项目第一阶段研究工作划分第一阶段：发展战略与整体定位第二阶段：物业发展建议2010/07/112010/07/182010/08/202010//（中期汇报）（终期提交）市场调研阶段发展战略与整体定位报告修改与终期汇报u与客户进行首次沟通u项目界定及客户目标分析u将修改意见进一步落实u项目地块现场查勘u市场简析与问题结构化分析u形成本项目的最终成果u区域宏观经济背景研究u核心问题的梳理与分析u房地产市场调研u为解决核心进行多角度多层次u旅游产业研究的深入研究与分析u政府人员访谈u参考案例的发展战略借鉴u专业人士访谈u项目整体定位与发展战略u消费者访谈u项目功能定位及规划布局u市调成果沟通u整体定位与发展战略中期汇报u终稿报告本报告是严格保密的。2风、花、雪、月成就了大理的旅游发展大研古镇、雪山、艳遇奠定了丽江今日辉煌火山、热海、温泉、明清古镇树立了腾冲旅游形象而西双版纳的“热、傣、水、边”魅力却在消退……如何在旅游特色逐渐模糊化的背景下，为人们提供一处可以重拾已经慢慢远去的版纳“记忆”的场所，这是项目的历史使命起困局【困局之一：城市影响力】西双版纳并非处于主流线路上，在整个云南旅游市场属于逐步边缘化的黔西南旅游片区，城市影响力处于下滑趋势以大理、旅游城市自然资源民族风情丽江为代表的滇西傈僳，藏北地区雪山、峡谷、草原、高山香格里拉族，纳湖泊、原始森林西，彝族泸沽湖（中国最深的淡水纳西族泸沽湖湖），雪山，草海（摩梭人）玉龙雪山，老君山，丽纳西族丽江江古城，金沙江（摩梭人）以版纳为代表的滇大理古镇，苍山，洱海，大理白族西南地区崇圣寺三塔滇池，石林，阳宗海，世昆明博园傣族园，原始森林公园，西双版纳傣族野象谷，热带植物园本报告是严格保密的。5【困局之一：城市影响力】版纳整体交通条件不畅，直航与落地签目前并未实现，导致版纳整体旅游处于缓慢发展阶段昆明航线图?目前出入西双版纳景洪主要有2种方式：?飞机：全国各地未开通直飞景洪的航线，出入西双版纳均须以昆明作为中转站，无形中增加了路途的耗时和成本?公路：驾车需7小时，时间过长，旅游劳累，因此大多数游客被迫选择费用高昂的飞机（机票折扣非常高）?交通直达性较差，费用较高，迫使部西双版纳分屡有客户放弃西双版纳之行，对客流量产生一定影响路路交通（汽车）景洪如：丽江直航的开通，使游客数量成倍增长，最终形成旅游热点城市地位昆明交通便利性较差，一定程度上制约西双版纳旅游产业的发展本报告是严格保密的。6【困局之二：旅游市场现状】以团体游、观光作为主要购买形式，客户停留时间短，无法推动旅游产业的快速发展2006-2009年旅游收入（单位：亿元）10088.66908069.547058.246050.345046.2941.174033.9627.283026.1821.96201002006200720082009景洪市西双版纳丽江u西双版纳的大多数游客经由景洪市到旅游景点，且西双版纳的旅游收入主要由景洪市贡献；u近几年西双版纳与丽江的游客数量相当，但西双版纳的旅游收入与丽江的旅游收入差距明显；散客到版纳以后，一般也会选择在当地拼团，因为版纳交通不是太发达，而各景区又比较分散，所以他们最后也都成了跟团游；——湄公河旅行社李经理本报告是严格保密的。7【困局之二：旅游市场现状】版纳景点孤立分散，无规模集中区域，使景洪市区成为旅游中转基地，制约着景洪市区旅游功能的发展版纳旅游主要分为东线和西线：东线主要是往橄榄坝及勐腊方向，平均车程在2小时；西线往孟海、打洛方向，车程在2.5小时，且沿途无密集型景点分布；因为方向相反，景点间无连续性，未能产生互动景洪市无著名景点，主要作为西双版纳游客的集散地，游客在景洪市内停留时间短。本报告是严格保密的。8【困局之二：旅游市场现状】同时各景点均以“雨林”、“傣寨”、“民俗”为主，差异性小，低层次的雷同造成感官重复，旅游丰富度差属性分类景点名称功能配套橄榄坝傣族园典型的缅寺佛塔和传统的傣家竹楼、每天下午三点有表演，有大型泼水活动勐泐大佛寺对历史、佛教文化、地域文化等进行观赏体验宗教类景真八角亭和总佛寺举行宗教仪式的地方和拜佛勐景来景区和曼飞龙佛塔民间佛教文化、民间农耕文化、边境探秘观光、中缅界河打洛江漂流和小乘佛教建筑占地50余亩的孔雀园，园内栖息着100多只绿孔雀，被称为“孔雀的故乡”，民俗风情表演、饮食、原始森林公园娱乐橄榄坝傣族园典型的缅寺佛塔和传统的傣家竹楼、每天下午三点有表演，有大型泼水活动有西双版纳6个世居少数民族的展馆,开辟了4个露天歌舞场、每周一、三、六均举办傣族孔雀舞、民族风情园象脚鼓舞、哈尼族竹筒舞、基诺族大鼓舞、拉祷族三弦舞、以用彝族芦笙舞表演民俗风情类曼迈桑康赛龙舟、龙舟神祭祀、抬傣王轿、竹筏荡湖、傣家水上风情、少女丢包传情基诺山寨展示西双版纳边境土著文化为主题的“土著部落”望天树·阿莲雅热带雨林主题公园观光游览、民俗体验、休闲度假泼水节观礼台和热带雨林和曼景兰划龙船、放高升、放气球、放水和灯泼水节、赛龙船和食品街、民间工艺品街、泼水街傣寨勐仑热带植物园建成了十三个专题园：热带果树资源园珍稀濒危植物迁地保护区、榕树园、名树名花园等野象活动最为集中、频繁的地方，每天给游客表演节目和露天山泉水游泳池野象谷和空中走廊自然观光类勐泐文化园和热带花卉园博物馆、民族风情园、生长在热带雨林中的珍稀猿猴和科研、科普、旅游观光、渡假?