凤凰水城南岸E地块产品定位报告目录海南整体市场研究三亚整体市场分析项目地块属性分析项目产品定位建议海南整体市场研究附件：海南整体市场分析三亚整体市场分析项目地块属性分析项目产品定位建议海南整体市场研究?社会经济发展概况三亚整体市场分析?重点政策法规研究?房地产市场现状分项目地块属性分析析项目产品定位建议?重点竞争项目分析三亚概况社会经济发展概况重点政策法规研究房地产市场现状分析重点竞争项目分析三亚——我国最南端的城市，海南省第二大城市，中国最有名的热带度假旅游胜地，城市地位日益凸显，未来发展潜力巨大。?位置：三亚市东邻陵水县，北依保亭县，西毗乐东县，南临南海海口?面积：全市面积1919.58平方千米，其中规划市区面积38平方千米。东西长91.6千米，南北宽51千米?人口：全市常住人口56.5万人，户籍人口54.58万人，其中农垦系统人口6.62万人东线高速250公里，车行150分三城市地域和人口数据比较钟总面积市区面积常驻人口市区人口东环铁路381公里，车行82分（平方公（平方公（万人）（万人）钟里）里）海口2304130417095.6北海333795715050三亚三亚19203856.550数据来源：各地统计局区位优势社会经济发展概况重点政策法规研究房地产市场现状分析重点竞争项目分析三亚是中国唯一国际性热带滨海旅游城市，正逐步成为国际化旅游城市，是旅游地产的开发热土。位于北纬18-20度景观带（在该维度全球分布有夏威夷、巴厘岛、红海加勒比海、吕宋岛等多个世界著名度假区），是中国唯一国际性旅游热带滨海城市。全市境内海岸线长209.1公里，有大小港湾19个，素有东方夏威夷之称。行政区划社会经济发展概况重点政策法规研究房地产市场现状分析重点竞争项目分析三亚市行政范围内共设2个区管理委员会，分别为河东区管理委员会、河西区管理委员会，与6个镇，分别为海棠湾镇、田独镇、凤凰镇、崖城镇、天涯镇、育才镇。育才镇崖城镇海棠湾镇凤凰镇河西区管理委员会田独镇河东区管理委员会城市经济社会经济发展概况重点政策法规研究房地产市场现状分析重点竞争项目分析在旅游业的强劲带动下，各产业经济数据直线飙升，房地产投资也迈向新高度，加快改革创新的步伐同时，也增强了三亚发展活力，经济发展成果惠及人民群众，城乡居民生活质量明显改善。区域交通社会经济发展概况重点政策法规研究房地产市场现状分析重点竞争项目分析三亚交通便利，有水、陆、空立体交通出行体系。目的地东线高速东环铁路海榆东线至海口300公里380公里319公里（美兰机车行150分车行90分车行210分场）钟钟钟至博鳌180公里260公里（在建机车行90分车行60分——场）钟钟至五指山85公里（待建机————车行70分场）钟三亚岛内主要交通方式为东线高速、东环高铁和西线高速；三亚凤凰国际机场是国内干线机场，目前已开通航线106条，其中国内航线103条、国际地区固定航线3条、临时旅游包机航线20余条；与63个城市通航，其中国内城市38个、地区城市2个、国际城市23个。城市规划社会经济发展概况重点政策法规研究房地产市场现状分析重点竞争项目分析城市整体规划分市域、主城区和滨海地区三个层次，“南北带动、两翼推进、发展周边、扶持中间”的城市化发展战略，打造国际热带海滨风景旅游城市。?市域城镇体系规划范围?滨海地区即城市规划区范围：东起藤桥，西至梅山沿海各滨海乡镇行政辖区?主城区范围：西起海坡，东至田独和榆林湾，北接高速公路规划线市域城镇体系藤桥梅山海滨海地区棠湾主城区亚龙湾城市规划社会经济发展概况重点政策法规研究房地产市场现状分析重点竞争项目分析三亚按照“一心、两轴、两节点、五片、多组团”进行布局规划，其中荔枝沟、田独镇将作为重要交通服务节点，组团重点打造。“一心”：旅游服务中心“两轴”：沿滨海形成的旅游产业发展轴，沿迎宾大道的城市生活发展轴“两节点”：月川行政服务节点，荔枝沟交通服务节点。“五片”：指旧城片、月川片、鹿回头片、临春片、海坡片“多组团”：指田独、红沙、榆林、六道等相对独立地区宏观政策法规社会经济发展概况重点政策法规研究房地产市场现状分析重点竞争项目分析附件：海南政策附件：海南政策附件：国际旅游岛规划建设附件：国际旅游岛规划建设“离岛免税”政策社会经济发展概况重点政策法规研究房地产市场现状分析重点竞争项目分析“离岛免税”政策的实施将带动海南岛购物热潮，旅游人数加大，对房地产市场发展有长足作用。并且随着离岛免税进一步完善，施行全岛免税后，为房地产商业地产发展提供基础。完善商业配套带动住宅地产与旅游地产双发展，打破海南地产卖自然资源的瓶颈。财财政政部关部关于开展海南于开展海南离离岛旅岛旅客免税购物客免税购物政策政策试试点的点的公告公告此次离岛免税政策的发布，是今年元旦开始实施的境外游客离境退税政策后又一重要政策，于4月20日起正式执行。