城重要的干汊河镇正由一个小集镇发展成为舒城重要的条街市和四个专业市场旅游重镇、工业重镇、农业重镇、商业重镇旅游重镇、工业重镇、农业重镇、商业重镇2、干镇基础情况地理概况：东北紧临城关镇，南靠阙店乡和春秋乡，西接棠树乡和万佛湖镇，北邻柏林乡，东与马河口镇为邻，全镇总面积80.4平方公里，全镇南北长，东西窄。城镇规模：全镇辖20个行政村、1个街道，503个村民组，16383户，5.8万人，总劳力3万多人。基础设施：镇区内有110千伏变电所一所，自来水厂一家，集镇给排水功能完善；通程控电话、有线电视、网络；4条商贸街、4个专业市场。交通情况：境内有舒岳路、杭埠河横亘东西，干秦路、干朝路、干棠路纵穿南北，建成了环镇路4公里、水泥路1公里，主干道舒岳路实现柏油路面，小镇内主路全部硬化。主导产业：干汊河镇有羽毛产业加工企业50多家、个体大户上百家，全国有80%的鸭毛都集中到该地进行交易，分检和加工。区域前景干镇将成为舒城县的——新兴热点区域————经经济增济增长长迅速迅速，工、农、商业，工、农、商业稳步稳步发展发展————城市规划城市规划良好良好，基础设计建设完善，基础设计建设完善————旅游旅游资源丰富资源丰富，，拥拥有有众众多名胜古迹多名胜古迹干镇1、干镇市场状况房2地、干镇市场分析市3、舒城房地产市场分析场4、宏观市场分析1、干镇市场状况市场现状：属相对真空地带，无正规楼盘，仅有少量地方政府筹建项目干镇地方政干镇地方政府筹府筹建项目建项目№1：干镇现有4条商贸街，并配套建有4个专业市场——建年代项目规模性质材市场、竹木器材市场、百货1993周瑜商城300米市政建设批发市场、大米市场年1994牧马新市800米市政建设№2：已建成的4条商贸街，均年属于商住一体项目，兼具居1998乌羊新村250米市政建设住和商业功能，多为双层建筑年。2003汉寿街320米台胞投资年№3：没有正规开发楼盘，市场在建东吴一条街——市政建设属于初级阶段2、干镇市场分析居住习惯分析：№1：建筑多为2～3层房屋，楼下门面，楼上住宅进深通常在10№2：居民通常拥有2～4间门面，米左右每间门面通常在30㎡左右№3：建筑风格受干镇旅游规划的影响，多以徽派风格为主开间通常在3米左右2、干镇市场分析交易习惯分析：№1：居民在房屋买卖中，没有明显的住宅和商业的划分№2：没有平方米的感念，价格多以按房屋间数计算№32：在买卖中层以上，通常作为附属，不单独计算价格2、干镇市场分析市场价格分析：由于当地居民无面积概念，无法得出房屋准确面积，根据当地普遍情况，以下房屋面积，均按每间房屋30㎡进行估算。№1：干镇主干道估测单价“舒岳路”：总面积计价面积出售总价出售位置房屋情况（元/售况（㎡）（㎡）（元）——西段门面作为㎡）住宅使用；4间门面街道西端单层20012050万4167待售——主干道中东部带院子、池塘2间门面街道西部1206030万5000待售，项目地块北面，市双层场成熟，售价和租金街道中部1间门面北面巷口603025万8333待售双层较高。内侧2、干镇市场分析年租金月租金总面积计价面积出租位置房屋情况（元/（元/租况（㎡）（㎡）年）㎡）北面原2间门面60601500020.8待租美菱门面只租一层项目正对4间门面不详1202800019.4已租面北面巷口4间门面120120120008.3待租内侧只租一层2、干镇市场分析№2：项目西侧北面“周瑜商城”：正规商业街，约300米，入住率达到100%。估测单价总面积计价面积出售总价出售位置房屋情况（元/售况（㎡）（㎡）（元）㎡）2间门面街尾1206050万8333待售双层层1间门面街尾603030万10000待售双层年租金月租金总面积计价面积出租位置房屋情况（元/（元/租况（㎡）（㎡）年）㎡）1间门面街尾3030500013.8待租只租一层1间门面街中3030500013.8待租只租一层2、干镇市场分析№3：项目西侧南面“乌羊新村”：住宅区商业内街，约250米，商铺率30%，门面多作为住宅使用。