胜芳富沃德项目策略推广案睿墨广告2012.12.13{三场}互动整合模式洞察土地价值研判，规划前瞻性分析，营销时势研究市场现场动线控制，营销展示面构建Market现场Scene氛围运动组织与文本沟通客户磁场关系AllurePART1市场胜芳镇区域市场在售项目御花园御花园米兰雅米兰雅居居新华园御花园项目本项目本案案目前，胜芳镇在售楼盘项目为三个项目，米兰雅居、御花园、新华园二期项目楼盘。新华园产品研究户型研究销售状况占地面积33213㎡建筑面积83032㎡（一期二期）容积率2.5绿化率37%总户数621户（一期二期）开发期数共四期，当前为第二期2011年11月（一期）；2012年开盘时间10月1日（二期）工程进度已封顶2012年10月（一期），2013年5交房时间月1日（二期）开发商鑫利地产物业管理公鑫利物业司物业费1元/㎡·月新华园产品研究户型研究销售状况开发周期项目分四期开发一期占地20亩，建面33277㎡，296套占地30亩，建面49755㎡，325套二期左右三期有配套商业，未开一期产品构成4栋11层高层起始层高2.9米楼土楼间距38米面地总面积成交价地得房率82%签订容积使供地项目名称（公格（万价土地用途日期率用方式二期产品构成顷）元）（年元/4栋楼，1、2号楼17层，3号楼14层，4限号楼13层平米层高3米）楼间距50米2010新华园小其他普通36970挂牌产品特征/7/1区一期工1.331112292.50商品住房.32年出让外立面材质为涂料，色系为砖红色和白色9程项目用地中低价位梯户比例新建胜芳一梯两户2011、中小套镇新华园61270挂牌车位地上有车库、车位，只卖不租/6/21.990230462.50型普通商小区二期.2年出让6品住房用项目地新华园产品研究户型研究销售状况?新华园一期面积区间：80-128?新华园二期面积区间：126-290平米，主力户型区间为118-128平米，主力户型区间为126-130㎡的三室户型；㎡的三室户型。新华园产品研究户型研究销售状况优势三室两厅两卫—129㎡三室两厅两卫—134㎡优势主卧采用外飘窗设主卧采用外飘窗计明厨明卫，厨房与餐双卫生间设计厅之间的动线设计合南北通透理南北通透客厅，主卧室南向增加了采光面劣势劣势11卧室中仅主卧朝南，两间卧室朝北且紧44其余两卧室朝北00邻00主卧门正对卫生间门00卫生间不采光，影响空气环境，在风水亦属忌讳厨房较小并且与餐厅之间动线太长，两间卧室朝北且紧邻使用不太方便厨房宽度过小门厅位置空间浪费门厅位置空间浪费较较大且不易修饰46003600大且不易修饰36004800新华园产品研究户型研究销售状况优势四室二厅三卫-181㎡五室二厅四卫-294㎡优势户型方正，南北通跃层结构户型方透，空间利用较充正，南北通透，分，三面有窗采光卧室采用外飘窗面及视野较好，主设计卧室采用外飘窗设居室间私密性较计好采光面较大，明厨房面积较大，且厨明卫厨房分中厨西厨，距离餐厅近劣势客卫生间干湿分离首层餐厅位置设，且带阳台计不妥，距离厨劣势房较远且位于楼梯下方客厅朝向为非南向楼梯设置位置不餐厅与客卫相邻理想存在卧室与卫生间门门相对的情况上层空间利用不够充分，主卫过卧室过多，缺少多小功能空间新华园产品研究户型研究销售状况新华园一期价格3900-3990元/㎡销售率90%新华园二期均价3900元/㎡最低价3700元/㎡最高价4199元/㎡层差价30—40元/㎡销售率50%左右客群当地人占70%（胜芳镇占70%周边占30%）外地人占30%；由于产品的多样化，客群亦随之多样化，120-130㎡的户型或者120㎡以下的户型满足了刚性和一部分改善型客户的需求，180及290㎡左右的跃层户型满足了家具、钢厂老板、大小企业业主及高管的居住需求推广手段折页、传单、围挡新华园小结?新花园1期户型面积区间为80㎡-128㎡，2期有30%的跃层户型，主力户型在120㎡—130㎡，跃层户型均在180㎡以上；?新花园2期中心配有一个广场，为住户提供较舒适的活动空间；二期主力户型在120-140平米区间。?新花园前两期缺乏相应的配套设施，三期未建的商业配套情况不确定，暂时不能满足购房者的生活需求；?项目楼间距较窄，影响住户的生活舒适度；?