城南旧事与新事泸州项目策略思考与市场推广案面对这个项目，我们注定要忆及一些旧事，憧憬一些新事。数年前，杭州西溪，1500亩，绿城翡翠城。创造广告概念：《杭州人的，翡翠城》。今天的翡翠城，还在售卖。2006年，成都，420厂，华润二十四城。创造广告概念：《领演城市变迁》。翟永明，贾樟柯。今天的二十四城，已在重庆、武汉等地复制。2007年，青岛，4100亩，绿城理想之城。创造广告概念：《城市让生活更美好》。这个与世博会一样广告口号的项目，开创了青岛许多个第一。命运中的安排不会毫无理由，所以今天我们站在了这江边。历史总是出现惊人的相似性。2011年，地点换到了泸州蓝田，3000多亩土地。开发周期，长得可以让一个孩子读完三次大学。如同之前我们面对的项目一样，这艏地产航母，对城市的影响力将是前所未见。核心课题基于大社区开发模式下的三个棘手问题出发1江湖地位3000亩的社区注定有多种户型多种产品，人们会将项目归入中档楼盘的印象？在城市发展的进程中，蓝田项目应该占据怎样的姿态和城市对话？或者说简单点，如何让蓝田项目成为泸州的叫人尊敬的作品？也就是项目的高度。2利润来源这是一个和容积率相关的问题，但利润是来自面积还是单价？解决商业配套和生活配套所降低的面积，在单价上的提高会大幅度扩大利润。3持续销售力这是最令人头疼的问题，超过十年的销售期，蓝田项目将以什么样的方式进行产品序列开发售卖？蓝田项目将如何在人们面前保持十年的新鲜活力？我敢打赌，在接下来的时间里，你们将清晰地看见我们解决问题的逻辑。在案子结束后，如果诸位没有明白我们打造这个大型项目的方式。“我们卷起电脑，不敢拍屁股，就走人。”ONE城市印记与核心概念城市布局像极了重庆，却是酒城泸州。沱江三星街忠山公园国窖大桥西行政区长江大桥长江项目“知道，知道，泸州老窖。”其他广告公司都会去剖析泸州这个城市，我们也不例外，但都大同小异。三星街、国窖广场、百子图、忠山公园，沱江和长江、酒城、机械制造之城卫生城、历史文化名城……“城市西贵和蓝田坝的未来。”泸州西贵，是毫无疑问的。公务员，政府人，有钱人，好小区，几乎都在这。至于蓝田坝，那就是个镇嘛，听说在改造，未来应该不错。“蓝田旧城改造项目，是个什么东东？”很遗憾，3000亩的旧城改造，知道的人真的并不多。这个大家伙，十年逐步呈现的生活，就是最需要翻译的。不像一条江，我看得见；不像一个湖，我摸得着。旧新既然是＊旧＊城改造，那就需要像＊新＊的方面前行。泸州的地产开发还处于“旧”的状态。城市建设、生活方式、现代化进程、城市理念……都如此。新改变升级·万象更新·国际前沿估计这是新旧之间的最直接表现，其他广告公司也会这样说。但改变的真正意义是什么？3000亩的土地能够改变什么？泸州老窖改变了这个城市在中国版图上的地位，史无前例的规模，前所未见的规划，独一无二的改造。蓝田项目改变了泸州城市化发展进程，为泸州的城市化生活带来更多可能。站在这个角度看，它理当呼应泸州老窖，仿佛，它让＊新泸州开始＊了。过去，现在，未来。把一座城献给一座城市。为了明天的泸州，为了更好的泸州。3000亩国际化新城市这就是项目的核心定位，把“城市综合体、复合全能体”之类的一并送上西天。因为这项目就是个不折不扣的微型点的城市。新城市城市战略新泸州开始江湖地位初见端倪，3000亩国际化新城市。蓝田项目不再是一个单纯的地产项目，是一个改变泸州的＊城市战略＊。一定是站在“新城市”这个层面上所带来的泸州人生活的“改变（国际化）”。城市之外的城市。惯有意识之外的新城市，惯有经验之外外的新城市。既有老道的一面，也包容其他的新锐和激进。老酒城国际化新城市“3000亩国际化新城市”的城市意义对内：刻画新泸州的未来对外：展现新泸州的机会江湖地位的城市范畴江湖地位，是一个长达数年的目标，我们容后再表。只要诸位明白了我们的＊高度＊问题。TWO容积率与商业配套博弈容积率就关乎利润，地产界的不二法则。诚然，容积率能够带来销售面积的增加。但销售价格的小步提升会带来利润的大步上扬。这才是利润的最佳砝码。3000亩国际化新城市的利润战略适当改变容积率配比升级商业配套和生活配套住宅面积减少销售单价提升减少的利润增加的利润如何升级商业配套裕生活配套？来自万科四季花城、绿城翡翠城、华润24城等成功大盘的借鉴。3000亩土地值得我们发挥。总原则：以街区和公园广场为核心，创造高吸引力的邻里社区。