估测单价总面积计价面积出售总价出售位置房屋情况（元/售况（㎡）（㎡）（元）㎡）1间门面街尾603015万5000已售双层年租金月租金总面积计价面积出租位置房屋情况（元/（元/租况（㎡）（㎡）年）㎡）2间门面街口双层60601000013.8待租只租一层2、干镇市场分析№4：主干道中部“老街"：干镇老商业街，多为单层老建筑物，街口商铺率25%，街内基本为住宅，该区域可作为住宅价格参考估测单价总面积计价面积出售总价出售位置房屋情况（元/售况（㎡）（㎡）（元）㎡）3间门面街道西部1809014万1556已售双层记为住宅2间门面街道中部120608万1333已售双层记为住宅年租金月租金总面积计价面积出租位置房屋情况（元/（元/租况（㎡）（㎡）年）㎡）1间门面街道西部603012003.3已租单层1间门面街道中部603010002.7已租单层3间门面街道中部909032003已租单层2、干镇市场分析№5：主干道东部“汉寿街”，正规商业街，干镇旅游景点，全长320米，建筑面积26000平方米，两纵两横，直接连通干镇中学，中学段商铺较为繁华，入住率达100%，中部有大型超市和农贸市场，该段较为冷清，商铺入住率较低不足20%。估测单价总面积计价面积出售总价出售位置房屋情况（元/售况（㎡）（㎡）（元）㎡）2间门面中学段1806044万7333已售有土地证3层1间门面农贸市场段603020万6667已售有土地证双层年租金月租金总面积计价面积出租位置房屋情况（元/（元/租况（㎡）（㎡）年）㎡）1间门面中学段3030600016.6已租只租一层农贸市场1间门面303018005待租段只租一层2、干镇市场分析№6：主干道中部“项目地块西”，多为住宅，零星分布少许商业。估测单价总面积计价面积出售总价出售位置房屋情况（元/售况（㎡）（㎡）（元）㎡）西侧小学2间门面1206014万2333已售对面双层记为住宅年租金月租金总面积计价面积出租位置房屋情况（元/（元/租况（㎡）（㎡）年）㎡）西侧小学1间门面603024006.6待租正对面只租1层2、干镇市场分析市场总结：——属房地产初级阶段，市场化程度不高干镇拥有多条商贸街，商业市场相对成熟，对于项目商业定价拥有较好的可比性；但住宅市场处于真空阶段，在售住宅均为自建或商住两用房，对于项目住宅定价不具备可比性——镇内市场呈现两极划分，价格差异较大因区域资源有限，镇内市场差异较大，细微因素对产品价格往往起到决定性因素，这也使得镇内房产价格存在较大差异。3、舒城县城市场分析舒城县城——城关镇在售楼盘一览项目主力户型在售位置物业类别商业分布均价名称及面积情况地上三层为舒城县飞商业，1楼预计财富商住楼91～136尚未霞文化广挑高6米，4750中心高层31层㎡开盘场西侧二、三层5.6元/㎡公寓楼米备注：项目所在位置，为关注户型：91㎡两室两厅城关镇核心地段，区位优势明显，南面2栋住宅，预计在4月开盘，北面为公寓暂未公布销售计划。在已推动户型中，91㎡两室两厅户型颇受欢迎，该户型赠送入户花园，6.6米阳台3、舒城县城市场分析舒城县城——城关镇在售楼盘一览均价项目名称位置物业类别商业分布主力户型面积、户数在售情况元/㎡地上商业为住宅：高层商住楼住宅：87～118㎡，149金都飞霞古城南农贸市场，套4100～4600剩余1套住宅、11套+商城路东侧负一层为出商铺：50～200㎡，200商业：商铺独立商业售商业套7100～9300地下停车场备注：项目为2栋17层商住楼和1个3层商业，只售负一层商业，层高5米。有图为负一层商业平面图。3、舒城县城市场分析舒城县城——城关镇在售楼盘一览项目名主力户型在售情位置物业类别商业分布均价称及面积况4月预售H28欧洲华多层住宅88～125预计4000合安路楼，1层为商4月开盘城㎡元/㎡商住楼铺备注：项目在年初推出了预交10万先定房的活动，65套房源定出45套，H28之后会继续推4栋多层住宅。3、舒城县城市场分析舒城县城——城关镇在售楼盘一览均价项目名称位置物业类别商业分布主力户型面积在售情况元/㎡小高层商1#楼1、2在售1、2#楼，剩余古城南住楼层为商住宅：84～115㎡住宅：45004套顶层住宅，商铺暂东方花园路东侧+铺，2#纯住商铺：100㎡（1+2层）商业：7600不销售，多层住宅09多层住宅宅年已售