2013中国购物中心与连锁品牌合作发展报告中国消费行业、房地产行业规划目录1中国购物中心在调整中持续发展11.1购物中心与总体经济发展趋势趋同21.2购物中心类型及城市格局发展新趋势51.3政府和行业组织加强引导与规范82投资回归理性，运营管理为成功关键92.1开发商对未来持乐观态度92.2开发商自持意愿强烈，从“地主”转型为“管家”102.3发展具有主题特色的购物中心，以“体验式消费”突破“同质化”112.4社区型中小型购物中心成未来开发的重点122.5购物中心可与电子商务实现并存共赢，通过线上线下的融合提升消费者体验133中国购物中心零售业态并购活动和趋势分析153.1整体行业增收缓慢、节支困难，国内市场整合加速153.2并购整合的扩张模式与提高国内市场行业集中度的需求一致163.3扩张的中国内地零售巨头同收紧中国市场的外资零售商的整合或将成为未来该行业另一显著趋势16附录1研究方法与样本17附录22013中国购物中心金百合奖和中国购物中心企业Top10名单18报告合作19德勤联系人20前言自2013年5月启动，历时半年的走访、调查问卷发放和收集、分析整理、研究编写等工作，德勤与中国连锁经营协会联合编写的《2013中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》终于在11月完成了。本报告综合了我们对行业的宏观数据研究、业内人士访谈、以及对近500家购物中心开发商、商户和消费者的问卷调查，并在此基础上分析中国购物中心的发展趋势与格局，以及投资、运营成功要素，希望对行业参与者有所启发。在此，我们列出本次调查研究的主要发现供各位参考：中国购物中心从“井喷式”发展阶段进入转型成长期。相较于住宅地产因宏观调控而出现投资放缓的局面，中国商业地产投资仍然保持快速增长，全国各城市购物中心的数量和体量持续增加和扩大。与此同时，由于商业资源、资金、专业人才的不足导致很多问题出现，最为显著的是购物中心“同质化”现象日益严重，空置率在逐年上升。购物中心开发商意识到了转型的迫切性，原来重开发、轻运营，重招商、轻管理和服务，重租金、轻坪效的思维正在转变。中国购物中心在未来5年将步入理性发展与转型成长的关键时期。中国购物中心投资持续向二、三线城市倾斜，三线城市步入快速发展时期。过去一年，一线城市购物中心投资增速有所放缓，而二线与三线城市保持较快增长。得益于城镇化的快速发展、人均可支配收入的增加和政府对于提升城市形象的迫切需求，导致购物中心在三线城市的投资步入快速增长期，尤其处于主要二线城市副中心位置的三线城市受到购物中心开发商的更多关注。中国购物中心业态组合不断调整，体验业态成为其发展方向。随着以家庭为核心的休闲消费方式的普及，购物中心承载了包含购物、餐饮、娱乐、教育乃至健身在内的综合功能，高品质的体验业态成为吸引客流的重要因素，而其中餐饮业态与儿童业态最受欢迎与关注。社区型的中小型购物中心成未来开发重点。随着土地成本快速增长，开发商心态日趋理性。与大型、巨型购物中心相比，中小型购物中心经营风险更低、管理更加可控、资本回报周期更短。同时，在城市化过程中，由于城市半径规模的大幅度扩张，运营而生大量颇具规模的新兴住宅社区。如果在购物中心的面积、租户数量和类型的选择上能够与所在区域的消费者潜在需求更加匹配，中小型购物中心的经营管理会更有效率，也更有效益。传统购物中心“触网”，跨渠道经营关键是线上线下融合提升消费者购物体验。电子商务对于传统零售的冲击有目共睹，从多渠道到全渠道再到跨渠道经营理念的发展，核心是如何通过线上线下的融合，借助无线互联、大数据技术更精准地了解消费者需求，增强线上、线下产品与服务的互补性，提升营销、物流、支付各流通环节在线上线下的配合效率，综合提升消费者的购物体验。中国购物中心行业加快整合，国内并购主导市场。近年来，受宏观经济增长放缓和电子商务冲击等多重因素影响，中国购物中心行业零售业态普遍面临增收放缓、节支困难等不利境况，国内市场整合速度加快。对有较好运营能力和实力的企业而言，在经济波动的环境下，通过并购整合突破地域或业态瓶颈，低成本扩张，实现规模协同效应，是可行的战略性选择。撰写本报告的过程中，得到了购物中心开发商、运营商、各主要业态品牌商户的大力支持，特此致谢：万达商业管理有限公司、上海红星美凯龙企业发展有限公司、银泰商业（集团）有限公司、中粮置地集团、利群集团股份有限公司、山东银座购物中心有限公司、山东全福元商业集团有限责任公司、山东潍坊百货集团股份有限公司、烟台振华量贩超市有限公司、青岛维客集团股份有限公司、北京侨福置业有限公司等（排名不分先后）。中国购物中心在调整中持续发展2010年以来，随着我国限贷限购、土地供应收图1：中国商业地产投资增速紧、房产税改革等房地产调控政策的实施，导致50局部住宅市场开发减速，但由于商业地产没有被40纳入其中，作为政策洼地的商业地产在近几年得30到快速发展，投资增速达30%，高于房地产行业20整体平均投资增速。