滨州惠民府衙项目市场调研及项目定位报告本报告是严格保密的。1项目研究的工作阶段划分2010/06/32010/06/152010/06/28市场调研阶段实验研究及项目定位?项目地块查勘?项目界定及目标分析?惠民宏观经济背景研究?问题结构化分析?惠民住宅市场调研?项目整体发展定位?惠民商业市场调研?产品发展构想?惠民高端客群访谈本报告是严格保密的。22目录contents项目开发目标与属性界定1?设定目标?提出问题宏观与市场现状分析2?解决问题弱势区域的房地产开发与成实现目标需要解决的核心问题3熟区域的开发有何区别？项目定位与发展方向4项目开发构想5本报告是严格保密的。3项目目标目标/本体解读项目本报告是严格保密的。4项目目标开发目标的三个聚焦点?本项目在惠民城市更新中，占据城市稀缺资源，具有极强的示范效应。?项目开发应充分考虑各类市场因素以及可能的市场风险，保证项目的可持续开发。?项目的成功开发可以树立企业品牌，提高城市形象，确立企业在滨州乃至山东地区房地产行业的地位。本报告是严格保密的。5企业目标规避风险，快速回现是首要目标,保证项目绝对成功，而非风险性成功企业愿景树立城市地标特色建筑传承城市文化和提升城市形象目标排序快速回现利润最大化通过项目带动企业品牌提升本报告是严格保密的。6项目目标目标/本体解读项目本报告是严格保密的。7地块四至项目南邻规划中的府前街及察院东街，东、西、北三面临护城河北侧：北护城河北侧：北护城河?地块东至：惠民县东护城河，东护城河公园的改造使得东部整体和环境较好；?地块西至：惠民县西护城河，自然生态环境较好；?地块北至：惠民县北护城河，目前正在整治改造中；?地块南至：规划中的府前街，但现状交通条件较差。西侧：西护城河南侧：府前街本报告是严格保密的。8项目区位项目位于惠民县古城北部区域，是城市规划保护地段，处于老城区的边缘区?项目区位地块位于惠民县古城区的北部区域，距离惠民县中心商业繁华阶段约1公里，项目地块距离规划的新城中心约5公里的路程，属于老城区的边缘区域。本报告是严格保密的。9地块内部环境分析地块内部可建设用地目前为原有村庄和部分厂房用地，需要大规模搬迁，部分区域自然景观需要改造整治?地块内部现状为鼓楼街及北门街村庄建设用地，整体形象较差，需要大规模搬迁改造。?地块的南部为建设用地，北部、东北部及西部全部为自然景观用地。地块东北部的公园改造和护城河改造工程正在进行中，部分未改造的原生态水面受到生活垃圾的影响，水质较差，有待进一步改造整治。本报告是严格保密的。10地块内部资源地块内部独一无二的生态景观资源及人文旅游资源可以为项目带来价值的提升整治完成的古城公园优美的生态资源景观1生态景观资源?地块的东、西、北三面被护城河水系环绕，有面积达800亩的水面，大部分水面水质较好，芦苇生长茂盛，自然景观资源在惠民独一无二。2人文旅游资源?修建中的武定府府衙及渤海革命老区机关旧址，既是对历史文化的弘扬与继承，更是对光荣传统、旅游资源的优美的生态资源景观修建中的武定府府衙丰富，可以与区域内的武圣园、孙子兵法城形成人文旅游的互动，提升区域价值。本报告是严格保密的。11周边配套分析项目周边配套完善，生活便利1教育配套?惠民县第一实验学校?惠民镇中心小学2医疗配套?县机关医院3金融配套?工商银行惠民支行?农业银行惠民支行4生活配套?百货大楼惠民实验学校?鼓楼商业街本报告是严格保密的。12周边企事业分析周边企事业单位较多，可以为本项目提供丰富的客户来源市政单位?惠民县人民政府?惠民县工商局?惠民县党校?惠民县民政局?惠民县农业局?惠民县财政局惠民县党校惠民县工商局惠民县农业局本报告是严格保密的。13地块周边交通分析区域内部道路系统匮乏，但随规划的实施交通条件将得到较大的改善?现状交通状况：目前地块内部状况较差，道路较为狭窄，多数为村庄孙子兵法城内部道路，整治中的鼓楼街成为进入项目的最主要的道路。?未来道路规划：未来府前街、察院东街及北门大街都将改造成为城市次干道，所以未来随着规划的实施交通条件将得到较大的改善。武圣园?交通道路与旅游：目前区域内的景点为孙子兵法城、武圣园和修复中府衙的武定府府衙，未来府前街和拓宽的北门大街及武圣路可以将三个景点连接，形成景区之间的联动效应。孙子兵法城现状道路府前街武圣园武定府府衙规划路府前街本报告是严格保密的。14土地价值评判区域初步划分及区域的适用性评价指标?对于地块居住价值的评判，我们选取对地块居住价值影响最大的几项因素作为评判的指标。以下指标为我们在建设住宅时首先考虑的条件：B?A地块在区域内的位置；D?地块周边环境；C?地块交通状况；?根据项目地块各自的自身属性及条件，将地块划分为A、B、C、D四个地块。本报告是严格保密的。