富盈地产·阳江比华利山项目2011年营销策略方案合富辉煌（中国）HopefluentRealProperties2011.5目录一、重要节点二、开发时序与货量统计三、价格定位与策略四、年度营销目标五、首期推货策略及开盘条件六、推广策略七、营销费用八、营销资金流计划工程节点铺排工程事项预计开放时间目前进展5月9日到9层，预计5.15封顶洋房高层7-10栋另外1—4栋冲桩设备已经进场，开始挖坑基础，5月20日拿到预售证1-4#3-4#对售楼处营销最大，预计8月15日正负零完成。临江13栋墅59-70正在施工。但是楼王72#和52-58#无施工5月20日拿到预售证（含2套样板房）。售楼部正在挖坑。由于坑基础土质为淤泥，正在深挖，7月15日（会所）换土回填好土。预计6月20日装修可进场。58栋别墅：7月30日高文安第一次提案完毕66栋别墅：6月30日刘伟婷5月中进行第二次提案和沟通样板房5栋301洋房：6月30预计5月15日进场装修，需45天装修好日同意设置门楼，要求有设计意向图。上周6进场售楼部门前沿湖坝7月20日挖土。水库准备清理垃圾，但是不具备清沙的道体。水库路。板房区的看楼通道7月15日方案设计中板房区的小型公共7月15日方案设计中园林施工区围闭7月15日待部分小区道路施工完成方可进行主入口市政道路整7月底待园林公司设计方案。改营销工作节点铺排项目时间5月16日布展公司出方案外展场6月15日外展场入场项目开盘7月15日5月15日发标广告公司5月31日前签订巡展模型6月15日到位2011年节点总控6月156月307月1510月日日日首期开盘售楼部开放2次推售看楼通道开放外展场开放板房开放（具体时间根工程围避据工程确定）园林示范区开放目录一、重要节点二、开发时序与货量统计三、价格定位与策略四、年度营销目标五、首期推货策略及开盘条件六、推广策略七、营销费用八、营销资金流计划根据现在工程进度优化的开发时序建议?项目第一期（红色圈内）推售时间为，6月30日?项目第二期（黄色圈内）推售时间为，10月1日?项目第三期（深蓝色圈内）推售时间为，2012年1月1日?项目第四期（橙红色圈内）推售时间为，2012年5月1日备注：除第一期外，二、三、四期推售时间为建议时间，最终需要根据工程进度考量。目录一、重要节点二、开发时序与货量统计三、价格定位与策略四、年度营销目标五、首期推货策略及开盘条件六、推广策略七、营销费用八、营销资金流计划价格策略-市场比较户型、类比项目地段规模规划景观园林实用率东泰花园★★★★★★★★★★★中惠龙熙山★★★★★★★★★★★★★★★★上东新城★★★★★★★★★★★★★★★☆★★官山御景★★★★★★★★★★★★★★保利·罗兰香谷★★★★★★★★★★★★★☆★★★比华利山★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★在不考虑现场体验的情况下，本项目综合质素处于中上水平。目录一、重要节点二、开发时序与货量统计三、价格定位与策略四、年度营销目标五、首期推货策略及开盘条件六、推广策略七、营销费用八、营销资金流计划目录一、重要节点二、开发时序与货量统计三、价格定位与策略四、年度营销目标五、首期推货策略及开盘条件六、推广策略七、营销费用八、营销资金流计划项目入市时机研判政策动向思考一二线城市调控趋紧，投资客户外流至三四线城市，一线城市的“寒冬”也许是阳江的“暖春”。趁房价大幅下跌之前，迅速入市。竞争对手动向思考抢占市场机会，尽早入市保利罗兰香谷、中惠龙熙山、中珠在水一方动作频频，分流高端客源。。抢先一步，抢占有限客源！选择7月中开盘，需要多方面紧密配合。工程节点、展示区配合现场交付是入市必备条件！项目预售时间为5月份，售楼部、板房、园林展示区均在7月份交付。限制了项目的入市时机。认筹解筹方式-阳江楼盘认筹形式中珠在水一方：认筹须到广发银行景湖分行冻结5万元资金，开盘可抵扣10万元房价款，其他优惠需开盘时定。认筹可定房号，每个房号最多接受两个筹，开盘时首先认筹客户先选，后认筹客户后选。金湖春天：认筹交5000元，确定选房顺序号，不定房号。淘金湾：交5千诚意金，抵1万，开盘抽签。保利罗兰香谷：认筹可享受洋房2万抵3万、别墅8万抵12万的优惠。龙熙山：认筹5万抵10万个别小盘：可直接定房号，收定金不收诚意金。（存在不规范性）认筹解筹方案建议认筹方案要点?首期推货量为68套洋房、13套别墅，以1:3的认筹关系，目标认筹量约250批；?洋房建议收取诚意金2万元，抵5万；别墅可收8-10万元，制造稀缺感！?认筹不定房号，不定选房顺序，采用抽签解筹方式，避免后期认筹难度提高；?6月15日起外展开放即接受认筹，由于硬件条件限制，可提供银行账号给予客户，让其进行转账操作；?