2011领驭龙华新城CONTENTSOPINON目标MARKET市场POSITION定位PLANNING物业规划SALE营销策略及推售建议本项目的目标抢占龙华新城话语权代言中航2011年在深圳市场的地位CONTENTSOPINON目标MARKET市场未来2-3年市场走势龙坂区域市场的竞争格局本项目的核心竞争力研判POSITION定位PLANNING物业规划SALE营销策略及推售建议宏观视野深圳未来三年的房地产发展方向(宏观经济环境、房地产总体市场发展)中观视野龙华片区城市化发展进程和房地产地位(两个基本面：供求关系---龙华片区未来的地位及价值演变)微观视野本项目的市场地位及产品方向(项目指标：市场竞争性、借势性)大势研判。1宏观视野宏观视野深圳——内地最具竞争力的城市，城市价值日益提升城市气质：年轻、时尚、动感、梦幻、现代和包容城市经济：城市经济高位、快速和健康的发展社会特征：移民社会，价值追求的多元化，注重实际，轻蔑清淡的风气城市区域：港深大都市、珠三角核心城市连续三年成为中国内地最具竞争力城市第一名第二名第三名第四名2007年深圳上海北京广州2008年深圳上海北京台北2009年深圳上海北京台北结论一：宏观现状：回暖迹象明显——成交量快速提升，成交价格上涨→基于目前的宏观数据思考宏观结论二：宏观大势——中国经济数据利好，珠三角产大势业调整步入好转，市场成熟度进一步提升研究→宏观大势：2009-2010市场见底回调结论三：2010-2011项目入市宏观大势——后市中国经济持续走好下，深圳压抑已久的需求持续放大同时供给积压过后大量释放→宏观大势：20011-2012市场供需放大，稳定发展。世联观点：经济基本面好转，2010-详见附件一2012年房地产稳定发展《大势研判》本报告是严格保密的。片区价值。龙华片区城市化发展进程和房地产地位？两个基本面：城市价值：龙华城市价值2009-2011年得以凸显2市场地位：2009-2011龙华市场将在深圳房地产未来供应结构担当主角中观视野观澜观澜中部综合组中部综合组龙华龙华团团布吉布吉龙华的规划定位：福田后花园深圳后花园城市次中心?定位为中部综合服务组团中心；?是先进工业和高新技术产业发展基地；?商贸、房地产发达现代化城区；?宝安陆路口岸物流中心?深圳中心区的生活配套基地规划功能：具有三重性。首先是福田中心区的延伸和生活配套区；其次是中部地区的次中心，起到一定的对外辐射作用；三是不断协调和完善城镇自身的发展，这三种功能是相辅相成的。交通规划：龙华交通中心地位确立，将成为全国性交通枢纽?龙华交通从06年起得到实质性改善；2006年2007年2011年2014年?2011年以后，龙华梅龙公路：福龙路：南地铁4号线：深圳北站广深港客运与福田中心区将形成蜘蛛网状的公南起梅林关，起福田（香环（龙华新客专线到香港和香港快速相路交通网络，将港、北接布龙路，立交），北到站）：广深段开通，龙二线拓展区连接港客运专线、到龙华广场华到香港九澳、深及整个珠三角龙大公路：南接龙大公路地铁5号线：厦深铁路的交和地铁1、2号龙16分钟；连成一片，成为交通起已规划未动汇枢纽站，又工的福龙路，新区大道：线成为第一个是地铁4、5、轨道交通环线，枢纽连接布龙路，南起梅林关，6号线的换乘地铁号线6北接东莞大岭北接现在龙华使龙华快速与枢纽，建成后连接龙华新城、石岩、光明新城、公明、松岗等片区，通山的人民北路，罗湖、南山、到广州新客站过南坪快速干道：再向西接现在宝安中心区、27分钟西起南头，途的上塘路龙岗相连，成为中心枢纽。经龙华，东到留仙大道：东4号线换乘坪地；福龙公连民治大道，至福田中心区，路，南起福田西接现在的留线路由龙华火仙大道车站至松岗点燃市场兴奋点，激增龙华城市价值①福田中心区成熟，人口外拓②地铁4号线彻底打破交通瓶颈③深圳北站（龙华新客站）落成兴奋点福田中心区进入加速成熟期，2011年1基本开发完毕中心区已开发写字楼地块中心区可开发写字楼地块年份项目名称供应总量2003年江苏大厦、投资大厦、卓36万平米越大厦、国际商合大厦、中央商务大厦、兴业银行大厦2004年国际商会中心、航天大厦、30万平米九州创展大厦、诺德中心2005年卓越时代广场、深圳华融50万平米大厦、大中华交易广场、新世界中心、金中环商务大厦2006年地铁大厦、荣超经贸中心、30万平米财富大厦、特美思大厦2007年凤凰大厦、嘉里建设广场、13万平米星河发展中心2008年荣超中心、港中旅大厦、28万平米卓越二期2009-2010大中华东方新天地、荣超138万平米年国际、卓越世纪中心、高交会馆地块预计未来3年每年写字楼推出量为50万平米左右，以甲级写字楼为主，三年内基本开发完毕未来福田CBD及CBD一级辐射区住宅供应仍存在较大缺口至2011年底，已入伙商务写CBD商务的“住宅需求倍律”字楼约有670万平米万平米按照世界银行的测算，1平米写字楼要带动15-20平（未包括深交所），商业入米住宅需求，中国人多地少取其下限，CBD与中心伙约有40万。