整体发展战略及下半年营销推广规划关于桂林奥林匹克花园的说法……桂林奥林匹克花园不仅仅是这些！在桂林奥林匹克花园，我们看到了新桂林新中心160万平米超大楼盘SHOPPINGMALL、商业街、鲁湖、骑马山、会所、酒店、写字楼、别墅、公寓综合体还有，开发团队对这块土地的无限热情……这更是代言桂林人居未来的一生之城！本方案思路架构发展目标支撑点现状核心问题解决方案下半年营销推广规划本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。城市年轮对本案发展目标的理解1快速开发，快速销售，通过资金的快速速度。流转，实现项目的滚动式开发。2在保证速度的基础上，最大化项目利润，利润。实现项目的投资价值。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。我们将桂林奥林匹克花园的发展目标界定为——实现稳健而有价值地开发本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。支撑点1：充足的市场需求只有吸引充足的市场需求，才能确保项目的销售速度，为稳健开发奠定基础。持续向上支撑点2：合理的物业发展规划的品牌动力合理的物业发展规划，是建立在对市场和地合理的块价值研判基础上的、符合客户需求的价值实现途径。物业发展规划支撑点3：持续向上的品牌动力充足的市场需求品牌是大盘开发的关键，持续向上的品牌能够让项目自身产生速度和价值上行的动力。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。临桂市场：区域分析、项目占位分析充足的市场需求桂林市场：城市分析、片区价值分析异地市场：发展状态、前景分析项目规划分析合理的物业发展规划开发状态分析品牌影响力分析持续向上的品牌动力品牌认知度分析目标支撑点：理想情境支撑点分析：现实情境本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。R1市场需求状态分析本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。临桂区域价值分析临桂新区位于广西东北部，桂林市西郊。临桂新区东距桂林城市中心区约10公里，是桂林向西发展的重要空间载体。临桂新区中心区位于临桂县西部，西北方向至机场路，南至万福路，总用地面积13.03平方公里。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。临桂区域规划临桂区域未来将由三大组团构成：临桂新区、凤凰新区和两江国际机场区。其中临桂新区定位为综合性新区，凤凰新区则为优质产业区。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。临桂新区规划临桂新区作为桂林城市向西发展的中心城区，未来的城市副中心，将承担城市综合服务职能和城市中心职能，并向其周边区域辐射，加速桂林城市向西发展的进程。规划将临桂新区分为四大区域：县城现状建成区、新区中心区、庙岭组团和西城工业园区。西城工业园区将为桂林主城提供强大的产业支撑，通过疏解老城产业、人口和功能，进一步完善桂林产业结构，最终实现提升桂林城市竞争力的目标。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。临桂新区中心区规划临桂新区中心区，建成后将体现为行政办公、商贸服务和休闲居住三大功能。本案位于中心区核心区域。项目周边规划有：行政中心、会展中心、艺术中心、商贸中心、科技馆、市民广场、中央公园、民俗公园等市政、生活、行政配套，并且规划有多条城市主要干道（机场路、万福路等）连接外部区域，区位价值日益凸显。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。2004—2007年临桂地20区0生4—产2总00值7年走临势桂（固单定位资：产亿投元资）走势（单位：亿元）808070.6470.4460区域经济快速发展，基础设施投入大，区域竞争力得到提升6051.8640.2342.631.83404026.6202012.9002004年2005年2004年2006年2005年2007年2006年2007年临桂地区经济发展迅猛，2007年，地区生产总值达到70.64亿元，仅次于七星与象山区，位居桂林17县市区中第三名。依托城市向西房展战略，近年来，临桂基础设施建设得到大力发展，2007年，地区固定资产投资为70.44亿元，高居全市第一，基础设施的建设必将加速拉动临桂区域经济进一步发展，以此提升区域综合竞争力。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。2004—2007年临桂房地产投资走势（单位：亿元）202004—2007年临桂商品房销售面积走势（单位：万㎡）14.2960.94临桂房地产产业得到了快速发展，房地产投资与销售显现逐年上升趋势。1580（现房）60？？108.241405.0129.3753.820002004年2005年2004年2006年2005年2007年2006年2007年（注：2007年销售面积数据未公布）一方面，临桂区域具有良好的发展前景，吸引了一大部分地产开发企业和购房者，临桂楼市日渐成为桂林热点区域；另一方面，相对落后的基础设施、较为空白的市政生活配套，难以为临桂高速发展提供有力保障。