ThoughtfullyThoughtfullyProfessionalProfessional思想驱动思想驱动专业行动专业行动规模及选址建议“5+4”模式五星级四星级客房数量：50-100间客房数量：200-300间容积率：0.5容积率：0.5建筑面积：约1.7万方建筑面积：约1万方2号地1或5号地用地约80亩ThoughtfullyProfessional思想驱动专业行动高端旅游度假别墅群落ThoughtfullyProfessional思想驱动专业行动物业形态及指标建议主力物业板块联排叠拼独栋双拼洋房公寓前山次主力主力主力补充无补充后山主力次主力无无补充无外山次主力主力次主力补充无补充玉堂次主力主力次主力无补充无由市场可知项目所处前山板块整体以独栋及叠拼为主力，联排居次，而从整体市场来看叠拼竞争最为激烈。为此，为保证项目内部形成一定杠杆牵引同时最尽量避免竞争，建议本案整体住宅别墅物业以高溢价的独栋与联排为宜，不过首期入市产品建议主动创新（参考保利·石象湖），实现走量突破及先期的现金流滚动。以整体容积率0.5，住宅比例为49%测算，别墅各物业具体指标如下物业容积率建筑面积比例建筑面积占地面积合计独栋0.3-0.530%1.57万平55-60亩115-125亩联排0.8-170%3.65万平60-65亩ThoughtfullyProfessional思想驱动专业行动规模占地面积建筑面积物业选址及产品类别建议地块容积率（亩）（㎡）（㎡）1号地79526930.526347物体选址建议——2号地53353510.517676结合各地块概况建议本案住3号地31206770.510339宅物业选址为建议“首选44号地116773720.538686号地，其次为4号地向3/5号地局部进行辐射兼搭”5号地34226780.511339合计3132087710.5104386核心产品建议——档次物业分类面积区间标杆产品大独栋500-800小独栋150-200主力产品中联排130-150次主力产品小联排100-120ThoughtfullyProfessional思想驱动专业行动整体以酒店风格为蓝本，形成统一而又特色的风格建建筑风格建议筑风情表现方向：新亚洲主义风格ThoughtfullyProfessional思想驱动专业行动与五星级酒店景观一体化并分组团化；景观细节补充充分利用植物与周边道路、建筑及周边景观的层次关系，形成丰富精美的景观体验立面植物，充分利用藤蔓植物的特点，形成各种色彩的植物墙道路植物，通过对各种行道树、花卉的打造，构建充满自然体验的街道小品植物，将植物与街区内的小品结合起来，使街区更富于变化和体验感，避免出现千篇一律的感觉ThoughtfullyProfessional思想驱动专业行动开发补充建议?控制开发成本，实现合理滚动，建议进行分期分组团，小批量开发；?突破区域竞争，别墅产品设计，先期以创新小独栋撬动市场；?与酒店形成功能嫁接，部分产品可提供酒店式服务，转嫁开发风险；思想驱动专业行动产品设计建议特别建议：150-200小独栋，参考保利石象湖面积区间140-230平户型区间2-4房价格区间15500-19500元/平建筑样式新古典主义配套地暖、车库思想驱动专业行动产品设计建议特别建议：150-200小独栋，参考保利石象湖要素特点开间14-18，保证良好的通风、采光效果，进深18-25米开间/进深层数2层房间数量4室车位地面双车位客厅开间5.2—7.1m，面积25-35㎡左右2个主卧，套房设计，带卫生间、露台，主卧面宽5-8m，面积25㎡左右次卧1个次卧，面宽3.3-3.6m，面积12-13㎡，带阳台思想驱动专业行动产品设计建议特别建议：150-200小独栋，参考保利石象湖面积：152平思想驱动专业行动高端会所式商业群落ThoughtfullyThoughtfullyProfessionalProfessional思想驱动思想驱动专业行动专业行动?度假型（同别墅）企业会馆：?商务型——设立类似企业CEO会馆，IBM会馆ThoughtfullyProfessional思想驱动专业行动高端餐饮引进如首席会所、银杏会所等一流品牌餐饮ThoughtfullyThoughtfullyProfessionalProfessional思想驱动思想驱动专业行动专业行动高端餐饮——延续青城山文化脉络，推出道家特色菜系，同时引进“舌尖青城“首席内阁、银杏、云门锦翠等高端餐饮品牌推出青城山养生药膳、养生食品，使游客到青城山能够对道教文化进行全方位的感受。除青城“四绝”(一绝“洞天贡茶”，茶质优良，汁色清澈，茶香味醇;二绝“白果烧鸡”汤汁浓白，鸡肉异常鲜美;三绝“青城泡菜”，脆嫩清鲜，深有回味;四绝“洞天乳酒”，酒味浓而不烈，甜而不腻)之外，还可推出川菜精品菜系，可考虑引入高端川菜餐饮品牌，如首席内阁、银杏酒楼、云门锦翠。