多种建筑形态并存，形态更加丰富，使得整个社区如同多年自然形成建筑形态的功能种类强调多种形态的并存，商业、办公、住宅、配套设施共存以街区和广场为核心，离出轴线和步道，结合地势，形成大小各异的规划布置居住组团使各种年龄、各种身份的中等收入和高收入人群可以居住在同一个社居住客户区，应在社区内提供各种类型的住宅；社区活力以街区核心，创造出更具活力的城区以及更有亲和的邻里关系持续发展保留适当的空间和绿地，更具可持续力精神场所古代的宗祠、西方的教堂以及现在的邻里中心的功能是相似的配套场所大型的MALL相当于一个集市吸引力住区作为住区所在地的一部分，应该为改善整个地区的环境做出贡献…………滨江商业中心滨江餐饮、超市、休闲、社区街区社区艺术中心会所、钢琴房、画室、展览厅中央主题公园广场、体育、桂花、溪流、雕塑品质生活馆球场、球馆、咖啡、图书馆、音乐蓝田社区博物馆项社区教堂目配社区公交枢纽中心套社区学校社区医院更多的东西需要建筑设计院去完善社区学校蓝田古镇保护区可以预见，这些商业生活配套，将是1+12的实践。也可以预见，诸位应该看到了利润的触角。THREE传播维护持续销售力在＊江湖地位＊的指导意义下，在＊商业配套＊完善的基础之下，我们的传播从案名开始。蓝滨城3000亩国际化新城市备选案名：江尚城世纪城江州城江南好代表现代版图、国际前沿的辅助图形且看，蓝滨城价值体系建设。滨江商业中心、滨江中央公园、西方艺术馆、国际幼儿园、禹王博物馆、公交枢纽中心第一阶段：建立知名、美誉度让泸州人记住蓝滨城，并充满好奇的敬意。文本方阵——《城市的轮回》邀请泸州著名作家诗人撰写此书，论述泸州的城市发展和居住情感。核心思想：过去，现在，未来，城市掳走三代人的生活。看看中国城市糟糕的现状就知道，几乎清一色的高楼大厦，粗暴的把人塞进城市，我们生活有多单调乏味，每天早九晚五，别以为城市很丰富，夜生活怎么样，我们的娱乐方式怎么样。城市掳走了我们真正的生活。城市的轮回——过去，现在，未来，城市掳走三代人的生活。活动方阵1——《城市改变中国》邀请中国著名城市规划专家和学者，举办城市发展高峰论坛。核心思想：过去，现在，未来，城市的变迁改变了中国人居。城市改变中国——过去，现在，未来，城市的变迁改变了中国发展。活动方阵2——《泸州人的泸州》携手媒体寻找“20个为泸州生活作出贡献的典型人物”第二阶段：销售拓展期模拟的第一次产品销售，必须要取得好成绩。我们把第一批次的产品命名为——江南好。它的物理属性是——观江空中大宅。楼书蓝滨城生活指南活动方阵3——《我的泸州故事》与当地政府共同举办，全市范围内有奖征集和泸州相关的老照片和故事。核心思想：泸州的过去，现在，未来，我都见证。渠道方阵1：新泸州计划指导思想：十年项目，从现在开始关注未来的业主。执行方法：泸州青年创业基金。与电视台合作。渠道方阵2：钉子战术指导思想：来自肯德基布点的启示，一份宣传获得十份反馈。执行方法：打通泸州老窖、郎酒集团和纳溪工业园，进行销售布点。道具支持：《CITY》渠道方阵3：汽车执行方法：打通汽车销售群、占据收费点。FOUR江湖地位和一个记忆符号最后，再回到＊江湖地位＊来。其实前面所有的动作，都在为这四个字奠基。只是，它还需要一个引爆点。作为一个开发周期长达10年的项目，我们的推广会不断更新，不断变化，随着工程、市场。第一期的“江南好”之后，可能还会有许多的“XX好”但项目是一个整体，除了“蓝滨城”这个名称外，大家在10年内还会记住什么？但一说起北京奥运会，大家会想到这几个可爱的小东西。尽管过去了几年的时间。至于这个可爱的小家伙，为新浪网获得了大量的美誉。时间再长，我们也不会忘记。代言泸州城市高度的蓝滨城，要在10年乃至更长时间内被人津津乐道。我们也创造了这样一个符号。泸州市市花：桂花。这就是我们的创作出发点。我们把这可爱的小家伙命名为：香香扑克牌台历产品建议：蓝滨城的乔木树种应该配置桂花树和银杏树。例如，主题公园中有桂园。中央景观区有桂花步道。桂园形象雕塑钥匙扣活动吉祥物项目形象礼仪人物随着项目的成熟，今后会有许多活动，香香会被大范围使用。比如：社区运动会、社区游园活动……有了这样的香香，它千变万化，它和蔼可亲，它幽默，也可以忧伤。重要的是，时间再长，它都会被泸州人民记住，并喜爱。Yes,ofcourse!关于这个3000亩的大盘，诸位都明白了我们的操作模式，它应该清晰地呈现在大家面前。THEEND，THINKS。此时此刻，愿意听到诸位激情的掌声。