谨呈：都江堰市心怡西御置业有限公司高端度假之道青城山和乐村313亩项目投资及开发可行性分析2012/8/1思想驱动专业行动第一阶段第二阶段（中期）第二阶段（中期）第三阶段市场调研阶段发展战略与整体定位发展战略与整体定位项目物业发展建议?与客户进行首次沟通?项目界定及客户目标分析?项目整体定位深化?项目地块现场查勘?市场简析与问题结构化分析?项目规划物业建议深化?区域宏观产业背景研究?为解决核心问题进行多角度多层?经济测算?房地产市场调研次的深入研究与分析?商业酒店市场调研?参考案例的发展战略借鉴?酒店专家访谈?项目区域经济分析?专业人士访谈?项目整体定位与发展战略?消费者访谈?项目功能定位?潜在投资者访谈?发展方向与开发投资测算?市调成果沟通?项目终稿?项目整体定位及物业方向思想驱动专业行动近期工作内容工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析?项目周边及地块勘察?青城山置业/投资客户访谈?宏观经济产业背景分析?都江堰宏观经济情况?城市规划影响探讨项目城市、地?青城山在售项目负责人等访谈?都江堰/青城山城市发展现状?区域旅游现状分析?成都5星级典型酒店负责人访谈区及本体背景?都江堰/青城山城市总体规划?房地产市场特点分析?成都/都江堰/青城山旅游规划分析?区域产品竞争态势分析?都江堰/青城山房地产市场状况?典型类似景区及案例分析?丽江/峨眉山/乌镇等景区现状?类似区域类似案例分析?国内著名景区典型案例分析?目标消费者深度访谈?区域客户价值及置业倾向分析目标市场与客?地产专业人士访谈?开发模式及定位方向户的集中分析?销售人员访谈?项目酒店打造方向?酒店/商业专业人士的访谈?地形地貌状况?物业发展方向建议规划设计建议?地块资源状况思想驱动专业行动本报告重点解决的问题一个使命：进行充分的项目投资及开发可行性论证，为开发商提供可持续发展的后市战略四个核心：1.本地块质素如何？2.本地块是否可拿？3.地块拿了怎么开发？4.本地块如何拿？ThoughtfullyProfessional思想驱动思想驱动专业行动专业行动本案汇报内容本体研究市场研究开发定位财务分析Project本体Analysis研究11.地块质素如何？——从地块自身条件说起2.地块是否可拿？3.地块如何开发？4.地块如何拿？Project本体Analysis研究1格物，致知……交通分析配套分析地块四至经济指标资源条件7ThoughtfullyProfessional思想驱动专业行动交通分析本案与市区之间可以通过三条路到达，驾车与公共交通都较为方便快捷，且成本较低交通通达性目前市区与项目之间可以都江堰/青城山通过三条线路到达：?通过成灌高速到达约30分钟，收费20元；成灌高速?由市区走G317到都江1小时车程G317堰，再转青城山，收费0元成灌快铁半小时车程?由市区火车北站乘坐成灌快铁至终点站-青城山总站，车票15元。双流机场ThoughtfullyThoughtfullyProfessionalProfessional思想驱动思想驱动专业行动专业行动交通分析紧邻进山主干道，地处高铁站和山门之间，通达性和昭示性较好；区域主干道S106省道地块距离关键点距离旅客主要进山路线分析本案旅客到达项目路线分析青城山门高铁站ThoughtfullyThoughtfullyProfessionalProfessional思想驱动思想驱动专业行动专业行动周边较为成熟，酒店及高端休闲场所集中，博物馆、大学等资源配套分析条件较好，在建项目中较为突出的有两个五星级酒店。?配套较为齐全：学配套中国农家乐假日农家乐校、医院、菜市、别墅项目青碧水青城青城小炒店城东软安置邮局；五星级酒店青城雅舍青城苑本案（老房）?在售楼盘集中，将双语学形成青城山区域最鹤翔校山庄青城白鹭洲2002年入住幼儿园大的别墅群；第六感医院?（在建）游客中豪生酒店小学资源优势条件有：心产权中心青城365临近豪生、道教博快泰达中国东软学院（本铁结（在建）物馆、东软大学、科）青城青城学校站阳光距离前山门仅600上善栖芙蓉青城青城山房米；一览东软教芒城遗址保护菜市师公寓邮局卫生院ThoughtfullyThoughtfullyProfessionalProfessional思想驱动思想驱动专业行动专业行动根据目前政府规划整体牵引，周边品牌开发商大型项目入驻较多，配套分析未来高端度假氛围雏形初现中国青城1,2,3期青景新居安置房大观苑片区假日青城碧水青城中漫伟业安置房四季青城青城雅舍本案青城鹤翔山庄花园青城宾馆中铁二局青城白鹭洲用地中水电第六感华神高科技泰达·上青城青城豪生365宅投资咨询干安部中心翠朗院园缦青青园宾馆东软学校滕王青城青城阳光阁三轨九路润金旅浩庭制药芙蓉清游开发上善栖芳迪斯尼青城园东软教师青城