专注地产·至诚至信DDeevveellooppmmeennttssttrraaaatttteeggyyaannddpprroommoottiioonn2011.12.06专注地产·至诚至信专注地产·至诚至信项目发展研究框架思路模块一宏观环境分析发展规划分析房地产发展分析房地产政策分析宏观市场分析项目基地分析项目需求分析模块二项目机会战略挖掘SWOT战略分析项目发展战略模块三项目发展定位及分项目定位策略析模块四产品策略定价策略推广策略分销渠道分析整合营销productspricepromotionplace推广（4PS）专注地产·至诚至信专注地产·至诚至信专注地产·至诚至信专注地产·至诚至信“保护漓江，发展临桂，再造一个新桂林”，城市西进，临桂新区作为向西发展的中心城区，是桂林市未来的城市副中心。它将承担城市综合服务职能和城市中心职能，并向其周边区域辐射，加速桂林城市向西发展的进程。规划将新区分为四大区域：县城现状建成区、新区中心区、庙岭组团和西城工业园区。临桂新区临桂新区定位为桂林新城的政务、经济、文化、商务中心，工业、物流、商贸基地。新区集中区是集政务、商业、商贸和文化生活为一体的新城区，构筑山－水－城融为一体的城市特色，形成建筑与自然环境和谐共生的生态新城。专注地产·至诚至信新区城市功能定位临桂新区临桂新区临桂新区临桂新区//新桂林新桂林新桂林新桂林新桂林新桂林新中心新中心政治经济文化商务中心片区聚集效应—行政中心—配套完善—商贸度假—生态居住—城市新门户专注地产·至诚至信生活居住片区：南北两大居住片区将以桂林市生态住区典范为蓝本进行开发建设。商务居住片区：将商务办公与居住功能完美结合，在保护山体的基本原则下，适当提高建筑开发强度，减少建筑密度，创造优美舒适的办公环境。新区门户综合片区：通过规划标志性建筑群，集聚商贸、商业及文化娱乐等大型市级公共服务设施于一体，打造新区现代新城新形象，彰显新桂林的生机勃勃。生态公园片区：以中心公园为核心，南面布置部分娱乐设施及公园地产，北面设置特色商业街。行政办公片区：地处中心公园东侧，由市民中心建筑群及配套居住用地组成。创意产业片区：结合国内外城市建设经验，在产业规划研究基础上，打造桂林的创意产业基地。站前服务片区：以新区火车站以及综合换乘枢纽的建设为契机，强化与原临桂县县城中心的商业联系，并充分保障远期发展的弹性空间。专注地产·至诚至信桂林位于泛珠三角、西南、东盟三大经济圈的结合部，是沟通中国与东部沿海经济的桥梁、贯通国内与东盟的枢纽。桂林区位先要，交通便利，已构筑航空、铁路、公路、水运等四通八达的复合式、立体化便捷的交通网络。公路：桂林市四通八达的公路直通广西各地和临近省份，国道322、323线穿境而过，北接湖南的桂全高速公路，南接柳州、南宁、北海的桂海高速公路，西面有正在规划中的桂林至三江的高速公路，东面有桂林至梧州的高速公路。铁路：桂林市铁路北接京广线，南接黔桂、枝柳动脉，湘桂铁路纵贯湘桂走廊，火车可直达国内主要城市。桂林新火车客运站，大厅可容纳1.5万人。每天接发桂林至各大城市近20对直达列车。预计到2010年日通过客车大约30多对，货车近60对。贵（阳）至福（州）铁路、贵广高速铁路也正在积极建设中。专注地产·至诚至信桂林位于泛珠三角、西南、东盟三大经济圈的结合部，是沟通中国与东部沿海经济的桥梁、贯通国内与东盟的枢纽。桂林区位先要，交通便利，已构筑航空、铁路、公路、水运等四通八达的复合式、立体化便捷的交通网络。航空：桂林市两江国际机场占地4.06平方公里，建筑面积17万平方米，混凝土辅筑面积65万平方米。飞行区登记为4D，跑道长3200米，设计年飞行量4.2万架，年旅客吞吐1000万人次。目前拥有国际国内航班50多条，20万家航空公司飞行桂林机场，可通航29个国内城市和香港、澳门及韩国、曼谷等。水运：水路有湘江和漓江，沿漓江经梧州与珠江相联，可直达广州，香港和澳门。专注地产·至诚至信桂林新区规划176.8平方公里，新区定位桂林市新行政中心新区远景发展众多利好，桂林宏观经济数据如何支撑从多大盘开发。临桂新区作为向西发展的中心城区，距离目前桂林市城区约10公里，是桂林未来城市副中心。临桂新区规划区范围为临桂镇、两江镇和四塘乡的部分区域及城市基础设施覆盖地域，包括两江国际机场区、临桂县城、远景规划需控制备用发展区，规划区面积为176.8平方公里。专注地产·至诚至信新区格局拉开，经济贡献大幅度增长，为房地产发展提供良好的经济基础条件◆07年以来，桂林GDP保持在年13%稳健增长，人均GDP达到两万元以上，前三个季度，804.98亿元，增长11%，增长率排名第七位；◆桂林政府加大新区建设力度，07年以来，全社会固定资产投入年均37.15%增长率，2011年前10个月，桂林全社会固定投资810.35亿元，排名第六位。