但随着2012年经济增速放10缓、房地产限购限贷等政策的持续实施，宏观调0控政策的效果进一步显现：2012年房地产投资及商业地产投资增幅双双明显回落，但商业地产投资增速仍保持较高水平。当年商业营业用房投资商业营用房开发投资累计同比%房地产开发投资累计同比%额为9,312亿元人民币，同比增长25.4%，全年商数据来源：中国国家统计局、德勤研究业营业性房地产投资增速高于整体房地产投资增速9.2%。2013年随着宏观经济温和回升，为房地图2：中国商业营业用房施工面积及增速产市场发展提供了支持，1-8月商业营业用房投资额为7,168.48亿元，同比增长26.5%，较2012年增80,00069,5174565,814速水平有所回升（图1）。40.64056,27860,0003523.044,61630在商业营业用房施工面积方面，在2012年以及2630252013年1-8月增势虽有所放缓，但依然保持稳定的40,00034,40017.61918.319.320增长势头。2012年新开工施工面积为2.2亿平方17,460.9820,670.7222,006.851520,00015,891.88米，2013年1-8月新开工施工面积为1.6亿平方米，12,352.16106.23.45截止2013年8月，中国商业用房施工面积达到了006.95亿平方米(图2)。一般而言，房屋施工需要2-320092010201120122013(1-8月)商业营用房施工面积（万平方米）新开工施工面积年的建设周期，目前在建的项目将在2015~2016同比%同比%年间集中释放，预计未来商业地产市场饱和度还将提升，竞争将持续加剧。数据来源：中国国家统计局?2013.Forinformation,contact[Legalnameandbranchname].?2013.Forinformation,contact[Legalnameandbranchname].11.1中国购物中心与总体经济发展趋势趋同1.1.1购物中心总量持续快速增长近十年来，中国购物中心规模总体发展趋势与中国购物中心的发展趋势与商业地产走势一致，国民生产总值、社会消费品零售总额、人均总体表现为快速增长的态势（图5a及图5b）。截可支配收入等宏观经济指标走势一致，虽然在止2012年底，全国开业购物中心总量超过3,0002008年金融危机后增速放缓，但也保持了10%家、累计商业建筑面积达2.12亿平方米。根据中左右较高的年增长率（图3）。从图4也可以看国房产信息集团对18个主要城市商业综合体统计出，中国40个大中城市住宅用地成交量自2011和预测，从2011年底至2015年底商业综合体面积年第四季度以来大幅下滑，而商业服务用地成存量将从8,087万平方米增至24,387万平方米，复交量优于整体市场表现。合增长率将达到32%左右。目前，中国购物中心的建设规模为全球之最。世邦魏理仕的报告称，全球最活跃的十大购物中心开发市场中七个来自中国，分别是成都、天津、沈阳、重庆、武汉、广州和杭州，将在未来三年交付总计达100万平方米以上的购物中心。截至2013年5月，全球在建购物中心面积达3,200万平图3：国民经济指标与购物中心增速方米，同比增长15%，而中国在建购物中心面积35占据了全球的一半以上，达到1,680万平方米。302520151050GDP累计增长%社会消费品零售总额累计增长%人均可支配收入累计增长%购物中心增速(数量)数据来源：中国国家统计局图4：中国40个大中城市月度土地成交量（宗）300250200150100500住宅用地商服用地商住综合用地数据来源：Wind资讯2013中国购物中心与连锁品牌合作发展报告2?2013.Forinformation,contact[Legalnameandbranchname].?2013.Forinformation,contact[Legalnameandbranchname].图5a：中国购物中心数量1.1.2购物中心目前仍以大体量为主据统计，中国一、二线城市购物中心的平均体量从2012年的7万平方米增长至目前的逾8万平方米。2013年主要一、二线城市均有体量超过3,40930万平方米的新开业或在建购物中心，如：上2,8123,1092,459海月星环球金融中心建筑面积为32万平方米、北京卓展购物中心建筑面积为34万平方米、天256353297300津SM滨海第一城购物中心的建筑面积为38万平2010201120122013E方米、成都环球购物中心建筑面积为40万平方米。北京、上海、广州、深圳、武汉、重庆和新增总量成都7个大城市的购物中心发展速