预计解筹日为7月16日，不输出具体时间，若筹量不足则适当延长认筹期，但不宜超过一个半月，否则前期客户流失严重；开盘条件制约开盘的条件本项目对于阳江市场而言具有极大的影响力，对于富盈在阳江的发展更是关键的一步，具有深远的意义，因此每一项操作都需要谨慎而行，开盘，则更是重中之重。项目的出发点是跳出市场竞争，那么排除市场层面的问题，本项目开盘条件的成熟与否，主要取决因素在于：1、富盈品牌、本项目品牌、产品品质能否在市场上具有吸引力？2、现场硬件是否具备说服力，令消费者产生购买欲望？3、广告投放是否到位，能否引发消费者关注？4、宣传资料、销售道具是否能够产生有效传达项目、产品信息？5、销售组织是否能够推动最后的成交？开盘条件基于以上因素的考虑，本项目的开盘必须完成以下条件：品牌导入：首先是企业品牌的导入，令企业得到市场的认可；广告投放：完成对品牌、项目的前期市场炒作及铺垫后，使富盈及项目成为市场的关注焦点。开盘条件现场硬件?首期产品示范区域及客户参观路线区域环境（包括：示范单位、示范园林及相应的参观道路等）完工可供使用。?首期开卖产品工程封顶并完成外立面悬挑，逆向施工。?会所可开放，销售中心装修配置完善可供使用。?开放部分园林景观及湖泊供客户游赏。?整体现场包装完成（包括：卖场包装、工地包装等）。产品及景观是比华利山区别于其他竞争对手的一大核心亮点和重要武器，但必须通过项目的现场进行展示。如若未得到良好展示将大大限制项目的溢价空间以及销售力！开盘条件宣传资料、销售道具户型资料、楼书、单张、效果图纸、模型、展板等制作完成可供使用。销售组织各项相关证件（包括规划许可证、施工许可证、预售许可证等）、销售培训、流程组织、管理架构、价格体系等均已筹备完毕或制定妥善。蓄客量蓄客量达到推货量的3倍左右。现场软硬件设施到位，并符合大众对项目的价值期望，蓄客量足够，方是开盘的最佳时机。开盘条件：现场展示区展示区范围及交付时间施工动线展示区范围：包括会所、别墅样板房、洋房样板房、1-4栋围避及工程悬挑、东南侧湖景、放鸡岭水库清洁蓄水及美化、入口大道休整、门楼、入口广告牌。展示区交付时间：2011年7月15日入口通道：入口楼体广告指示入口楼体广告指示入口门楼——气派，具备标识性，引人入胜入口通道：沥青道路、人行道道旗景观灯饰分隔绿化人行步道沥青道路入口通道：外部环境整理周边道路修整，围墙搭建湖对岸修整?周边道路修整，铺设沥青，人行道；?围墙搭建，以绿化区隔，提升私密性营造神秘感；?水库对面亭台，农庄进行修整，将景观做到湖对面；入口通道：沿路路灯及景观灯灯箱设置景观灯柱沿路灯箱广告入口通道：交通指示系统——转弯凸镜、限速指示、堤坝路、停车场、减速带等入口通道：堤坝一侧用围墙喷绘与花卉包装入口通道：林荫大道，私家路入口通道：看楼车候车亭、停放点1-4栋围蔽及工程悬挑1-4栋工程用围板围蔽避免干扰体验区；1-4栋出地面并且采用工程悬挑展示部分外立面；样板房5栋样板房，3楼及以下做悬挑；5栋前后花园施工完成；5栋入户大堂、消防通道休整完毕作为看楼通道；别墅样板房周边园林施工完毕；小区内部湖景内部湖景范围：红线范围内，达到中轴线。湿地区景观湿地区景观：两个半岛中间湖景改造为湿地区。湖景整改湖景整改：清理湖面垃圾，蓄水，种植水生植物。工棚挪到此工程配合处施工动线从项目北侧山路施工动线移进来；至此处施工所有工棚均已到北面高层处。开盘条件-现场展示（首期展示区）?道路及看楼通道包装通过道路绿化、灯箱、灯旗、广告牌、指示系统、楼体包装等手段营造氛围。开盘条件-现场展示（首期展示区）清晰指示穿越园景设置亲水汀步小品设置看楼通道一步一景：?充分绿化；?清晰指引；?开通看楼电梯；?无尘无噪音；?小品设置；休闲座椅干净整洁，灯光柔和开盘条件-现场展示（板房）开盘条件-园林示范区（人造沙滩、亲水栈道、无边际泳池、私家码头）开盘条件-园林示范区景观泳池叠水瀑布园林引入电梯桥汇报思路Part12011年年度目标确定?项目卖点与形象定位；PartPart22市场环境研判市场环境研判?目标客户定位；?市场占位；?整合推广；PartPart33营销节奏铺排营销节奏铺排?营销费用预估；PartPart44推广策略推广策略目录一、重要节点二、开发时序与货量统计三、价格定位与策略四、年度营销目标五、首期推货策略及开盘条件六、推广策略七、营销费用八、营销资金流计划项目卖点：区位及交通?项目处于阳东核心地带；本本?项目离江城中心5分钟案案车程；?项目处于城市向东发展轴心地带；?距离高速出入口仅5分钟车程；?临近东风路、金山路、湖滨西路等主干道；43项目卖点：环境篇阳江-山水名城放鸡山-名城中森林公园?阳江宜居之城，据2009年最新统计，市区空气达到国家一级标准，海域水质达一类标准，饮用水达标率100%。?项目位于630万平方米放鸡山森林公园内，独占生态宜居地；?占据阳江高地，居高临下，俯