城市硬件配套加快建设，为房地产发展提供良好的基础配套条件。◆随着桂林经济大环境发展，07年以来桂林城镇居民可支配收入年平均保持在15.97%，今年前三季度，桂林城镇居民可支配收入达到14735元，同比增长10.6%；农民收入5862.3元，同比增长20.8%；专注地产·至诚至信新区格局拉开，经济贡献大幅度增长，为房地产发展提供良好的经济基础条件◆社会消费品零售总额保持稳健发展，07年以来年平均增长20.27%，今年前三季度，桂林全社会消费品零售总额达到333.76亿元，同比增长17.7%；总额排名第三位，强劲的消费基础为新区房地产发展提供了稳健的消费平台；◆2010年，全市旅游接待总人数突破2000万人次大关，达2177.78万人次，增长17.1%。其中入境旅游人数145.5万人次，增长12.8%。旅游总收入165.2亿元，增长30.2%，旅游收入增幅超过旅游接待人数增幅13个百分点，旅游业效益大幅提高。以上数据来自广西官方统计数据专注地产·至诚至信桂林综合经济保持稳健发展，为临桂新区建设奠定坚实的经济基础，新区加快配套功能设施建设，为临桂房地产发展提供日渐完善的行政中心综合配套。临桂新区将形成桂林新城的政务、经济、文化、商务中心，工业、物流、商贸基地。新区集中区是集政务、商业、商贸和文化生活为一体的新城区，构筑山－水－城融为一体的城市特色，形成建筑与自然环境和谐共生的生态新城。专注地产·至诚至信临桂新区房地产开发主要利好：1、新区加大配套设施建设，综合功能设施快速完善；2、新区远景规划人口基数大，房地产发展空间较大；3、今年1-7月，临桂新区新房成交面积41.26万平米，成交量首度超过桂林市区，成为桂林市最主要的供货区域。专注地产·至诚至信1、新区加快道路、水利、行政、旅游及新区形象工程项目的投资建设，目前可查总投资在534.8亿元以上；投资力度的加强，新区变化翻天覆地。专注地产·至诚至信重点配套及房地产项目分布专注地产·至诚至信2、临桂新区作为向西发展的中心城区，是桂林未来城市副中心。临桂新区规划区范围为临桂镇、两江镇和四塘乡的部分区域及城市基础设施覆盖地域，包括两江国际机场区、临桂县城、远景规划需控制备用发展区，规划区面积为176.8平方公里。临桂新区到2015年应完成13.96平方公里的建城区目标，人口要超越20万；到2025年应完成47.63平方公里的建城区目标，人口规模为40万人。临桂新区将承担城市综合服务职能和城市中心职能，加速桂林城市向西发展的进程。目前新区人口约7.5万，未来四年，新区人口将扩容到20万，按人均居住面积30平方米测算：12.5万人×30平方米/人=375万平方米375万平方米÷4年=93.75万平方米/年临桂新区每年具备93.75万平方米基本消费，随着新区行政功能转移，新区将作为桂林中心城区居住人口重点转移区域，未来住房需求空间更大。专注地产·至诚至信CBDCBDCBDCBD（（（（（（商务、金融、文化、服务、商务办公、酒店服务、商务办公、酒店服务、商务办公、酒店服务、商务办公、酒店、公寓）CLDCLDCLDCLDCLD（中央居住区）CPD(CPD(CPD(CPD(CPD(CPD(中央公园区中央公园区中央公园区中央公园区中央公园区）市场大环境如何支撑？专注地产·至诚至信3、桂林房地产主要集中在桂林老城区、临桂新区及八里街，新区建设步伐加快，房地产开发及交易重点将逐渐转移到临桂新区。主城区：景观优越、商业金融发达、生活配套成熟完善，高端置业首选的豪宅区。中小规模的项目为主，可开发资源日渐稀缺，开发八里街逐步向主城边缘区域发展。临桂新区：新城区，未来城市发展重心，主城区属于规划发展初期，中大型项目聚集，楼盘品质高。配套不完善，临桂入住率不高，生活便利性弱。八里街：开发区，与主城无缝连接，人口密集。区域规划档次弱，楼盘品质不高，中小规模楼盘为主。专注地产·至诚至信桂林近年固定资产投资增长迅速，08年以来保持在31.46%增长率，房地产开发投资增长率保持在25.63%，房地产开发投资占社会固定资产投资总额的14.33%。桂林社会资产投资保持发展，特别是临桂新区配套建设的完善拉动区域房地产投资的不断上升。今年1-10月份，桂林全区社会固定资产投资总额810.35亿元，同比增长31.8%，房地产开发投资累计总额116.91亿元，同比增长38.2%，占社会资产投资总额的14.4%。专注地产·至诚至信发展日趋成熟的临桂新区市场，在今年上半年的表现更为抢眼。据了解，碧园印象桂林、耀辉美好家园、凤凰城天屿、花样城花样国际广场、桂林奥林匹克花园、云顶御峰等楼盘均在今年上半年推出较大批量新房源，且不少楼盘都取得了不错的销售成绩。09-10年各板块成交量对比15000001000000500