公告中对于离岛免税的次数、限制金额、数量、品种以及退税流程均做出了规定。海口、三亚两地各开设一家离岛免税店进行试点。附件：三亚附件：三亚“离“离岛岛免税”试免税”试点点实施情实施情况况土地政策社会经济发展概况重点政策法规研究房地产市场现状分析重点竞争项目分析禁止供应别墅类用地，规范土地使用，严格控制高档住宅开发，抑制豪宅价格。此政策的实施将赋予海南现有别墅类产品稀缺性的标签，配合海南独特的稀缺性自然资源，未来别墅类产品将有较大的发展空间，物业升值潜力巨大。国国家家发改委海南发改委海南禁止禁止别别墅用墅用地国际旅游岛地国际旅游岛实实行行严格严格土地政策土地政策在国际旅游岛的建设过程中，要落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，严格执行土地用途管制制度，禁止供应别墅类用地。在不突破国家下达的对耕地保有量、基本农田保护面积和建设用地总体规模的前提下，试行对土地利用总体规划实施定期评估和调整机制。加强土地利用总体规划对各业各类用地布局、规模、时序的调控，统筹安排建设国际旅游岛的各类用地。土地政策社会经济发展概况重点政策法规研究房地产市场现状分析重点竞争项目分析上调基准地价，最直接影响表现在，政府招标、拍卖或挂牌时制定底价、核算土地出让金，同时影响政府审定土地租赁有偿使用的年租金水平调整，以及契税、房产税等税费标准都将会产生变化。直接影响开发商造价成本的提高从而导致房价的上涨。三亚国土局三亚国土局基准基准地地价再次上调价再次上调亚亚龙龙湾湾每每平米平米达达33775050元元城镇住宅土地最低楼面价上调50%，亚龙湾区域每平方米达3750元。鉴于近来三亚房地产市场价格大涨，而现行的楼面地价明显偏低，三亚市已决定将城镇住宅性质土地的最低楼面地价上调50%，并在此基础上将临海、临河区域的土地楼面地价再上调30%，据了解，这是2010年以来三亚市第二次上调城镇土地最低楼面地价。房地产政策社会经济发展概况重点政策法规研究房地产市场现状分析重点竞争项目分析三亚主城区限购严格限制了外地投资型客户，本项目在限购范围内（市区），存在一定销售压力。三亚以一次性付款方式为主，差别化房贷影响不大，但严重影响购房者信心，对未来房地产的上升预期有所降低，短时间内将造成三亚营销困境。20112011年年33月月55日三亚日三亚出出台台住房住房限购实施限购实施细则细则已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供本市1年以上(含1年)的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市1年以上(含1年)的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市主城区向其售房。房地产投资社会经济发展概况重点政策法规研究房地产市场现状分析重点竞争项目分析国际旅游岛政策利好因素极大地推动了房地产市场开发，三亚成为众多地产开发商争先拿地之处，房地产开发投资迅猛增长，是拉动全市经济发展的主导力量。各开发商加大了开发力度，销售定金及预付款成为资金来源，保证了开发资金的有效使用及开发建设的进度。2006-2010年三亚市房地产投资额走势2006-2010年三亚市房地产施工/竣工走势数据来源：三亚市统计局网站土地市场成交情况社会经济发展概况重点政策法规研究房地产市场现状分析重点竞争项目分析土地价格增长速度远大于商品房成交价格，三亚土地市场因供给量的下降、房价的上涨，成交量将在未来市场中持续下滑，但价格保持保持增长态势。三亚2005-2010年土地成交情况3000000800070002500000600020000005000150000040003000100000020005000001000002005年2006年2007年2008年2009年2010年建设用地面积(㎡)土地出让金(万元)成交土地均价(元/㎡)成交楼面均价(元/㎡)2010年三亚共成交13宗土地，共成交108.33万平方米，同比减少23%。土地成交总额48.63亿元，成交土地均价4489.17元/平方米，同比上涨45.8%；而涨幅最大为成交楼面均价，2010年三亚成交楼面均价为7409.21元/平方米，同比2009年2404.82元/平方米增涨208%。商品房市场供求分析社会经济发展概况重点政策法规研究房地产市场现状分析重点竞争项目分析2010年三亚自身供应量减少，市场以消化存量为主；2010年均价同比09年上升87%，高总价导致部分客户分流，成交量出现明显下降。万平方米元/平方米603500032197300005053.552500040201331984520359193392000018026207893016257146371564015000143