区域综合价值的提升，成为左右临桂房地产发展的核心利器。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。2004—2007年临桂城镇20人0均4—可2支00配7年收临入桂走农势民（人单均位纯：收元入）走势（单位：元）2000050004546155483759400015000319611465人民生活水平得到提高，城镇居民仍是购房主力300096192530100007320200050001000002004年2005年2004年2006年2005年2007年2006年2007年临桂人民生活水平进一步得到提高，逐步拉近与象山区、七星区等成熟城区之间的差距，并且在2007年，首次高于桂林全市平均水平。城镇居民收入水平提升较快，农村收入水平相对较低，贫富差距进一步显现。城镇居民具有较强的购买力，但受到人口数量的限制，难以形成充足的市场购买力。临桂区域在未来较长的一段时间内，区内购房主力群体仍将为城镇居民。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。市场供应持续加大1、在售项目需要较长时间进行消化。临桂当前在售项目体量总计约为600万㎡，扣除前期销售部分，实际未入市及开发体量约为500万㎡，在市场环境无大变化的前提下，按照2006年现房销售面积60万㎡计算，目前剩余体量需要约9年时间才可完全销售。2、未来居住用地供应量大。根据《临桂县中心区控制性详细规划》，未来中心区西南面、北面均规划为居住用地，未来供应将持续加大。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本地市场需求容量极为有限，无法支撑临桂本地市场容量需求分析：2008年，临桂县人口总数约为45万人，其中城镇人口仅为5.5万人，按照规划，2018年临桂县城人口规划约为18万人，按人均30㎡计算，到2018年，临桂城镇市场容量需求约为300万㎡，当前在售项目即可满足，且还有大量剩余。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本案区域占位对比项目名称凤凰城金水湾·境界国际文化新城碧园·印象桂林奥林匹克花园区位地段★★★★★★★★★★★★★★★★★项目体量★★★★★★★★★★★★★★★★项目规划★★★★★★★★★★★★★★★产品设计★★★★★★★★★★★★★★★销售情况★★★★★★★★★★★★★★★客群层次★★★★★★★★★★★★★★★★营销推广★★★★★★★★★★★★★★★物业管理★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★客户认知★★★★★★★★★★★★★★★★老业主口碑★★★★★★★★★★★★★★★★合计27星23星42星36星34星本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本案在区域地段、项目体量、客群层次及物业管理四个方面领先临桂，而在其他六个方面（项目规划、产品设计、销售情况、营销推广、客户认知及老业主口碑）并不占优，甚至处于弱势局面；在与同区5个主要竞争项目的各因素综合对比中，本案仅位居第三位，较远辰﹒国际文化新城及碧园﹒印象桂林仍有一定差距。综上，我司认为本案综合竞争力上，仍有大幅的提升空间。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。临桂区域市场需求小结：1、城市向西，促进临桂经济快速发展，带动了房地产产业的快速发展，开发投资及市场供应快速提升。2、临桂人口基数小，而作为购房主力群体的城镇人口规模极为有限，即便按照政府规划，市场容量依然有限，无法消化在售项目市场供应。3、临桂区域，本案当前市场竞争力处于中流水平，本地客户无法支撑项目顺利去化。临桂市场需求容量有限，临桂房地产需要更多的市场支撑，开拓区域外部客户具有战略意义。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。桂林城市价值分析桂林位于广西省东北部，东面与贺州地区毗邻，西面、南面与柳州地区相连，北面与湖南省交界。桂林下辖秀峰、象山、七星、叠彩、雁山五区及临桂、阳朔、平乐等12县区。桂林地处自治区东北部，是我国乃至世界重要的旅游目的地城市。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。2004—2008年桂林市地区生产总值走势（单位：亿元）1000883.02900800746.83700619.12600536.92500457.86桂林市经济基础一般，发展速度较为平稳；4002008年完成全市生产总值883.02300亿元，同比增长12.9%，人均生产总值为17435元。20010002004年2005年2006年2007年2008年桂林市2008年人均生产总值为17435元（折合2552美元），根据国际经验，当一个地区的人均GDP超过1000美元后，社会消费的结构将会升级，从原来的日产消费品转移到舒适型的住房、汽车、休闲娱乐及投资等方面。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。2005—2008年桂林三次产业结构走势19.40%45.20