15土地价值评判从居住价值评价标准进行地块评价，最终得出地块居住价值从大到小依次为DABC地块居住价值评判标准：?自然景观资源?静谧程度?交通状况各个地块价值描述：?D地块：处于项目东部区域，内部有最大面积的水面，东部及北部的护城河公园改造已经完成，景观环境最好，且未来规划城市次干道经过地块，交通也较为方便，因此居住价值最高。?A地块：相对于D地块而言，原生态的自然景观资源保护性更好，在未来改造保护的基础上环境景观价值也将得到更大的提升，居住价值次高。景观资源静谧程度交通状况加权地块?B地块：正在改造中的北护城河，提升了环境价值（权重0.4）（权重0.3）（权重0.3）合计，并且该地块时区域中最为静谧的地块，但是交通A9878.1条件稍微不便，居住价值较A地块要低一些。B8967.7?C地块：靠近规划中的府前街，且内部有武定府府衙，将来旅游的人流及商业人流会对居住品质有C6797.2一定的影响，因此居住价值最低。D9888.4本报告是严格保密的。16项目属性界定具有优质景观资源及人文资源的城市更新项目，物业发展方向中高端人文生态住宅有利因素区域事实区域属性界定?区域整治力度加大，未来环境得到重大改善；位于老城区北区，属于城市保护地段城市旅游开发方向?独有的自然景观资源和人文旅游资源提升了项目的价值。内部为原有村落城市更新改造不利因素地块资源丰富有利于项目价值的提升?项目区域处于开发初始阶段，城未来规划周边路网发达，现状交通较差未来交通便利市整体形象较差，配套尚不完善；?现状交通条件较差。物业发展方向预判：中高端人文生态住宅本报告是严格保密的。17目录contents项目属性界定及发展目标1?设定目标?提出问题宏观与市场现状分析2?解决问题弱势区域的房地产开发与成实现目标需要解决的核心问题3熟区域的开发有何区别？项目定位与发展方向4项目开发构想5本报告是严格保密的。18现状梳理宏观分析住宅供应分析住宅需求分析商业市场分析本报告是严格保密的。19区域发展黄河三角洲高效经济区上升为国家战略，惠民被列为省财政直管试点县，为惠民经济及旅游业的发展提供机遇惠民位于山东省北部，黄河下游，地处鲁北平原，属黄河三角洲腹部地区。中国国务院2009年11月23日正式批复《黄河三角洲高效生态经济区发展规划》，黄河三角洲地区的发展上升为国家战略。惠民县经济面临前所未有的机遇。山东省财政直管县《规划》指出，加强旅游基础设施建设，推动旅游资源整合，突出武圣故里、宋代古城等旅游景点，支持孙子文化旅游区建设，逐步建成国家级旅游区。2009年9月24日，省财政直管县改革试点工作全面启动，惠民被纳入“省直管县”行列，将进一步促进惠民经济的发展。本报告是严格保密的。20总人口(万人）非农业人口占总人口的比重（%）8072.5100%63.263.5人口及城镇化率惠民总人口约63.9万，非农业人口约7万，城镇化6078.27%80%率约28%，处于城市化水平的初级阶段44.644.748.438.860%4034.38%40%?26.59%2009年末总人口63.9万，非农人口约7万人；2020%?非农业人口/总人口在滨州市位于第六位；惠民9.92%8.26%10.86%11.07%县与滨州市其他区县相比城市化水平低；00%滨城区惠民县阳信县无棣县沾化县博兴县邹平县城市化发展阶段资料来源：滨州市2009滨州市统计年鉴?初级阶段：城市化率在30%以下，城市化发展速度比较缓慢，工业化是城市化的基本动力；?中期阶段：城市化率30%-70%，城市化高速发展城镇化率28%，传统工业继续发展，新兴工业相继出现，工业化仍是城市化的重要动力；?后期阶段：城市化率大于70%，城市化发展速度有所回落进入平稳阶段；本报告是严格保密的。21140118.6425%120105.8320.1%20%10090.482009年惠民人均GDP为18570元，2005-200978.78年GDP平均增17.0%经济因素15.0%14.9%15%长率为8020.1%，经济处于快速发展期，为房地产市场发65.5712.1%展提供良好的经济基础6010%40惠民县年及其增速增速与房地产发展关系?2005-2009GDPGDP5%2009年惠民县实现20地区生产总值118.64经济增长房地产发展状况亿元，同比增长0小于4%萎缩0%12.1%；20054-5%2006停滞200720082009?2005-2009年惠民5-8%稳定发展GDP平均增长20.1%，房地产高速发展；大于8%GDP（亿元）高速发展GDP增速（%）人均与房地产发展关系?2009人均GDP18570GDP元，约2730美元；发展阶段人均GDP（美元）需求特征发展特征?从人均GDP与房地产启动阶段800-3000生存需求超速发展。单纯数量型的发展关系来看，惠快速发展。以数量为主，数量与