养老地产浅析2013.12目录一、前言二、养老地产的背景三、养老地产发展研究四、养老地产开发模式五、国内外养老地产案例研究六、养老地产经营模式分析前言养老地产的概念养老地产包括：居家式养老、租住式养老、爱心护理院、医院和超市等商业配套设施，同时集餐饮、娱乐、养生、保健于一体。开发商通过经营老年社区而拓展出一种立体的开发经营方式：住宅、服务、医疗、旅游、度假、教育等产品全方位结合，这种复合地产项目的利润来源不止是住宅产品销售，还来源于完善的配套服务带来的增值效应。前言养老地产的概念养老地产与一般住宅地产的差异性：——它是“针对老年人提供的住宅产品”；产品设计消费群的专一性的特殊性——住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特点；社区活动的广泛性——在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。目录一、前言二、养老地产的背景三、养老地产发展研究四、养老地产开发模式五、国内外养老地产案例研究六、养老地产经营模式分析养老地产的背景社会背景----中国跑步进入老龄社会国内老龄化现状：?中国已经进入“老龄化社会”?其从进入老龄化到深度老龄化的周期远短于全球其他国家。资料来源：2011年联合国经济和社会发展部2010年世界人口展望养老地产的背景社会背景----中国人口老龄化特点?我国老年人口的绝对数量大我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的１／５。到２０５０年，我国老年人口总量将超过４亿。?高龄化趋势显著随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。?“空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养４个老人和１个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。?城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：乡村年龄在65岁及以上人口的比例达到8.1%，已经高于镇6.0%和城市6.7%的水平。养老地产的背景社会背景----到2050年，中国老龄化峰值从2011年到2015年全国60岁以上老年人人口比重将13.3%增加到16.4%；到2050年，中国60岁及以上的老年人口将达到4.3亿左右，约占当时人口的1/3。资料来源：中国1-5次人口普查资料2000年2005年2050年（预测）男女男女男女95-9995-9990-9490-9485+85-8985-8980-8480-8480-8475-7975-7975-7970-7470-7470-7465-6965-6965-6960-6460-6460-6455-5955-5955-5950-5450-5450-5445-4945-4945-4940-4440-4440-4435-3935-3935-3930-3430-3430-3425-2925-2925-2920-2420-2420-2415-1915-1910-1410-1415-1910-145-95-95-910%5%0%5%10%10%5%0%5%10%0-410%5%0%5%10%0-40-4美国普查局国际项目中心国际数据库预测数据养老地产的背景政策背景目前我国政府已开始高度重视养老问题，为养老地产提供前所未有的政策扶持。民政部《鼓励和全国老龄办公室和发改委《关国务院《中国老龄事业引导民间资本进于加快发展养老服务业意见的发展“十二五”规划》入养老服务领域通知》，《中共中央、国务院国办发《社会养老服务体系建设十二五规划》的实施意见》关于加强老龄工作的决定》十七大《报告》院新全国老龄委联合民政部等国国务闻办中国社科院发布《中国老龄《中国老龄事业家十部委发文《关于全面推事业发展报告》蓝皮书的发展》白皮书进居家养老服务工作的意见》养老地产的背景政策背景老龄蓝皮书《中国老龄事业发展报告（2013）》指出：1.中国的人口老龄化与工业化、城镇化相伴随，老龄问题的严峻性是全世界少有的；2.由于人口的现代化进程，“未富先老龄化老”和“未备先老”的特征日益凸显，加强发展老龄事业和产业，满足老年人日益增长的多方面需求，既是中央的战略部署，又是全社会的共同期待；3.国家投入31亿元用于社会养老服务体系的试点设施建设，各级民政、财政等部门加入投入力度，各地大力鼓励社会力量参与，老龄服务基础设施建设快速发展。养老地产的背景政策背景社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）指出：1.建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张；2.