英地·天骄华庭东地块产品规划建议钧城地产·中国天骄华庭项目组商品价值的载体房子生活的载体空间居住的载体户型演绎着多彩的空间实践着生活的梦想体现着居住的价值……创意创新创造全城首创——英地·天骄华庭从空间开始阐释居住的品质一期户型配比回顾分类户型编号类别面积面积比例套数套数比例A12房2厅1卫82㎡13.4%19215.91%两房A22房2厅1卫79㎡8.6%12810.60%B12房2厅1卫89㎡28.1%37030.65%2+1房2厅1小三房B289㎡18.9%24920.63%卫3+1房2厅2C1130㎡13.4%12110.02%卫3+2房2厅23+1E1135㎡5.6%494.06%卫3+2房2厅2E2142㎡11.9%988.12%?主力户型为B1、B2卫户型，占总面积47%；　合计　　100.00%1207100%?B2为89㎡2+1户型，优势明显，可考虑适当增加比例。?90-130㎡，可考虑增加部分120㎡三房。二期地块分析花与西地块相比，东地园路块形状规整、方正，同时更加靠近花园路，更加具备做高端物业的基础条件。启示：二期户型配比在满足基本政策的前提下，可适当的增加大三房与大四房的供给。区域性竞争分析51鑫苑（新地王）4322白庙城中村改造3蓝堡湾二期14数码公寓5圣菲城根据本案的推盘进度，推测东地块产品最直接的竞争对手将来自有鑫苑（新地王项目）、白庙城中村改造、蓝堡湾二期以及数码公寓。（圣菲城尾盘阶段不形成直接竞争）?鑫苑（新地王）以690万元/亩的价格成交，成本不低于6500元/㎡，为了到达利润最大化，因此该地块最有可能做高低配的规划，极可能是景园升级版产品；?白庙城中村最有可能被升龙拿下，升龙置业一贯的做法走大众产品路线，属于房地产是市场中的快速消费品，类似凤凰城；?蓝堡湾被正弘置业拿下后，二期产品很难预测，根据“复制成功案例”的思维，正弘置业很有可能模仿正弘山、正弘旗的开发模式；剖析未来的竞争，寻找市场空白需要研究鑫苑（景园）、升龙（凤凰城）、正弘（正弘山）的产品规划鑫苑景园产品剖析景园户型配比表户型面积区间面积比汇总建筑面积套数套数比汇总一室34—53㎡8.1%8.1%1387437818.5%18.5%78—84㎡37.4%6428379639.0%两室86—88㎡19.3%62.0%3306438018.6%62.6%89㎡5.3%90781025.0%89㎡3.3%5696643.1%118—125㎡4.9%8400703.4%三室20.4%14.0%130—132㎡4.9%8384643.1%145—152㎡7.3%12496904.4%1462.2%3796261.3%四室1470.7%3.4%117680.4%2.0%1520.5%91260.3%1853.4%5920321.6%复式6.1%2.9%1952.7%4680241.3%合计　100.0%100%1717592040100.0%100%景园规划符合90/70原则，主力户型为78—88㎡两房；另有89㎡的两房和小三房；三房面积从118—152㎡，其中以145—152㎡数量偏多；180㎡以上的复式也占一定的比例；升龙凤凰城产品剖析凤凰城户型配比表户型面积区间面积比汇总建筑面积套数套数比汇总一室34—38㎡13.0%13.0%2008855830.0%30.0%75—78㎡9.2%1422918610.0%两房39.7%40.0%83—88㎡30.5%4770955830.0%114㎡4.5%7068623.3%三房128—136㎡31.4%41.1%4873237220.0%26.6%129.65㎡（入）5.2%8038623.3%148㎡3.0%4588311.7%四房6.2%3.4%159㎡3.2%4929311.7%合计　100.0%100.0%1553811860100%100.0%凤凰城产品种类较多，符合多重置业需求。主力户型为83—88㎡两房和128—136㎡三房，均为大众产品；最大面积为159㎡的四房，定位为中端产品。另外有一小部分的创新户型，129㎡带入户花园的三房。129.65㎡正弘山产品剖析正弘山户型配比表户型面积区间面积比汇总建筑面积套数套数比汇总40—73㎡25.26%4600089039.33%一房25.32%39.37%110㎡0.06%11010.04%75—79㎡6.59%119981576.94%两房83—88㎡22.99%51.42%4186648121.35%47.96%89㎡21.84%3978344719.67%89㎡0.73%1335150.66%93—96㎡0.87%1494160.70%三房106—128㎡3.27%11.26%5891522.30%7.37%130—139㎡5.29%9616713.14%140—1441.10%1839130.57%182㎡6.00%10920602.65%四房12.00%5.30%188㎡6.00%11280602.65%合计　100.00%100%1821322263100.00%100.0%产品规划符合90/70原则，种类繁多，可满足多种置业需求。