招商●北固湾营销策划方案城市篇市场篇目本体篇录客群篇营销篇思源服务体系1城市篇城市及区域概况镇江市是历史文化底蕴深厚的城市镇江是一座人文荟萃的历史文化名城，有3000多年的悠久历史，是吴文化的重要发祥地。不仅是"甘露寺刘备招亲"，"白娘子水漫金山"等传说的发源地，也是《文心雕龙》、《梦溪笔谈》等巨著的诞生地。镇江市是江苏省经济快速发展的城市镇江地处江苏省西南部，是江苏省13个地级市之一，长江下游南岸。下辖三区三县，三县：丹阳、扬中、句容；三区：京口、润州、丹徒。东邻上海、西接南京，北与扬州泰州隔江相望。处于南京都市圈和苏锡常都市圈交界处，与周边各大城市联动密切，距离各大城市车程均不超过2小时。更是京沪高铁的重要节点性城市。城市宏镇镇江江观概况区区位位优势优势突出、交通便捷突出、交通便捷镇江是江苏省省辖市，南京都市圈核心层城市、长三角重要的港口、工贸和旅游城市，先后获得国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、全国科技进步先进城市、国家卫生城市、国家园林城市等称号，空气质量指数、生活质量指数均位于江苏省前列。镇江是一座区位独特、条件优越的交通枢纽城，是长三角区位交通条件最好的城市之一，长江与京杭大运河、吴文化与楚文化、上海经济圈和南京都市圈的交汇点，区位优势突出，水陆交通发达。?铁路：有京沪铁路、沪宁城际铁路、京沪高铁等多条铁路线通过。?公路：沪宁高速公路，润扬长江大桥将镇江与苏北地区及京沪高速公路联系起来。?水运：地处长江与京杭大运河两条黄金水道的十字路口，新开辟的货运码头位于东郊的大港。全市地域全市地域宽宽广，人口增广，人口增长长合理，自然人文合理，自然人文资资源丰富源丰富?全市总面积3843平方公里，其中市区面积1089平方公里。全市下辖3区3市，3区：京口区、润州区和丹徒区；3市：句容市、丹阳市和扬中市。另有国家级经济技术开发区-镇江新区，行使市辖区经济、社会管理权限。?最新2010年人口普查显示，全市常住人口为311.34万人。其中，户籍常住人口为284.7万人，人口年平均增长率为0.7%，比江苏省人口平均增长率高出0.14%。?镇江有着丰富的土地资源、水资源、矿产资源和生物资源，拥有众多知名的旅游景点，科教文卫等各项事业比较发达。城市城市发发展定位展定位为为“一城“一城两两翼”翼”?城市空间格局——“一城两翼，南山北水，π格局”?主城核心区——商业金融、旅游服务为主的城市主中心沿江沿江综综合合发发展展轴轴?南徐新城——由行政、文化、商务为主的城市次中心?丁卯新城——高新技术产业、科技信息服京沪高铁务为主的城市新区?谷阳新城——以高新技术产业、第三产业高铁镇江东东东东部部部部产业产业产业产业发发展展为主的城市新区站轴轴西部生活西部生活西部生活西部生活发发展展沪宁高速公路?南山风景区——城市中心绿地，将建设现轴轴南京南京上上代休闲度假旅游区和城市森林公园海海2006-2011年镇江市GDP总量稳步攀升，仅2011年上半年便达到了1120亿元，比上年增长11.50%，经济增幅连续5年保持在11%以上。经济发展的同时，镇江加大社会固定资产投资的比重，固定资产投资以每年20%以上的速度在增长，为房地产的发展提供了较好的空间和动力。人口、人均GDP比重（%）地区人口2010年江苏省13大市人均GDP官方排名2000年2010年地区人均GDP（元）全省合计78659903100100无锡市90355南京市80046808.3910.18苏州市87607无锡市63726246.698.1常州市64824徐州市858050012.210.91镇江市62846常州市45919725.175.84南京市62593苏州市104659949.313.3扬州市49509南通市728283510.299.26南通市46931连云港市43939146.265.59淮安市47998896.96.1泰州市43359盐城市726024010.889.23徐州市33412扬州市44597606.285.67盐城市31215镇江市31133843.893.96淮安市28023泰州市46185586.555.87连云港市26191宿迁市47155536.935.99宿迁市21529?镇江人口在江苏省所占比重逐年上身，但是人口总量依然较少，2010年全市总人口达到3113384，位列全省最后。2006-2010年镇江市人均GDP逐年攀升，2010年人均GDP达到了62846元。城市居民人均可支配收入23075元，增长10.1%。人口数量的上升以及人均GDP的逐年增高为房地产行业的发展提供了足够的客群支撑。镇江人口发展趋势良好，为城市房地产的可持续发展提供了更多的机遇。