2.房地产市场环境分析—客户分析思想驱动专业行动2.房地产市场环境分析思想驱动专业行动整体市场瓶颈状态明显，存量高去化慢，物业单一，区域内各版块特征差异明显，常规的跟随型开发模式在青城山的未来房地产市场上必将被淘汰，主动选择的高端差异化开发模式将成为未来片区开发的核心竞争力。瓶颈明显，主动突破3.商业和酒店专项研究—商业市场思想驱动专业行动3.商业和酒店专项研究—酒店市场（现状）思想驱动专业行动3.商业和酒店专项研究—酒店市场（现状）思想驱动专业行动3.商业和酒店专项研究—酒店市场（未来）思想驱动专业行动3.商业和酒店专项研究—酒店市场（案例）思想驱动专业行动3.商业和酒店专项研究思想驱动专业行动片区商业呈现大众化与低端化的结构，纯商业地产开发存在去化难运营难的双向困局，商业价值未得到完全彰显，与别墅物业的销售价格存在倒挂现象。随着未来片区旅游市场的规划，对一定规模的中高端商业有较大市场需求空间；在青城山板块的高端商业的开发中，五星级度假型酒店是最为主力的商业模式之一，豪生酒店开创了青城山的高端度假休闲的商业环境，其良性的运营与发展进一步佐证了青城山片区高端消费的需求。需求旺盛，高端引领客户及酒店专家访谈青城山置业客户访谈酒店行业专家深度访谈思想驱动专业行动对青城山区域认可青城山的自然环境,著名道教名山的价值尚未实现,的看法仍有较大的升值潜力和发展空间…这里空气还是多不错的，价格还不是很贵，周末过来耍一下,和家人、朋友一起爬个山啥的，完了也不用赶回成都……——蜀山栖镇业主丁女士（45岁左右）…青城山这边生活其实多单调的，配套还是跟不上,只有老年人呆得住，我是觉得买来过后爸妈可以先来住到，我们以后搬不搬再说，看周围发展得咋样…——上善栖客户瞿先生（40岁）…很多外地的客户会觉得你们这个环境才这个价格，简直太便宜了，如果在一线城市肯定远远不止这个价格，以后肯定要涨…——香颂湖销售代表付先生思想驱动专业行动对当地房地产市场现行宏观市场环境下,客户观望情绪较浓，但价格在的看法合适范围内仍会购买…其实我们只是朋友介绍,过来看一下,刚好有优惠就买了,觉得价格还好,像成都啊政策这些降是应该的嘛,青城山这块可能不得降太多,不是说二三线城市都在涨的嘛……——蜀山栖镇业主丁女士（30来岁）…限购对我们影响不大,但是限贷有影响,也不是说客户差这点钱,而是观望情绪比较浓,都认为房价会降,行为上要保守些…——365宅院销售经理刘女士…我就是一直想在青城山这边买个房子,安静,空气好……还是看了些盘了,前面的小院啊上善栖都看了,价格都差不多，准备再看哈…——青城山房客户刘先生（60岁来岁）思想驱动专业行动购买目的度假养老和投资度假是最主要的置业目的…买下这套房子,就周末、节假日过来住一下,放松一下了,青城山的空气还是比城里好…以后老了,也可以考虑过来常住,毕竟这个项目周边还是比较方便的…我是重庆人,老了也不想回重庆了,那边太热了…____上善栖业主王女士(40岁左右)…在这个盘(青城365宅院)买了两套房子,就是拿来投资的,本来想买四套的,但是行情不太好,…对这个盘的地段和品质还是很有信心的…____青城365宅院业主张先生(香港人)思想驱动专业行动能承受的总价200万以内是能承受的主力总价…买了套龙湖的房子,160万,还有300多万的房子,但是感觉一年来住不了几天,还是有些不划算…100多万也还能接受,自己周末假期过来住一下,父母也在想以后交房后要不要夏天过来住一下…____小院青城业主韦先生(35岁左右)…这套房子,60多个平方,40多万,买来养老,不想住城里(成都),感觉一天太吵了,空气又不好;…现在身体也还硬朗,娃儿也还是比较放心我们过来住…____蜀山栖镇业主李女士(50多岁)思想驱动专业行动面积&户面积需求偏小,洋房/叠拼以80-110m?,联排150-型需求160m?为主,户型以套二套三为主…买了套89ｍ?,套二的,我们一家人过来住,就三个人,够用了…也不想买更大的了,没必要…我们有朋友现在也在这边看房,也想买个80-100的套二的,也是一家三个人…____上善栖业主王女士(40岁左右)…想来买套别墅,150-160ｍ?,套三的,加上老人,夏天过来住一下,这边还是凉快,环境也不错…____青城山潜在客户(40岁左右)思想驱动专业行动对40年产权现有产品舒适度差/附加值低,市场现状下投资收益无公寓的看法保障…之前听说(泰达上青城)会引入酒店管理公司,还是有意向购买它这个房子(酒店式公寓)…,自己一年住上一个月,其他月份交给酒店打理,也还是可以接受的…但是现在好像黄了,买个40年的,价格又那么高,产品本身升值潜力也不大,不划算……自己住的话,那种产品(酒店式公寓)住起不安逸,没得花园、阳台,筒子楼似的,还算上公摊,套内面积又小,价格还不低,又只有40年产权;有些项目的洋房,叠拼可以选的嘛,价格也不会比它那个产品贵多少,户型,小区环境也好得多…____泰达上青城未签约客户倪先生(45岁左右)思想驱动专业行动客户访谈结论?