惠惠众众··西城一品首批房源价格制定方案西城一品首批房源价格制定方案同致行地产惠众·西城一品项目组2011年8月TOUCHSTONE(CHINA)本次项目定价的意义及原则：近期在整个限购限贷的政策的打压下，整体房地产市场处于调整阶段，成交低迷，并且各代理银行放款速度与之前相比有明显的放缓。因此本次定价的原则我司有以下几个方面的考虑：1、保证开盘最大化的销售，为惠众置业保证有足够的现金流回款；（根据目前各代理银行的放款速度，必须在9月份开盘就能达到一定的销售金额，方能在今年12月份前达到本项目所需的回款目标）；2、9月份开盘必须达到一定的销售套数，才能在下阶段有条件加推其他房源，保证惠众置业后续开发其他项目的资金要求；3、项目首次开盘必须树立一个开盘热销的局势，才能在淡市下快速的树立项目的品牌及为后续销售打下基础。TOUCHSTONE(CHINA)一、周边项目销售深度研究二、现阶段入市价格的测算及建议三、关于不同价格下解筹率的预判参考TOUCHSTONE(CHINA)竞争项目销售研究项目周边竞争楼盘分布——正商明正商明钻钻晶晶华华城城九九龙龙城城本本项项目目中原万中原万达达广广场场中原新城中原新城本次研究及定价参考楼盘的选取，主要以项目周边位置、配套、环境相类似的几个楼盘作为参考，主要选取明钻、晶华城、九龙城、中原万达广场、中原新城5个项目，锦艺·国际华都由于近一年没有新房源推出，所以不直接列为参考对象。TOUCHSTONE(CHINA)竞争项目销售研究项目名称正商明钻开发商河南正商置业有限公司建筑类别板塔结合、高层物业类别住宅中原区农业西路与秦岭路交物业位置汇处东200米路北占地面积135亩总建筑面40万平方米积容积率3.2绿化率32%总户数3500户，当期1566户车位1566个TOUCHSTONE(CHINA)竞争项目销售研究正商明钻——近期成交均价接近为6400元/㎡，月成交量90套左右。——以上数据均来至于房管局签约数据正商名钻销售均价2011年销售均价及销量研究正商明钻销售套数67003.6限购令出台140660012065001006400806300606200403.6限购令出台610020600001月2月3月4月5月6月7月1月2月3月4月5月6月7月销售均价（元/㎡）销售套数正商明钻在限购令出台之前，整体销售均价及成交量表现比较平稳,同郑州房地产市场表现比较一致，呈现量价小步提升的现象。限购令出台后，当月成交量即大幅下滑，在明钻整体的调低均价后，销量才逐步回升。TOUCHSTONE(CHINA)竞争项目销售研究近期开盘监控：一、正商明钻7月24日开盘：?房源：前期17#、19#楼开盘剩余房源及18#楼三栋,约560套房源打包销售；?面积区间：包括43㎡一房、89-102㎡两房、118㎡三房；?优惠：认筹当天办卡客户优惠100元/㎡；按揭1%，一次性3%；三房额外优惠25000元至总房款；?价格：成交价6300-6500元/㎡；?销售情况：当天销售54套优惠力度大但销售较差。二、正商明钻8月13日14#楼开盘：?房源：2期14#楼，共计210套左右；?面积：43㎡一房、89-102㎡两房、118㎡三房；?优惠：100元/㎡会员优惠+全款3%；按揭1%优惠、3房额外优惠22000元；?价格：成交均价6400元/平米；102㎡两房价格在6000-6100元/㎡；?销售情况：当天共计成交75套。TOUCHSTONE(CHINA)竞争项目销售研究项目名称晶华城开发商河南洲海置业开发有限公司建筑类别板塔结合、多层、小高层、高层物业类别住宅物业位置中原区农业西路与秦岭路交汇处东200米路北占地面积120亩总建筑面50万平方米积容积率2.67绿化率32.2%当前推售情况：一期、二期已售罄，目前销售的为三期30#总户数1398户楼，27层，两梯四户，剩余房源不多，均价车位地上：300个6100元/㎡。TOUCHSTONE(CHINA)竞争项目销售研究晶华城——近期销售均价为6100元/㎡，月成交量在20套左右。——以上数据均来至于房管局签约数据晶华城销售均价2011年销售均价及销量研究晶华城销售套数6200406100353060003.6限购令出台255900203.6限购令出台58001557001056005550001月2月3月4月5月6月7月1月2月3月4月5月6月7月销售均价（元/㎡）销售套数晶华城在2011年上半年主要销售最后一期四栋高层剩余产品，在限购令出台之前，成交均价一直处于6000元/㎡以上，成交量相对较为理想；限购令出台之后，成交均价一度跌破6000元/㎡，成交量也一直处于低谷，7月份推出新产品后，价格开始有所回升在6100元/㎡左右，成交量也出现上涨。