PART.1：楔子／缘起《阿凡达》启示录詹姆斯·卡梅隆继《泰坦尼克号》之后全新超越之作！是什么使《阿凡达》获得如此成功？大牌导演：一个有着超凡市场号召力的品牌导演－－詹姆斯·卡梅隆继《泰坦尼克号》之后，詹姆斯·卡梅隆，这位从无败笔的导演将才华与想象力发挥至极致。震撼剧情：一个前所未闻的故事，运用最先进的技术呈现出了一个超乎想象的世界潘多拉星球、纳美人、奇异的生物、最先进的3D技术、震撼的场面与戏剧化的效果。?截止目前，全球票房突破16.2亿美元，位居全球历史票房第二名，直逼《泰坦尼克号》。?国内票房异常火热，一票难求，票价网上最高被炒到600元/张，史无前例。?尖刻的外媒一边倒地好评如潮，取得了票房与口碑的双赢。关于本项目的对位思考：大牌导演鼎级地段詹姆斯·卡梅隆城东鼎级地段新演绎地段号召+=经典产品=成功震撼剧情高端品质《阿凡达》影片京奥港上乘出品PART.2：地段与项目//地段视角//城东核心鼎级地段新演绎南京市场对城东核心的认知：[城东·核心]醇熟配套资源豪宅隐世名仕“东贵西富”早已成为南京人心目中共同的感知，其中，尤以万米历史中轴——龙蟠中轴辐射区域内，不仅揽垮城东天生丽质的自然资源，更踞守核心绝版的城市资源。自2000年起，城东一带隐秘豪宅林立，隐世贵人名仕趋之若鹜。城东核心复合资源：城市资源集聚的非凡卓越之地东水关遗址公园，览秦淮风光带瑞金路商业街龙蟠中路城市中轴坐标，通达城市各区域南京电视台城东核心资源豪宅：鼎级稀缺小豪宅，名仕心之神往。【雅居乐花园】法式建筑·3000㎡水系园林东城水岸【金陵尚府】简约风格，东南亚风情园林凯悦天琴花园菲尼克斯国际公寓[结论]“天赋地赐·城市独占”?由项目占据的地段，自然与人文，醇熟与幽静，通济门项目彻底拥有了“天赋地赐”的特质，这种与生俱来的气质和优越感，任其他项目再难睥睨和超越。?从地段内的豪宅产品和居住圈层层面来看，本项目必将再次影响城东，并具有号召力，为忠诚城东的富人们注入高端品牌地产居住体验。策略启示：地段，地段，还是地段！//项目视角//历尽非凡翩翩而来京奥港，雄伟大手笔开发?亦庄天鹅堡项目，北京地产高端产品典范代表，18万㎡欧式高贵风格别墅。?京奥港帝景,56万㎡庞大体量开发，呈现一带精筑现代生活。高端产品系列大盘开发经验?高端产品大盘开发京奥港自2003年开发房地产以来，确立高端灵活的战略思路，开发高端产品，每年开发30-50万㎡，并持续关注产品设计的研发。?经典品质传承本案是永丰路一线江景住宅用地的最后的收官之地，宁波城市中心仅有的1.4低容积率。关键词：稀缺（自然与城市双重价值）[结论]“择选南京·经典产品·品质延承”?之于南京，城东尊荣而富有贵气，独占南京核心城市要素资源，汇聚自然、历史、人文、商业资源；?之于京奥港，秉承集团高端产品的开发战略思想，延续别墅及高端普通住宅的筑成经验，为南京城东板块注入全新的高端品质沿袭的居住体验标杆。PART.3：市场研究?向本源回溯，再造极品。如何打造超越城东板块核心地段的高端居住产品，树立南京人心目中全新的城东板块居住新标杆。南京“高端住宅”板块格局之辩：三大高端住宅板块齐发：城东板块－传统尊贵高端住宅城中板块－绝版核心城市资源河西新城板块－新城规划带动高端住宅聚集城东板块占据自然与城市双重价值稀缺型城市高端住宅豪宅，将重点狙击城东板块，以龙蟠中路-----瑞金路-----大光路---解放南路区域内的高端住宅项目。未来2012年城东板块将继续成为全城关注的热点板块。竞争之辩—区域竞品分析：项目物业类型户型区间主力户型金陵尚府65年酒店式公寓40-140㎡76㎡两房京隆国际花园65年酒店式公寓40-90㎡60㎡两房香格里拉花园住宅108-220㎡137㎡三房90㎡两房，125㎡三房，140㎡三东城水岸住宅90-160㎡房凯悦天琴花园住宅100-300㎡100㎡两房，140㎡三房明龙雅居公园里5号住宅99-185㎡99㎡两房，144㎡三房雅居乐花园住宅80-260㎡85㎡两房，130㎡三房?在售项目为65年产权酒店式公寓产品，与本案竞争关系较小?二手房项目90㎡两房和140平米左右三房是区域内主力户型，首置及首改特征突出竞争之辩—区域竞品格局分析：销售价格项目去化情况客户情况（元/㎡）以城中及城东客户为主，刚需及改善需求居金陵尚府23000去化92.7%多京隆国际花园25000（精装）去化62%以城南及城中客户为主香格里拉花园23000以城中及城东客户为主，改善型需求居多东城水岸23000以主城区客户为主，高端改善需求售罄以城中及城东客户为主，刚需及改善需求居凯悦天琴花园19500多以城中及城东客户为主，刚需及改善需求居明龙雅居公园里5号19500多以城中及城东客户为主，刚需及改善需求居雅居乐花园23000尾盘多?