景点名称虽不相同，但所看内容基本相同；景点所要表现的主题不明确，带有“人有我有”的理念，往往望天树·阿莲雅热带雨林主题公园观光游览、民俗体验、休闲度假忽略自身资源特色的体现；勐景来景区和雨林谷民间佛教文化、民间农耕文化、边境探秘观光、中缅界河打洛江漂流和树冠空中走廊?对于当地民族文化的挖掘利用，仅仅停留在对民族艺术，民俗的开发阶段，而反映各民族历史、宗教、科技等方面的文化尚未开发利用本报告是严格保密的。9【困局之二：旅游市场现状】最重要的一点：极具发展潜力的边境环线游的通道尚未真正打通，版纳四大特色之一的“边”优势尚未真正体现p周边国家政局不稳定，制约区域自由行的发展p国内政策相对保守，国门尚未完全放开?我们的大门一直都是（朝你们）开着的，你们（中国）的车能一直开到我们仰光去，而我们最多只能开到你们的版纳；——缅甸游客言论本报告是严格保密的。10【困局之二：旅游市场现状】版纳的引以为傲的特点在不断的消退，神秘、文化、风情、闲适、自然的感觉的追逐变得越发困难纯净的、原生嘈杂的、低俗的、梦幻的、功利性的……的……梦想现实本报告是严格保密的。11【困局之三：项目本体解析】区位——城市边缘、价值认知低的区域，温泉成为客户对区域的第一认知景洪市城市总体规划地段本项目位于景洪市嘎洒镇，距离景洪中心区约3公里，距西双版纳机场约1.5公里，靠近昆曼高速公路，紧邻国道214线；价值项目所在的嘎洒片区在景洪人心中属于城市陌生区域，多通过温泉而认知，目前对区域价值认知普遍不高；本报告是严格保密的。12【困局之三：项目本体解析】配套——区域基本配套缺乏，以傣式农家乐及低端温泉为主，区域的印象低档华丰客栈＞＞项目所在区域配套好又多超市u项所在区域基本还未进行开发，以村曼校小学寨和农田为主，基本配套缺乏；u目前仅仅存在一所小学、一家刚刚开项目所在区域张的私人性质的小型客栈，靠近民航路有一个小型超市，主要服务机场往来客喃呢温泉户，对本项目的辐射作用有限；u片区商业主要以傣式农家乐形式对外民航路经营，加上三处温泉，有一定休闲氛围，但偏低端和零散；＞＞未来规划配套情况u景洪现有配套主要集中在中心区板块，未来将朝着江北（沧江新区）发展，对本项目无直接利好，需要通过自我投入实现区域配套升级；214国道本报告是严格保密的。13【困局之三：项目本体解析】未来规划——片区规划以商业贸易、工业仓储、生活居住和机场服务功能为主，对本项目旅游功能定位的驱动性弱u片区离机场较近，但相对于景洪中心区的距离，较其他三个区要远，目前尚处于待开发初期，环境较差；嘎洒片区u规划以商业贸易、工业仓储、生活居住机场服务等功能为主；对本项目旅游小镇价值提升无明显利好；本报告是严格保密的。14【困局之三：项目本体解析】内部资源盘点1——南凹河南凹河横穿整个项目地块，河两岸植被茂密，景观好，但水质较差，可直接利用程度低，需进行后期治理简易桥南凹河位置?位于地块中部，沿东西向横穿整个4南凹河5地块；南凹河水流//水质?河床宽约4米左右，目前水流速度一般，但整体水质较差，亟需治理；3河床沿岸?在傣族爱护树木，保护传统植被，不砍伐森林的传统文化下，河岸的植被生长情况良好，目前主要以竹林、灌木为主，可直接利用程度高2简易桥启示在以“热带雨林＋傣式风情”为最大1特色的版纳，水成为联系二者不可或缺的元素，项目水系为营造傣式特色提供天然的有利条件本报告是严格保密的。15【困局之三：项目本体解析】内部资源盘点2——温泉在项目地块内分布广泛，水质达到医疗热矿泉标准，但出水量2000－3000方/天，未来使用连续存在问题温泉点分布?景洪仅仅嘎洒存在热温泉，而项目地块区域分布有4个热温泉点及1个低温泉点，分别沿南凹河两侧分布；——靠东的两个热泉点靠近现在喜来登酒店的位置；靠北的热泉点位于曼凹村附近；另外一个热泉点位于曼宰村附近；唯一的低温泉点位于地块中间位置且紧靠南凹河地块区域温泉点温泉标准?热温泉均在48度左右，水质达到医疗热矿泉标准；（医疗热矿泉是指参照国际医疗矿泉水水质标准测定的具有对人体具有医疗价值的矿泉）本报告是严格保密的。16【困局之三：项目本体解析】整体地势平坦，只有一块20亩左右的坡地，对于整体规划特色的突出