恒大新城开盘前营销策划方案恒大地产集团成都公司营销部2013年10月目录Part1——项目地块概况CONTENTSPart2——项目工程现状Part3——项目卖点提炼及核心卖点Part4——广告及VI系统Part5——开盘前总体推广计划Part6——线上推广计划Part7——线下推广计划Part1.项目地块概况“温江”与成都关系温温江江区处区处成都成都第二圈第二圈层属层属城郊城郊区区域域（近郊），本（近郊），本案距离温江城区车行距离2.7公里，距离成都市中心车行距离约34公里；第二圈第二圈层层第一圈第一圈层层一圈层—主城区：武侯区、高新区、青羊区、金牛区、成华区；二圈层—近郊：温江区、双流县、龙泉驿区、青白江区、新都区、郫县、青白江区；三圈层—远郊：都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑县、浦江县、新津县。成都楼市快报近年来,成都商品房供销比保持较平稳的增长态势，主城区受限购政策长期影响整体增幅速度放缓，近郊板块增幅较为突出（部分区域出现供不应求现象）而温江区域仍保持较稳定的成交量及供给量,成交价格较比其他区域亦保持在稳定走势。““温温江整体不江整体不温温不火”不火”主城近郊远郊（一圈层）（二圈层）（三圈层）数据来源：合富研究中心地块配套交通配套：主要交通干道以光华大道为主，距离本地块约3公里；未来规划地铁4号线最近站点距离本地块约3.5公里；1.5公里之内无直达公共交通路线。生活配套：周边空置地多，主要配套以农家乐为主，其它配套缺乏；3公里内无大型购物中心或者是商场类配套。东：骑士大道，农家乐、特色餐饮光光华华大道大道西：凤翔大道，农家乐恒大城卫卫生所生所银银行行农农家家乐乐3公里南：空置地、绿地农农家家乐乐本案北面：农家乐、原住民温江楼市快报温江楼市随着07年光华大道板块热炒“9.27”政策出台后整个板块得以降温，当今主要依托于光华大道（地铁4号线）及温江城区为核心向外扩展，如图形成不同价格纬度价格维度价格维度千禧国际社区和信.孔雀城格凌兰赠送面积：18-25㎡实实得得50005000元元//㎡㎡赠送面积：11-18㎡赠送面积：9-15㎡实得单价：4560元/㎡实得单价：4800元/㎡实得单价：4900元/㎡价格价格维维度度实实得得45004500元元//㎡㎡洲际.亚洲湾赠送面积：12-18㎡实得单价：4500元/㎡银海湾赠送面积：14-20㎡实得单价：4700元/㎡花样年花样城5期本本价格价格维维度度赠送面积：8-15㎡案案实得单价：3500元.㎡实实得得35003500元元//㎡㎡14／8／6温江楼市快报2010-2012年温江区各面积段销售备案量及最新存量对比图（单位：%/套）2012年至今，温江整体区域刚需产品成“抢手货”，首改型产品次之；?2013年6月前市场房源存量以90㎡以下小户型为主，110-130㎡改善型房源为次之（间接反应出市场以刚需客为主）?成交单价的推高，客户对总价控制越加拘谨，90平米以下房源销售速度逐年递增，去化速度较快；110-130㎡逐步销售速度递减，速度缓慢；数据来源：锐理温江楼市快报片区的首改性住宅以高层为主，主力户型在70-120平，实得单价在3500-4800元/平，月均去化速度为40-70套/月，高赠送、实得价格低,成为片区竞品快速去化的关键。70-85㎡套二与90-110㎡套三较受客户的欢迎，套二成交总价区间29-42万，套三成交总价区间35-66万。成交总价区间项目名称在售产品产品面积赠送率户型比去化套数余货总套数实得单价（万）格凌兰套二70-85㎡13%100%70120260470037万孔雀城套三125㎡12%60%54060600470066万套二64-75㎡23%25014439433万亚洲湾15%4500套三82-120㎡33%41014255242万套二77-88㎡54%5411618242万银海湾18%4700套三94-148㎡34%562385952万千禧套三77-88㎡24%66%15001921692456044万套二70-86㎡17%8515100370029万花样年12%套三90-110㎡83%150350500350035万数据来源：合富研究中心9温江楼市快报-竞品个案千禧国际开发商成都永昶地产有限公司项目地址温江光华大道三段清泉北街（工商银行路口右转）占地面积266666平方米竣工时间2015-12-01总建面2000000平方米开盘时间2012-11容积率4.0总户数2247户车位比1:1绿化率60%面积区间80-140㎡层数26F/33F工程进度地上层(2013-09-25)目标客户2.20元/平首置、首改型物管费群方米·月赠送面积18-25㎡实得单价4560元/㎡2012年12月开盘2013年1月2013年3月2013年6月2013年9月平均量价走势时间轴线高层约销售190套约销售280套约销售430套约400套月均去化144套（朝内庭）约4500元/平约4600元/平约4700元/平约4900约4900元/平高层约销售45套约销售50套约销售60套约30套月均去化30套（临河）约5200元/平约5300元/平约5400元/平约5500约5500元/平竞品个案-千禧国际形象定位光华心第一国际社区核心诉求：环境、配套、规模、产品形态客户定位35-50岁的中年为主，职业以企业高管、私营老板、股票经纪人、医生、律师等，多次置业，主要是注重新空间及新的生活享受！