主力户型为83—89㎡之间的两房；另外还有小部分89㎡的小三房；三房中还是以130㎡以上的舒适三房为主；最大面积为188㎡四房，定位属于中高端产品。正弘旗产品剖析正弘旗户型配比表户型面积区间面积比汇总建筑面积套数套数比汇总两房96-100㎡21%21%3036031431.0%31.0%131-133㎡5%7656586.0%141-143㎡34%5041035535.0%三房47%47.5%156-158㎡1%78550.5%161-163㎡7%9720606.0%164-170㎡13%1935211811.5%四房174-179㎡4%21%5456313.0%17.5%181-183㎡4%5460303.0%273-275㎡5%7124262.0%复式287-289㎡3%11%4608161.0%4.0%291-293㎡3%3796131.0%合计　100%100%1447271026100%100.0%正弘旗属于高端产品，最小面积为96㎡两房；主力户型为141—143㎡之间的阔绰三房；四房面积均在160㎡以上；同时有270㎡以上的复式户型。产品规划上均是以大空间、大面积为基础，以满足高端人群的置业需求。区域性竞争总结项目名称主力户型主力面积产品定位备注鑫苑景园两室两厅78—88㎡中高端有89㎡的两房和2+1户型两室两厅83—88㎡有129.65㎡的带入户花园三房户凤凰城中端三室两厅128—136㎡型正弘山两室两厅83—89㎡中高端有89㎡的两房和2+1户型正弘旗三室两厅141-143㎡高端没有低于90㎡以下户型鑫苑所拿下的新地王地对于有可能被升龙置业对于蓝堡湾二期而言，块，由于成本较高，只拿下的白庙城中村改造必须要符合90/70原有通过高品质的洋房来项目，最有可能还是走则，。最有可能是延续拉升产品价格，高低配“快速消费”品的策略正弘山的规划思路，以的产品规划是最为合适，以舒适型两房和三房舒适性的两室两厅为主。选择为主。并且会在产品上并配有一定数量的89作出一定的创新，比如㎡的2+1户型。带入户花园等。基于以上区域性竞争对手的分析，钧城认为东地块的规划可以有两种思路：方案一：纯高层突破式低风险（高风方案二：高低配70%市场主流产方案险高回品+30%创新产报）品中高端产品高端产品纯高层住宅+部分公高低配洋房+高层寓方案二：新地王的出现对于本案来说并不是方案一：产品规划属于市场接受度高，大众竞争加剧，反而有助于产品价格的拉升。高化产品，不需要承担市场风险，只需要在户低配产品，虽将面临与鑫苑短兵相接的竞争型结构上进行创新，来规避竞争。，但项目有明显的成本优势，发挥空间极大。方案一纯高层户型配比建议结合产品自身的地段价值、竞争楼盘的户型配比以及一期户型配比的优劣势，在满足90/70原则的前提下，纯高层方案配比建议如下：户型面积区间面积比汇总建筑面积套数套数比套数一房50-55㎡8%8%1397926913.8%13.8%75-78㎡16%2795836818.8%两房85㎡（舒居两房）18%62%3145237018.9%65.9%89㎡（2+1）28%4892655028.2%118-125㎡10%174741467.5%三房22%15.3%135-140㎡12%209681527.8%四房142㎡（大四房）8%8%13979985.0%5.0%合计　100%100%1747361953100%100.0%主力户型：85㎡两房和89㎡2+1户型增加户型：50—55㎡公寓和118—125㎡舒居三房纯高层方案规划建议1441441441448080拼合808012891351085851358938585891359144+508585三错层135891148585891358858513589585857689898989757575757575138138878714414414414414228585808018080513拼合户型拼合户型878510851358738585135958785144+8550（赠送）三错层135874空中别墅8585135887858587877676767687878585757575757575785856纯高层方案公寓户型公寓型的户型可以安排在靠近花园路，与农科路交汇处的边角。一来通过立面可以展现出项目的整体形象，二来边角地方做小户型可以很好的实现产品的利润。14414414414