价格信息：总价2700万元，一栋一价动态信息：12月精装示范区开幕郡西别墅坐拥5000亩生态山水，内享良渚文化村10年大城配套，承袭万科全精工全性能体验，打造高端人士的终极生活居所。价格信息：总价2700万元，一栋一价动态信息：12月精装示范区开幕第四部分开发策略拿地背景?良渚文化村为2001年南都地产公司拿地，2004年万科收购南都，接手本项目。?万科根据用地特点，确定了以低密度保证居住品质的指导原则，主动降低项目的容积率。开发顺序竹径茶语坡地花园洋房白鹭郡北坡地联排山地花园洋房独栋别墅白鹭郡北和竹径茶语处于原生态山林腹地，地形起伏，植被茂密，是全区中自然资源最佳、私密性最好的用地，为原开发商南都公司项目。当时南都公司虽然没有明确的客户细分定位，但经过长时间思考，对项目有深刻的理解，认为只要产品真正做好，一定能有人来(当时良渚的交通条件还不如现在便利，是杭州的远郊区)。开发顺序白鹭郡东是万科收购南都后开发的第一个村落组团，定位为杭州外溢的首置客户，产品为80-120平米的小户型。从结果来看，当时十分热销的，但后续确发现这类客户虽然入住率高，对人气有一定的拉动，但对配套的便利齐全要求非常高，玉鸟流苏的定位与之不对应。虽然万科马上建设了食街和菜市场，仍不能满足这部分客户的需求，使公司的客户满意度大幅下降。白鹭郡东“玉鸟流苏”创意街区中小居住单元开发顺序白鹭湾君澜度假酒店阳光天际五星级山地联排、叠排经过白鹭郡东的教训，万科团队深刻认识到1）配套的重要性2）本项目应坚定地定位为改善为主、旅游/养老为辅，以高品质的产品支撑定位目标。接下来开发的阳光天际定为纯联排/叠排社区，集中地下车库，以不计成本的投入保证项目品质。实际入住后由于在文化村范围外，享受配套不方便，仍有很多投诉，进一步看出配套对项目的影响。另一个有魄力的举动是开发了五星级酒店(旅游用地)，以会议为主、渡假为辅，为项目带来了人气。开发顺序白鹭郡南是全区最大的村落，包含了公建和住宅用地。由于白鹭郡东暴露出配套不足的问题，在白鹭郡南中开发了住宅底层商业及春漫里会所，并计划未来在玉鸟流苏东侧继续增加餐饮等商业设施。由于用地性质和政策变化等原因，白鹭郡南仍包含了多种面积区段及物业类型的产品。白鹭郡南全区最大的综合村落，4-5层，含多面积区段及物业类型开发顺序白鹭郡南一期开发时遇到了7090的政策要求，被迫白鹭郡南定为小户型为主，但设计了可拼接户型以应对市场全区最大的综合村落，4-5层，需求。实际销售是又遇到限购政策，使想买大户型含多面积区段及物业类型的客户无法购买拼接户型。经过与政府谈判，降低了90以下户型的比例，把拼接户型打通，作为一套房销售，解决了这一问题。一期未来二期开发顺序白鹭郡南二期本应包括13万平米公建，但万科分析白鹭郡南项目无法支撑这一规模。由于原定异地建设的回迁全区最大的综合村落，4-5层，安置房改在万科用地内建设，万科与政府协商抵消含多面积区段及物业类型部分公建指标，公建面积降至7万平米，其中近6万平米为酒店式公寓(春漫里)。由于酒店式公寓不受限购政策限制，很受市场欢迎。一期未来二期春漫里酒店式公寓白鹭郡南二期其余住宅部分(柳映坊)坚持了改善为开发顺序主、渡假/养老为辅的定位，产品为多层大户型。大户型产品一开盘就受到客户欢迎，10天内销售了绝大部分。白鹭郡南全区最大的综合村落，4-5层，含多面积区段及物业类型一期未来二期定位转变开发顺序2002.042003.062004.032006.042008.09今后白鹭郡北竹径茶语白鹭郡东阳光天际白鹭郡南金色水岸、绿野花分期情况野在规划中，白鹭山地花园洋房独栋/联排/洋房多层公寓山地联排、叠排多层公寓郡西尚未推出开盘均价5000元/价格走势㎡，目前市场平均价13535元/㎡均价16000元/㎡均价24000元/㎡均价12000元/㎡均估价为20000元/㎡名称物业类型面积㎡销售情况4-5层的坡地花园洋房、坡地联排、竹径茶语190-335独栋别墅的居住村落白鹭郡北山地花园洋房92-1863-5层建筑，以两房、三房为主的各期物业白鹭郡东80-120中小居住单元均热销定位转变阳光天际山地联排、叠排190-230白鹭郡南4-5层公寓/精装修多层公寓55-89/120-240开发顺序规划用地面积63852.8m2总建筑面积56800m2老年公寓其中地上建筑面积47980m2地下建筑面积8820m2(设计已完成)容积率0.75绿化率32％建筑密度23.78％结合渡假/养老的定位，在社区医疗设施旁汽车泊位（个）229边规划了老年公寓，目前已完成设计阶段。其中：地面汽车泊位（个）147地下汽车泊位（个）82客房数（间）406其中：套房(公寓)区（间）340客房(护理)区（间）66开发顺序良渚文化村的开发已历近10年，预计未来还有10年的开发白鹭郡西金色水岸/绿野花语周期。经过白鹭郡东的小弯路，万科已经明确了良渚文化(规划中)(规划中)村的定位，今后将坚持改善为主、渡假/养老为辅的定位，以高品质产品打造宜居的近郊小镇。回迁安置组团(已在建设中)开发过程中提升人气的手段?五星级酒店白鹭湾君澜度假酒店会议为主，渡假为辅?精装修交房有效提高入住率?配套设施投入吃饭、教育是最重要的配套开发过程中提升人气的手段?配套设施投入玉鸟流苏、春漫里会所两大核心配套区，五分钟辐射半径。安吉路良渚实验学校的引进，是杭州首次教育资源跨区合作。该校隶属西湖区，在万科的努力下，经市教育局协调，落户良渚(余杭区)。代征地用于建公园，丰富社区的休闲资源，提升环境品质。开发过程中提升人气的手段?垃圾分类宣教中心预计总占地2000平方米，集垃圾分类处理和宣教参观于一体，直观理解垃圾分类的终端去向和实践价值，宣讲垃圾分类的相关知识、传播绿色环保理念，践行保护地球的使命。开发过程中提升人气的手段?配套设施投入项目成功的关键点?对最早的理想一如既往的坚持经过短暂的弯路后迅速回到正确的定位上?对配套的不遗余力的投入配套要考虑长期对项目的拉动作用?对社区文化的营造在“好房子”、“好服务”上再加上“好邻居”，将社区凝聚力提升到精神层面