推广渠道近期：线上——报媒、户外大牌、网络、短信线下——二三级联动、三线城市拓展市场小结地块区位城市近郊，距成都、温江均有一定距离，属于板块边缘地带供销概况温江近期供销增幅不大，趋于稳定，对比其它近郊板块，处不温不火状态地块配套本地块四周多为空置土地，交通、生活、商业配套相对落后市场量价片区的首改性住宅以高层为主，主力户型在70-120平，实得单价在3500-4800元/平，月均去化速度为40-70套/月，高赠送、实得价格低、成为片区竞品快速去化的关键。70-85㎡套二与90-110㎡套三较受客户的欢迎局制”市场预判案破行控本价进售总仍以70-120㎡中小户型产品居多,产品赠送空间大对,销均为15-25%，加上半年改善型房源库存存量及后续加推（110-130㎡）必,及年须关任务达成，区域内价格战凸显；目前存量套数超过3000套，未来供应体量“超过150万㎡，淡市行情主导，面临较大销售压力。Part2.项目工程进度现状项目入口照片时间：2013年10月21日项目入口主体完成约80%。预计10月下旬主体完成，11月外装完成14综合楼照片时间：2013年10月23日综合楼当前主体工程完成约40%（已修建至2层）。预计11月初主体完成.项目内部在建情况照片时间：2013年10月8日售楼部旁的3号楼已经到3层,1、2号楼仍处于挖坑状态。施工围墙基础已完成开盘可推房源楼栋号：1#-5#；户型：套二、套三；1#:2梯6户，2#-5#：2梯4户；户型面积区间：80-126㎡；套数：660套户型面积套数套数比2室2厅1卫80-8224036%2室2厅2卫89305%909014%3室2厅1卫99609%1039014%1179014%3室2厅2卫5#126609%4#合计660100%3#2#首一期快速出货具有广泛的客户关注，总价低，满足1#于刚需客户，去化速度快。利润主力具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。Part3.项目卖点提炼及核心卖点温江有经济优越的地理百亩大盘，项目产品自知名品牌开产业基础及位置——近超大体量，身买点，温发商—恒大丰富的资源郊生态园大即是好江首屈一指地产恒大再造光华大道豪宅标杆高品质的，高度附加值的，地标式的温江住宅新标杆，典型精装生活样本引领性、代表性、唯一性、不可复制性核心价值提炼温江有经济产业基温江随着城市进程发展，目前已经是市场较为熟悉板块，其配套、交通、产础及丰富的资源业、文化均有较好基础；温江作为链接成都西进要地政府十分重视“离尘不离城”的成都后花园，逃离PM2.5恐怖城市，坐标温江是不错选择。优越的地理位置—温江城区买“配套”、光华大道买“交通”、金马片区买“环境”，坐标三板块间—近郊生态园买的就是“恒大新城”百亩大盘，超大体成都城市“千亩”时代早已过去，转战到“荒山野岭”，城市“百亩”也是少有，量，大即是好物以稀为贵，我们便是买点：占地178亩，建面近65万平米，城市大盘。项目产品自身买点满屋名牌，9A精装。72家国内外知名品牌商家，6000余条精细质量标准，41道标准工序，颠覆自贡传统居住理念。皇家湖景园林，国际航母配套，欧，温江首屈一指式建筑立面，人性化实用户型。知名品牌开发商—恒大地产，中国标准化运营的精品地产领导者，香港联交所上市公司，在全恒大地产国80多个主要城市拥有大型房地产项目200多个恒大新城核心价值解析1.品牌价值：恒大地产，中国地产第一品牌，中国标准化运营的精品地产领导者2.规模价值：65万平米生态大盘3.精装价值：满屋名牌，9A豪装4.园林价值：满园名贵树种，白金大湖点缀其中，打造欧陆皇家园林5.配套价值：五星综合楼，大型商业配套，恒大剧场，幼儿园，面面俱到6.建筑价值：欧式新古典主义风格建筑，开创新一代地标王朝7.物业价值：14年精品传承，国家一级金碧物业，24小时管家服务8.区域价值：人居之地，宜居生态领地9.环境价值：上风上水，天然氧吧，静谧舒适10.城市价值：西部新城、金温江、光华新城11.人文价值：打破常规居住理念，全新人文居住环境12.利益保障：成本价发售，开盘必特价，特价必升值主题定位语（一）光华大道·恒大升