价格：销售均价（毛坯）在20000-23000元/㎡之间；?去化：在售项目去化良好，均已是尾盘销售阶段?客户：以城中及城东客户为主，改善型需求居多竞争之辩—区域未来供应：项目板块开发商占地总建面南京禄口国际机场建设开发蓝天华门国际花园城中有限公司蓝天华门建设开发1.5万㎡约4.5万方分公司50万方中电熊猫项目城中中电集团10.4万方（其中住宅约10万方）南京实佳基础设施建设开发佳日雅苑城中18871.38㎡4.6万方有限责任公司菲呢克斯国际公寓城中江苏天鑫置业有限公司4741.4㎡3.7万方南京金基房地产开发有限公金基尚城城中3.5万㎡11万方司约100万方中航科技城城中中航地产40万㎡（其中住宅约30万方）合计约80万方?未来区域市场住宅供应量约为80万方，其中中航科技城和中电熊猫项目体量庞大，市场竞争加剧竞争之辩—区域未来供应：项目说明预计明年年前开盘,目前在打地基阶段，共建5栋楼，1、2、3、5栋为住宅楼蓝天华门国际花园，4栋为综合楼，1栋共11层，2栋为阶梯状11-14层不等，3与5栋共18层，面积有90、130、170平方米规划总建筑面积约50万平米，其中，地上建筑面积约38万平米，规划建设5栋办中电熊猫项目公楼、2栋酒店式公寓、1栋酒店、5层商业裙房以及11栋4层住宅和1栋11层住宅；其中规划建设11栋4层住宅以及1栋11层住宅，地上建筑面积3万平米拟建4幢小高层（01幢为9+1层；02，03幢为11+1层；04幢7+1层），均框佳日雅苑架剪力墙结构形式项目预计10月25日公开售楼处，同时公开130、180平方米的样板展示区，预计菲呢克斯国际公寓12月份推出25层的精装公寓房源，产权70年，面积有130、170、300平方米金基尚城金基尚城住宅商业部分共有4栋19-26层的高层住宅、一栋16层的酒店式公寓中航科技城拟建成华东最大的航空科技城，物业类型包括办公、住宅、商业、工业、酒店等?未来区域市场供应户型面积以120㎡以上大户型为主竞争之辩—区域重点项目分析：项目部品雅居乐花园金陵尚府外立面风格法式现代简约外墙面砖大理石涂料东南亚风情园林，亭、台、水、榭、桥等景园林阔系水景园林，3000平米大型水景湖观元素合理分布豪华大堂挑高设计，轩阔大成，注重尊崇感觉及对社交礼仪功能空间的需求；?进口名贵大理石，纯手工无缝铺设大堂空间大理石材质地面，门把手臻选珍稀云石打造，墙角石材采取干挂工艺，45度角精妙拼贴走廊大理石大理石窗材双层中空铝合金窗双层中空铝合金窗小区闭路电视监控，可视对讲系统，住宅紧急按钮，煤气电梯视频安全监控系统，闭路电视监控；智安保系统报警系统能化设施可视对讲门禁系统，公共设备监控管理信息智能化系统可视对讲系统系统，物业管理信息系统供水系统每户设立水表、燃气表每户设立水表、燃气表竞争之辩—区域重点项目分析：户型统计200㎡以60㎡以下61-80㎡81-100㎡101-120㎡121-140㎡141-160㎡161-180㎡181-200㎡上项目名称户型推盘户型推盘户型推盘户型推盘户型推盘户型推盘户型推盘户型推盘户型推盘雅居乐花一房两房两房三房三房三房四房五房288279210　　565219158182104园两厅两厅两厅两厅两厅两厅两厅三厅一房两房三房三房金陵尚府104　　26200499　　　　　　　　一厅两厅两厅两厅总套数　392279236200106421915818210413.89.847.0637.57.735.586.423.67总比例　　8.33%　　　　　　3%%%4%%%%%供应量最大的产品主力户型为120-140㎡之间，占到总套数的37.54%；竞争之辩—区域重点项目小结：共性优势：综合性、大盘共性劣势：产品品质一般、形象单一本案启发：地块本身体量较小，与周边大盘不具有优势；但周边产品普遍品质一般，且形象较为单一，对于本案来讲有一定机会；因此，力求打造中高端产品品质，树立标杆形象，才能在竞争中赢得主动。竞争之辩---2012年核心竞争分析：均价（万元/总成交量项目板块总建面（万方）已推出总量（万方）总余量（万方）㎡）（万方）银城聚泽园河西24500101028仁恒江湾城河西2400074123.762御江金城河西2500023171013长发都市蓝瑟河西240001.51.51.20.3宋都美域城南270002217.5157中海凤凰熙岸河西2700056.82516.840华润悦府河西3000034.56.2034.5朗诗钟山绿郡城东2200015.66.5312.6招商紫金山1城东230001740.513号长江峰景城北2800092.31.67.4天正桃源城北300006.642.64绿城水晶蓝湾江宁2580010.64.2010.6总计————280.6110.256.4212.4?未来