认同“双遗”青城山宜居、度假、养老的自然资源条件。对区域/房地产?目前周边配套相对落后，对片区未来发展前景不确定。市场的看法?现行宏观市场环境下,客户观望情绪较浓，但价格在合适范围内仍会购买;?度假养老和投资度假是最主要的置业目的，200万以内是目前能承受的产品需求主力总价；?面积需求偏小,洋房/叠拼以80-110m?,联排150-160m?为主,户型以套二套三为主;?认为现有40年产权公寓的产品舒适度差/附加值低,市场现状下投资收益无保障,有一定的抗性;客户及酒店专家访谈青城山置业客户访谈酒店行业专家深度访谈ThoughtfullyProfessional思想驱动思想驱动专业行动专业行动对青城山酒店主要酒店品牌商家均看好青城山的酒店市场，尤其是市场的看法会议商务市场“青城山酒店市场目前高品质的会议酒店只有豪生一家，而青城山区域距离成都只有1小时左右的车程，是良好的避暑，开会的地方，洲际九寨沟天堂大酒店的主要客户就是会议。洲际旗下的度假品牌对在青城山区域开发类似九寨天堂的项目比较感兴趣……”——总府皇冠假日的张总监目前据我所知，悦榕庄等国际高端度假酒店品牌正在寻求进入青城山市场，今后青城山将形成一个国际性的酒店聚集的态势，自是没有合适的项目……——华瑞易德酒店顾问公司首席顾问张总豪生酒店当前主要靠会议客户，旺季在4月~10月，周末几乎很难订房，而淡季就主要靠会议客户……”——青城豪生国际酒店销售总监陈总ThoughtfullyProfessional思想驱动思想驱动专业行动专业行动项目可能合作国际一线度假品牌有生成可能，目前已引进青城前山的的酒店品牌豪生、第六感（在建）、中国结（规划），玉堂万豪（规划）、皇冠假日（规划）等五星级酒店。“洲际酒店旗下有洲际酒店（InterContinentalHotels&Resorts），皇冠假日酒店（CrownePlazaHotels&Resorts）等度假品牌，具体引入哪个品牌，还是要看酒店与业主的谈判，从介绍的项目背景看，用洲际品牌较难”“……实际上豪生在国外，是三四星级的品牌，但在青城山被包装成5星级品牌，在项目引入国际二三线品牌是有可能打造高品质的酒店的……”——总府皇冠假日的张总“从项目的基本情况看，项目的资源条件有条件引入像悦榕庄这样的国际一线品牌，但国际一线度假品牌要求资源要非常稀缺，而不是企业实力问题；——华瑞易德酒店顾问公司首席顾问张总ThoughtfullyProfessional思想驱动思想驱动专业行动专业行动项目合作的障要求规模较大，产权希望开发商持有，酒店最好有自碍点身匹配的特色商业配套“洲际酒店酒店的客房数至少要300间以上，不论建筑是否是别墅，希望业主全持有酒店物业……”，——总府皇冠假日的张总监“项目位于前山门临近，靠主干道及快铁枢纽，区位条件优越周边，但高品质的度假酒店需要宁静的环境，私密性很重要，这需要重点考虑且最好形成自带的特色商业配套——华瑞易德酒店顾问公司首席顾问张总ThoughtfullyProfessional思想驱动思想驱动专业行动专业行动项目与酒店管理品牌的合作方式以委托管理为主，授权经营的可能性很小“洲际酒店在在中国绝大部分酒店都是委托经营，授权经营的可能性很小”——总府皇冠假日的张总监“我所知道的国际知名酒店管理集团（如洲际、万豪、希尔顿等）通常的合作方式是委托管理，授权经营的可能性很小……，考虑到业主的发展情况以及在酒店方面的经营，项目附属住宅产品的统一化管理，建议采用委托管理方式为佳……”——华瑞易德酒店顾问公司首席顾问张总ThoughtfullyProfessional思想驱动思想驱动专业行动专业行动对项目酒店开发会议型酒店和“345星级酒店集合的酒店群”是访谈方向的判断专家比较倾向的发展方向“豪生酒店当前主要靠会议客户，旺季在4月~10月，周末几乎很难订房，而淡季就主要靠会议客户……”但开发会议酒店配套一定要齐全，规模至少在300间以上，所以，要看开发商是否舍得投入——青城豪生国际酒店销售总监陈总“青城山大部分的游客都是避暑养生的客户，可以参照北京九华山山庄的发展模式，酒店的产品可以涵盖3、4、5星级酒店，不仅满足高端小众养生需求，还满足各类会议需求……”；不过这方开发方式开发商的资金压力较大，应掌握开发次序。——华瑞易德酒店顾问公司首席顾问张总ThoughtfullyProfessional思想驱动思想驱动专业行动专业行动区域具备生成高端五星级或超五星级品牌条件，会酒店专家访谈小结议及温泉功能为必备项青城山酒店主要酒店品牌商家均看好青城山的