TOUCHSTONE(CHINA)竞争项目销售研究二期一期项目名称九龙城开发商河南益通置业有限公司建筑类别板塔结合、多层、小高层、高层物业类别住宅当前推售情况：物业位置中原区农业西路与桐柏路交汇?目前推售二期天悦龙庭3#楼；处西300米?占地面积430亩房源面积为77平米两房变三房，134平米三房变四房，21平米的赠送面积；总建筑面100万平方米积?一期剩余房源执行特价房推售策略，推出容积率2.5410套特价房，均价5700元/㎡。绿化率35%TOUCHSTONE(CHINA)竞争项目销售研究九龙城——近期成交均价在6350元/㎡，月成交量在25套左右。——以上数据均来至于房管局签约数据九龙城销售均价2011年销售均价及销量研究九龙城销售套数7000906000807050003.6限购令出台604000503000402000303.6限购令出台20100010001月2月3月4月5月6月7月1月2月3月4月5月6月7月销售均价（元/㎡）销售套数九龙城由于前期证件及产品质量问题，市场口碑一直较差，成交均价也一直处在6000元/㎡左右徘徊，限购令出台后，由于加推了临农业路品质相对较高的产品，价格小幅出现上涨，成交量也在短期内有一定增长，但随着政策的持续影响，成交量开始出现大幅下降，月均销售量仅20多套。明显说明在现阶段的市场情况下，价格成为影响成交的关键，九龙城的营销策略制定明显失误。TOUCHSTONE(CHINA)竞争项目销售研究项目名称中原万达广场6#1#郑州万达广场投资有限公5#开发商司2#4#建筑类别高层3#soho物业类别商业、住宅、SOHOsoho秦物业位置中原路与秦岭路交汇处岭占地面积92679平方米路路总建筑面商业建面24.9万平方原积米中53万㎡住宅建面28.2万平方米当前推售房源?容积率4.55房源：7月30日3#楼一单元开盘（临秦岭路）33层两梯四户共128套；绿化率14.8%?面积：两房84㎡、86㎡，三房134㎡；总户数3807户?优惠：按揭4%，全款7%；车位住宅1002个、商业1341?销售情况：5万元大定，当天销售80余套。个?近期推售：尾盘剩余房源销售TOUCHSTONE(CHINA)竞争项目销售研究中原万达广场——近期成交均价在7060元/㎡，月成交量在80套左右。——以上数据均来至于房管局签约数据中原万达广场销售均价2011年销售均价及销量研究中原万达广场销售套数7200250710020070003.6限购令出台150690068001003.6限购令出台6700506600650001月2月3月4月5月6月7月1月2月3月4月5月6月7月销售均价（元/㎡）销售套数万达广场由于品牌知名度较高，成交均价一直区域处于高位，在限购令出台之前，月成交量均达到200套以上。由于前期销售速度较快，剩余货源本身不多，在限购令出台之后，受政策影响较小，成交均价无明显下调，但成交量出现大幅下降。TOUCHSTONE(CHINA)竞品项目概况项目鸟瞰图学府一号项目名称中原新城投资商升龙企业2#郑州元龙房地产开发有限开发商王府一号楼公司观澜一号建筑类别高层中原新天地物业类别住宅、酒店、写字楼公园一号中原区陇海路与桐柏路交物业位置汇处商业建面28万平方米总建筑面积住宅建面140万平方米180万㎡写字楼酒7万平方米店容积率5.6绿化率30%总户数25000户车位11000个TOUCHSTONE(CHINA)竞争项目销售研究中原新城——近期成交均价在6900元/㎡，月成交量在100套左右。——以上数据均来至于房管局签约数据2011年销售均价及销量研究中原新城销售均价中原新城销售套数74001807300160720014071003.6限购令出台12070001006900803.6限购令出台680060670040660020650001月2月3月4月5月6月7月1月2月3月4月5月6月7月销售均价（元/㎡）销售套数中原新城在限购令出台之前，销售均价及销售速度一度是区域标杆，在限购令出台之后，成交均价开始出现急速下调，成交量在成交均价下调中缓慢上升，近阶段推出6800元/㎡的一口价后（不限户型、不限楼层），成交量开始出现大幅上涨。TOUCHSTONE(CHINA)竞争项目销售研究近期开盘监控：当前推售情况：一、中原新城2#楼7月24日开盘房源：推出新天地组团2#楼，3个单元、33层、两梯六户，共324套房源；面积区间：55㎡一方、86-90㎡两房、133-140㎡三房；销售均价：6900元/㎡；优惠：入会2%，一次性3%，按揭无优惠，开盘当天额外2个点优惠；销售情况：当天成交51套，开盘去化率为16%，效果较差；2#楼近期采用封盘后，小批量多频次推售开盘策略；8.14—中原新天地2#2单元5-20层60套房源，开盘均价7100左右，当天成交30套；8.21