ThoughtfullyThoughtfullyProfessionalProfessional思想驱动思想驱动专业行动专业行动四星酒店借鉴案例本案主题精品酒店打造采取多样性功能组合、特色文化主题客房和整合外部资源是形成自有核心竞争力酒店拥有更多的特色文化和特色体验，主题突出每一间客房都独特的主题，给游客更多重复居住的理由特色文化主题客房以中国传统养生及流行仙侠文化为两核，实现新老客群双向拓展整合传统道教神话故事及青城山仙侠流行文化元素，实现客户体验的年轻化参考案例：北京觉品酒店、丽江普贤居客栈ThoughtfullyThoughtfullyProfessionalProfessional思想驱动思想驱动专业行动专业行动四星酒店北京觉品酒店是一家以禅宗文化为主题的四合院酒店，整个酒店只有8间客房，其核心竞争力为一脉相承的正觉寺禅宗文化觉品酒店四合院?北京觉品酒店是一所具有禅宗文化特色的精品四合院主题式酒店，整个酒店仅800㎡，只提供住宿和简单的商务服务；?客房内设计风格独具匠心，陈设全部采用古典家具，配以中式字画、古董、及中国民族特色工艺品，全店只有8套客房风觉品酒店入口格迥异，各不相同，部分豪华觉品酒店客房套房摆放现已罕见的高大木质雕花古床，更配有专属私密阳台；?酒店由拥有五百多年历史的正觉寺改建而成，独具东方神韵。入住其中，不仅可以体会中国传统文化与民俗风情，还可感觉品酒店大堂受到一种千年皇城底蕴与现代觉品酒店卫浴都市缤纷的交汇；?酒店在小品、墙面、摆件，绘画、古董上特别采用了佛教主题的物品，以此突出主题。觉品酒店摆件ThoughtfullyThoughtfullyProfessionalProfessional思想驱动思想驱动专业行动专业行动四星酒店丽江普闲居客栈是一家依托丽江古城院子的精品酒店，一共16间客房?普闲居位于丽江古城是以纳西民居改建的特色客栈；?客栈全面无线网络覆盖，满足休闲和商务客人的需求；?通过合作，整合了心途咖夜下普闲居纳西民居驴友交流室休闲屋顶啡屋、丽江古城湖畔高尔夫和知名瑜伽教练方媛媛，为游客提供更多体验的丽江之旅前浙江绿城球员经营的心途咖啡屋3580元的三天四晚GOLF之旅60元/小时的瑜伽课程107ThoughtfullyThoughtfullyProfessionalProfessional思想驱动思想驱动专业行动专业行动丝绸博览馆类似丝绸博览馆，亦可作为其他展览馆场使用，如山水画展览，青城山景观摄影展览等ThoughtfullyProfessional思想驱动专业行动演艺中心：借势青城山板块营销推广，利用企业资源优势，集中打造一个具“印象青城”有城市影响力的文化类演绎节目，提升项目的城市影响力依托青城山道教养生文化，将青城山道教养生文化进充分利用企业资源，聘请行加工和包装，提升项目全国知名的导演，制作一影响力，带动版纳城市知个大型演出项目名度配合节目：?青城剑术表演?张孔山《流水》情景音乐剧表演青城山道士蜀派古琴大师张孔山谱的古琴曲《流水》，1977年被美国录入镀金唱片，由太空飞船“旅行者二号”带上太空参考：?印象大红袍?印象西湖?印象丽江ThoughtfullyProfessional思想驱动专业行动契合主题广场进行打包打造，为客户提供便捷、集中式客户服务，旅游购物中心加强客户吸附能力，汇集各类特色文化风俗旅游产品，满足游客的休闲购物需求，带动关联产业的发展功能构成项目描述临近停车场，构建覆盖地块及青城山景区周边的交通集旅游集散中心散中心（出租车/自行车租赁）旅游信息中心旅游信息咨询及发布平台，提供相关票务预定等服务风俗购物中心提供特色风俗特产品贩卖交通集散汽车租赁信息中心ThoughtfullyThoughtfullyProfessionalProfessional思想驱动思想驱动专业行动专业行动特色商业街以注入景区文化的土特产经营，定位于纪念品及馈赠礼品?业态定位：（8大系列）1、品牌产品系列（民间及中华老字号产品、名优特产）2、土特产品系列（都江堰一带土特产品）3、餐饮小吃系列（地方特色餐饮小吃、特色连锁餐饮小吃）4、工艺产品系列（代表川西地方、地域特色的工艺品、挂件、装饰等）5、特色餐厅系列（道家特色菜系）6、便利休闲系列（市场配套，数码器材店、超市便利店等）7、综合特色系列（多家小型业态组成的专柜经营模式）8、皮革箱包系列（皮革制品）ThoughtfullyThoughtfullyProfessionalProfessional思想驱动思想驱动专业行动专业行动休闲娱乐配套酒吧、红酒坊、咖啡馆、茶馆的古今中外文化交融星巴克咖啡德古诗农红酒庄88号酒吧茶市街112ThoughtfullyProfes