西区写字楼面积合计600万平米，由此而带来的住宅需求为9000万平米，而深圳整个福田区目前包括商品住宅、写字楼、村民房、商业等的建筑总量只有1亿左右，CBD住宅需求之甚可见一斑。2010-2011年市场供给142.48万平米住宅，仍无法满足中心区与日倍增的住宅需求。CBD人口外溢，城市北拓宝安宝安中心区开始退出全市主流客户的视野关内除南山外的其他区域基本以旧改项目为主未来龙华和龙岗中心城供应量最大，为全市主流供应60松岗万平湖25万沙井光明龙岗中心城万21万68观澜万32400万56坪山万石岩万30横岗万6龙华580万布吉万50葵涌万宝安新区70182万罗湖盐田70万20万福田万南山40300万100万以下100-400万400万以上中心区的居住需求向中心区周边区域扩散…龙华二线拓展区人口外拓未来中心区15万商务工作人口寻找适当的居住场所…福田中心区中心区及周边区域居住物业无法承载中心区新增商务人口的居住需求…关内住宅供应稀缺…中心区的居住需求向龙华二线拓展区进一步扩展…由港铁承建并运营的地铁4号线，与福田中心兴奋点2区快速相接，打破关内外的交通瓶颈。?地铁4号线连接皇岗口岸、福田中心区与龙华二线拓展区，其中4号线一期由福田区皇岗口岸至少年宫，已于2004年12月通车。?4号线二期工程由港铁承建，建成后港铁运营4号线全线30年。规划2010年9月30日全线贯通。?龙华二线拓展区建成后二线拓展区到福田中心区20分钟龙华：20分钟CBD圈层福田中心区口岸港铁沿线290万建面物业的开发将极大的改变龙华二线拓展区的城市面貌?港铁沿线预计总建面约290万平方米的物业开发权。其中住宅用地约260万平方米，其余为商业用地。?预计地铁物业将随4号线的建设进度，由南向北开发，预计每年推出30-40万建面。?地铁沿线物业预计将为二线拓展区提供大量的商业、广场等公共休闲娱乐配套。备注：图中港铁用地的圈画并不代表精确的港铁用地范围，仅是对其区位做示意性标住二线拓展区，地铁4号线和5号线效应：全新的龙华新城——纳入“大福田”城市范畴龙华客户结构演变：福田中心区乃至全市通勤客流进一步扩大深圳北站（龙华新客站）是地铁4、5、6号线的换乘枢纽，兴奋点3与中心区、口岸及机场交通便捷，居住和商务价值更显突出?乘地铁4号线到中心区、皇岗口岸?乘地铁5号线与1号线换乘到机场线路概况建成时间4号线连接皇岗口岸、市中心区、龙华新预计2010年区和龙华镇中心区的线路，主要站通车点：莲花北、梅林、梅林联检站、龙华车站、龙华镇中心等，长18.7公里。其中一期工程已建皇岗口岸至少年宫，线路长4.5公里。5号线线路由前海湾站至东门南站。分别预计2011年深圳北站设在前海湾、临海路、宝华路、宝建成安中心、翻身、灵芝公园、大浪、同乐、深职院、西丽、大学城、塘朗、长岭陂、龙华火车站、民治、五和、坂田、大埔、下水径、布吉中学、布吉客运站、百鸽笼、布心、太安路、怡景路、黄贝岭、文锦路、东门路、大剧院。6号线线路由龙华火车站至松岗，连接龙预计2011年华新城、石岩、光明新城、公明、以后松岗等片区深圳北站（龙华新客站），作为广深港客运专线和厦深铁路的交汇枢纽站，加强了深圳与香港、北京、长三角、东南沿海等经济发达地区的联系，不仅直接服务高端商务客流，而且将成为到北京、武汉等地的全国交通枢纽。新广州站东涌虎门光明深圳北站福田站至西九龙预计北京-武汉-广州-深圳-香港”客运专线通行后从北京到深圳将由原先的20小时缩短为10小时，龙华到广州新客站只需要25分钟，去服务高端商务客流香港西九龙只需16分钟2011年，龙华新客站建成后，直接带动二线拓展区功能多元化发展。龙华不再仅仅是“居住后花园”。?依靠客运铁路，城市居住复合地区聚集国内中小企业及地方政府办事处、酒店、商务公寓等文化娱乐地区?火车站周边会聚集餐饮、超市、药休闲集会地区店、旅游特色零售、银行、批发性商业、公共服务等商业形态。城市居住复合地区在福田中心区、地铁4号线、新客站、综合用地开发等多因素的作用下，2011年龙华二线拓展区的城市价值将全面兑现2009年《龙华新城核心地区法定图则草案》公示2010年福田中心区未来剩余的150万建面写字楼投入使用地铁4号线全线贯通2011年地铁5号线2011年贯通龙华新客站投入使用2012年……龙华二线拓展区的城市价值将摆脱“预期”，在逐步兑现中迅速凸显区域类比：福田中心区、南山中心区、宝安中心区宝安中心区南山中心区福田中心区宝安大道滨海大道深南大道西部跨海通道地铁1号线、2号线地铁1号线地铁1号线延长、5号线南山中心区规划广深港