小小结结地处长三角与南京都市圈交汇区域，镇江市城市区位优势明显；通达的铁路、水路交区位通，突出的各项软硬件条件，良好的居住环境和城市发展为整个城市房地产发展提供保障。镇江市宏观经济运行整体平稳健康，多项重要宏观经济数据在与长三角16个城市的经济比对中表明，未来镇江市的经济发展具有巨大的潜力，这为镇江市房地产市场的发展奠定了良好的基础，提供了广阔的发展空间。镇江市人口数量总体增长，城镇居民居住水平和人均年可支配收入逐年提高，这些为人口镇江市房地产市场的发展奠定了坚实的基础。2市场篇从土地成交量来看，08年-11年镇江土地成交量一直呈上升态势，10年全年成交商住用地53辐，出让土地总建339.5万㎡。11年上半土地成交19辐，成交总建233.8万，成交面积同比去年依然有所增加。从土地成交价格来看，08-11年镇江土地成交价格逐年上升，年平均增长率保持在20%左右。从上图我们可以看出08-11年镇江商品房成交呈上升态势，09年出现了较大的增长，整体上年成交量维持在220万㎡左右。上述统计中包括拆迁安置房，实际上镇江每年商品房成交量在200万㎡以下，成交量依然较低。近几年镇江住房成交价格有了较大幅度的增长，从08年的4000元/㎡增加到11年的6308元/㎡，年平均增长率达到19%。从成交面积看，主力成交产品面积趋于减少，11年平均成交面积在100㎡左右。11年镇江房地产市场发展平稳，受到房地产调控政策的影响相对较小，5月底新开盘项目较多，所以6月、7月成交量有所放大，预计下半年开发商推盘量将加大，市场竞争趋于激烈。项目基本概况占地面积总建筑面积项目名称开发商项目地址容积率绿化率（万方）（万方）江苏镇江亚东置业有限公京口区林隐路8号（林隐北路亚东朴园25.33401.5645%司与朴园路交汇处）万科蓝山镇江万筑置业有限公司润州区九华山路（南山风景区33.241.61.5630%西入口对面）江山名洲镇江维科置业有限公司京口区东吴路3888号（焦山大54.67661.5240%门口正对面）46.75621.2548%中南世纪城中南镇江房地产开发有限公司镇江市东吴路120号万科沁园镇江润都置业有限公司润州区檀山路10号2.163.751.15?40%从地段，价格，开发商品牌与项目定位四个维度选择与本案相近的五个项目进行调研。典型项目分析产品均价产品面积区间项目名称产品类型建筑风格立面材料总价区间（万元）去化率（元/㎡）（㎡）小高层小高层8800小高层75-160小高层86-121-180亚东朴园高层现代中式真石漆高层7800高层117高层15080%联排联排15000别墅405联排270石材联排多层9500多层70-175多层85-135万科蓝山新中式面砖100%多层联排15000联排300-370联排190-210涂料别墅英伦别墅石材风格江山名洲多层面砖联排125000联排170-320联排140-25095%普通住宅小高层涂料多层65-140多层87-140中式联排叠加西班牙涂料联排别墅14000联排300-350叠加89-189多层85%石材叠加10000叠加70-170联排253中南世纪城高层小高层小高层artdeco石材小高层8500小高层70-12090%小高层89-132万科沁园高层真石漆上述项目整体来说产品类型较为丰富，且去化率较好。典型项目分析项目名称客群区域客户年龄及比例客户职业及比例购房目的及比例项目存量(㎡)主要是以镇江本地客户20-40岁25%公务员、私营业主共约自住约占95%，其中是以亚东朴园为主，约占90%，其中20000040-50岁75%占70%首改为主各个区客户比例相近联排多为私营业主，多25-40岁40%自住为主80%万科蓝山本市客群为主层客群为企事业中层管36000040-50岁60%投资较少20%理人员，公务人员30-40岁15%主要为京口区与项目周私营老板，公务人员，江山名洲40-50岁80%自住为主，投资较少400000边客群为主90%企事业单位员工50岁以上5%其他10%联排别墅主力客群为私营老板，企事业单位中中南世纪城周边区域为主80%30-40岁20%高层管理人员，其他产自住为主，部分投资400000南京、上海等10%40-50岁75%品主力客群为事业单位其他10%50岁以上5%员工，公务员，大型国企员工。润州区70%京口区20%公务员40%首次改善60%万科沁园25-45岁60%丹徒区、南京以及周边私营业主40%二次改善30%36000045-55岁40%县市10%企业员工20%首次置业10%现有在售项目客群相对集中在镇江市区，市区项目对周边县市的辐射能力不够，市区内部地缘性较强，消费市场较为单一。典型项目分析09年成交均08年上市量08年成交均价09年上市量10年上市量10年成交均价11年上市量11年成交均价（元项目名称价（元/（㎡）（元/㎡）（㎡）（㎡）（元/㎡）（㎡）/㎡）㎡）别墅