产品同质化严重，没有特别大的亮点；定位中端，二期主力户型120—130㎡，产品同质化，无突出亮点米兰雅居产品研究户型研究销售状况占地面积98908㎡（已取地46840㎡）建筑面积312934㎡(含地下）容积率2.5总户数1928户左右开盘时间11月接受排号工程进度在建中，未达到预售条件交房时间2013年底霸州市丽华房地产开发有限公开发商司物业管理丽华物业公司物业费1元/㎡·月左右米兰雅居产品研究户型研究销售状况开发周期起始总面成交楼面土地开发周期3期土地项目积价格容积地价土地供地签订日期使用坐落名称（公（万率（元用途方式年限当前期数1期顷）元）/平一期规模5栋米）产品构成胜芳镇丽霸州其他华米建筑风格新古典主义风格市胜普通2012/7/2兰雅挂牌芳镇4.68465362.5558.70年商品得房率85-90%1居住出让前进住房宅小街用地层数11层、18层、16层区项层高3m目楼间距55m商业外立面材质面砖、涂料，色系为米色商业面积区120—300多㎡装修情况毛坯间电梯品牌东芝商业层数1—3层取暖方式地暖供热园林设计1:1；全为地下车位（9000立体绿化；一层为草皮，二层为花卉，三层为灌车库比例㎡）木，四层为树木米兰雅居产品研究户型研究销售状况三室两厅两卫—三室两厅两卫—133133优势两室两厅一卫—两室两厅一卫—9595㎡㎡优势㎡㎡南北通透户型方正，南明厨明卫北通透主卧采用外飘窗设计明厨明卫，厨房带阳台1两个卧室分离500厨房方正0三卧室中两卧劣势室朝南，主卧带采光卫生间门厅过道过窄，次卧带生活且距离客厅略阳台，书房带远270°凸窗38004000400036004800米兰雅居产品研究户型研究销售状况三室两厅两卫—144三室两厅两卫—144五室三厅六卫—330㎡㎡五室三厅六卫—330㎡户型较方正，户型整体较为㎡南北通透；方正，南北通透；五室中有四室朝南，卧室间采光效果较佳；距离较远，私卧室均设置有凸密性较好；窗，其中北向卧室设有生活阳台；明厨明卫；二层增加了多功能区域，自主性较好，但浪费空间略多两间卧室及客厅；朝南，采光面大，进深相对较短。卫生间设置太多，实用性不强。米兰雅居产品研究户型研究销售状况销售情况目前只有5#接受排号，5#户型有95㎡的两室户型，133㎡的三室户型项目一期中还有144㎡的三室户型在二期的楼栋中有330㎡的五室三厅6卫的跃层户型价格住宅均价4000元/㎡左右最低价3700元/㎡左右最高价4300元/㎡左右楼层差价50元左右目前住宅情况目前项目处于排号阶段（5号楼），排号费为5万（开盘可抵6万）该项目有样板间，样板间于11月13日已开放米兰雅居小结?项目位于城区北部，未来的居住密集区；?园林绿化利用植被进行层次叠加，错落有致，提升了绿化率及绿化效果；?户型面积分布多样，设计较为合理，使用率高；?目前周边配套较少，自建商业体量过小；?项目地型为东西窄，南北长，整体效果及舒适度略差；地理位置略偏；?开发周期过长，开发商实力令人堪忧；?项目已开始收取排号费，排号效果良好；项目定位高端市场，户型分布区间大，竞争力优于竞品项目。御花园产品研究户型研究销售状况占地面积约106720㎡建筑面积300000㎡左右（含地下）容积率2绿化率46%开发期数分两期，当前为第一期开盘时间预计2013年5月1日交房时间2014年5月1日霸州市鼎鑫房地产开发有限公开发商司御花园产品研究户型研究销售状况产品构成住宅，酒店式公寓（40年），产品形态酒店（五星级），商业建筑风格欧式风格层数22层层高3.1m楼间距70m外立面材质为涂料，色系为米黄色得房率80%梯户比例两梯两户（部分一梯一户）车位普通住宅毛坯，酒店式公寓提装修情况85%为地下车位，地上为300多个；其中地下供菜单式装修每户提供两个车位空调分户式中央空调商业取暖地暖智能化设70多套商业，面积有100余㎡、200余㎡、门禁一卡通施300余㎡；其中11套欲打造金融街，租给各大银行，提高自身高档定位饮水装置自打井，自来水御花园产品研究户型研究销售状况130㎡两居163㎡三居优势户型方正，南北通透主卧室设置步入式衣帽间部分卧室设置有飘窗超大餐厅设置书房入室有玄关卫生间干湿分离动区和静区有明确的界书限，分区合理房劣势卫生间不采光御花园产品研究户型研究销售状况优势优势173173㎡㎡三居三居201201㎡㎡三居三居户型南北通透户型方正实用，双入户门，入户设南北通透置中庭卫生间干湿分离；双入户门公共卫生间设置前室，主卧卫生间浴明厨明卫，厨房缸部分设置飘窗配置服务阳台，主卧室设置有步入卫生间干湿分离式衣帽间次卧室设置飘窗；客厅主卧配有落次卧分主次卧、次地阳台，次卧配次卧，主次卧设置置飘窗有卫生间劣势动静分区合理，交通动线清晰朝南次卧卧室门劣势前面积浪费朝南次卧卧室门前面积浪费御花园产品研究户型研究销售状况销售项目目前处于蓄水期，销售预计年底开始；现已开始接受排号，排号费20万，开盘减两万；酒店式公寓排号费10万；价格酒店式公寓：5000元/㎡左右高层住宅：1、2#楼5500元/平米其余楼盘5000元/平米商业：10000-15000元/㎡左右推广项目在推广上力度较大，推广渠推广手段道有高速路边广告牌、市政路边广告牌、电视等推广物料单页、楼书、折页和光盘御花园小结?项目位于胜芳镇北部，楼盘密集区域，与周边楼盘对比相对高端；?北部区域是未来胜芳的发展重点方向，