全面推行城乡建设涉老工程技术标准规范、无障碍设施改造和新建小区老龄设施配套建设规划标准；3.改善老年人居住条件，引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，推动和扶持老年人家庭无障碍改造；4.小创新老年结：根据型社会以上政策新思维，推可动建以看出，设老年友好型养老住宅的城市和老年宜设计居社方区。向需更加规范化，以老年宜居社区为主，加强社区的无障碍以及老龄设施的设计规划。养老地产的背景养老观念养老观念老年人日渐注重提高自己的生活质量和健康水平，希望在有生之年享受生活的乐趣。各种原因导致大部分老人成为“空巢家庭”的现实和传统居家养老观念的转变，增强了老人外出旅游的欲望，旅游养老、异地养老逐渐成为老年人提高生活质量的重要方式。综述综上所述，根据“多重背景”、“老年观念”调查可以看出：1.目前国内老龄化问题突出，养老地产空间巨大，需求集中；2.政府已开始高度重视养老问题，持续出台的政策将为养老地产提供前所未有的扶持；3.从“养老观念”、“市场需求”、“政策扶持”使养老旅游度假地产成为目前中国最具投资机会和市场潜力的项目之一设计思考：在大的环境政策背景下，养老住宅的设计方向需更加规范化，适合以老年宜居社区为主，加强社区的无障碍以及老龄设施的设计规划，体现出以老年人需求为本的设计理念。目录一、前言二、养老地产的背景三、养老地产发展研究四、养老地产开发模式五、国内外养老地产案例研究六、养老地产经营模式分析养老地产的发展国外养老地产发展研究?欧美国家从最初的社会机构养老发展到家庭社区养老；?亚洲养老以家庭同住或邻近居住模式为主。发达国家老年住宅的研究背景建立在“先富后老”基础上的养老模式特点：?发达的生产力水平?良好的社会保障体系?从关注老年人的心理感受出发缘由——在人口老龄化下，发达国家中单一的养老院向系统、多元化养老社区的转变已经成为一种趋势美国的太阳城日本的港北新城荷兰的弗莱德利克斯堡……设计导向：系统、规模化的老龄产业、聚集性的养老城、异地养老社区…已经成为养老模式发展的新趋势。养老地产的发展国内养老地产发展模式?养老社区：养老社区一般规模较大，除住宅用房外，还包括各类配套商业设施及医疗设施，通常拥有社区医院。养老社区通常包括家庭养老，公寓养老和看护养老三种类型的养老用房。养老社区模式老年公寓：主要面对健康老人和介护老人，一般有居家服务式公寓、护理式托老公寓和适合候鸟型老人居住的酒店式度假公寓。所有物业均以每月计费方式使用，只租不售。老年公寓模式敬老院：主要针对城镇的给类有一定经济能力的老年人。敬老院分公立与私立两种。公立敬老院通常建设费用由政府补助，运营费用向入住老人收取。私立敬老院无补助，自负盈亏。福利院模式?社会福利院：主要面向城镇“三无”老人，即无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人、抚养人，或其法定赡养人、抚养人确无赡养、抚养能力的城市老年人，为他们提供养老的场所和各类生活、医疗服务。社会福利敬老院模式院的主要资金来源为政府补助。养老地产的发展国外养老地产发展阶段第一阶段第二阶段第三阶段老年社区“普通化”传统养老院老年公寓及“社区化”形成条件老龄化初期老龄化中期老龄化加剧运营主体政府政府+开发开发商为主商社会保障保障水平低政府给予一定支持社会保障体系完善西方发达国家老年从“传统养老院”到“老年公寓”由老龄化初期的政府运营至老龄化中期政府与开发商共同开发；第三阶段在前阶段发展模式的基础上更加完善。?第一阶段：“养老院”初期规划设计配套不完善，无法满足老年人行为、心理需求；?第二阶段：“老年公寓”基础服务设施等配套逐渐完善，但还不够丰富；?第三阶段：“社区化”充分体现其人性化设计理念和区别对待的关怀模式，普通化和社区化发展成为新的热点。养老地产的发展国内养老地产发展机遇基于养老环境的大背景，以及新的养老模式发展的新趋势。养老地产面对着巨大的发展机遇机会一：老龄人口增长速度快，城市空巢家庭比例增加过快，对养老地产的需求增加。全国老龄人口统计表数据来源：2000年全国第五次人口普查报告；2010年全国第六次人口普查报告养老地产的发展国内养老地产发展机遇机会二:老年消费者收入提高，消费能力增强?随着经济的发展，未来具有高消费能力的老年群体将会突显?随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。未来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。?受惠于改革开放，如今老年人的收入和储蓄已有显著增加。根据中国老龄科学研究中心调查，当前城市老年人中42.8%拥有储蓄存款，2010年我国老年人口总体消费规模超过1.4万亿元。?当前，我国的新型福利模式正处于由福利型向产业型过渡阶段中。到2010年我国仅离退休人员可用于购买住宅的资金总额