电（1467亩）华风青城鉴山站对外文化集团楼变电站公司青城山房金涛园、誉正（置换）文化站青城山水、建工集团桃花新居红星房产东软安置区芒城新居青城山市场青城小学医疗、芒城遗址保护范围气调库规划地块商贸、贡品堂、液压、长寿新居香花馨园公司地产及公司龙湖·小院青城敬配套设施老院消防站ThoughtfullyThoughtfullyProfessionalProfessional思想驱动思想驱动专业行动专业行动地块四至地处青城山镇和乐村，整体南侧和东侧质素较好，西北侧受周边农家乐餐饮、加油站、干道影响较大沿青城山大道两侧农家餐饮发达农家乐项目西侧200米精品酒店，小1号：79亩东软安置区处即为青城山门商业，农家乐5号：342号：53亩亩高铁站口与项目之间的空地，目空地4号：116亩3号：31亩前规划不清晰青城山豪生酒店青城白鹭洲中铁二局用地（已交房）中铁开发，我青城山目前唯司曾参与过的一五星级酒店低密物业集群规模占地面积建筑面积地块容积率（亩）（㎡）（㎡）1号地79526930.526347ThoughtfullyThoughtfullyProfessionalProfessional思想驱动思想驱动专业行动专业行动2号地53353510.517676占地313亩，取容积率低值0.5核算，限高12m，经济指标3号地目前1、2、3可开发，4、531号地（部分）待整理；206770.5103394号地116773720.5386865号地34226780.511339合计3132087710.5104386ThoughtfullyThoughtfullyProfessionalProfessional思想驱动思想驱动专业行动专业行动资源条件地块基本平整，植被覆盖率较高，空气质量优良；内部有三条道路，整体性有一定影响但是反而凸显多元化加油站1号：79亩原生态植被丰富，有少量树木地块内道路5号：34亩2号：53亩小溪流4号：116亩3号：31亩地块外侧有一加油站，对项目地块质素有一定影响，地块有由山上汇聚下来的一条溪流，后期可考虑溪流的合理利用；ThoughtfullyThoughtfullyProfessionalProfessional思想驱动思想驱动专业行动专业行动资源条件—内部路网地块被两横一纵道路分割为五个地块连接S106省道规划路泉水路干道型道路规划路到达东软大道直达快铁站ThoughtfullyThoughtfullyProfessionalProfessional思想驱动思想驱动专业行动专业行动资源条件—文脉资源土地不规则，呈圆润叶状分布，在文化上有可挖掘之处，可延展性强?地处和乐村，与中国传统“和”与“乐”文化相契合，同时与中国道教文化思想相匹配；?地块形状呈半开合的圆润叶状，呼应中国传统文化；ThoughtfullyProfessional思想驱动专业行动地块资源综合评价?片区规划整体呈现大规模高端化特点，并对品牌开发商入驻有较强牵引能力；规划资源?占地313亩的中大规模用地，地形不规则，呈圆润叶状分布，但不影响整体规划；?地块被一纵两横道路分割，为多元化开发提供基础；?双遗文化遗产，距青城山前山门200米；自然资源?植被资源丰富，有一自然溪流，整体空气质量优良；?邻区域唯一五星级豪生酒店，距第六感（在建）300米，距泰达中国结800米；?配套有温泉、高尔夫练习场、网球场、旱地滑雪场；配套资源?临106省道有一加油站，既是配套资源，同时对地块质素有一定影响?以“梁鸡肉”为代表的十余家中低端农家乐附着项目周边；?距成都60公里，距都江堰10公里，距离玉堂8公里；交通资源?距离成灌快铁总站青城山站1公里；?紧邻S106省道；?青城山悠久的道教文化；?青城山养生文化；文脉资源?地块和乐村形成中“和”“乐”文化的体现；?成长中的青城山高端度假文化；ThoughtfullyProfessional思想驱动专业行动小结配套资源自然资源交通资源规划资源本体文脉资源地块具备高端度假类物业开发的先天性优势市场Customised研究2Research1.地块质素如何？——具备高端度假类物业开发的先天性优势2.地块是否可拿？——从市场环境说起3.地块如何开发？4.地块如何拿？市场Customised研究2Research审时，度势……宏观背景与旅游市场房地产市场环境分析商业及酒店配套研究客户及酒店专家访谈1.宏观背景和旅游市场—经济产业背景思想驱动专业行动1.宏观背景和旅游市场—旅游规划背景思想驱动专业行动1.宏观背景和旅游市场—旅游发展现状思想驱动专业行动1.宏观背景和旅游市场—同类景区对比思想驱动专业行动1.宏观背景和旅游市场思想驱动专业行动青城山作为双遗文化遗产地，在成都作为旅游度假第一选择的地位不可撼动，片区整体未来呈现强劲的规划牵引，但现状由于512地震以及配套相对滞