谨呈：特房集团谨呈：宏侨地产特房五缘湾项目营销推广报告宏侨凯旋名门营销推广方案厦门同舟济置业顾问有限公司2011.05前言首先，非常感谢贵司各位领导对厦门同舟济置业顾问有限公司的信任！在接到贵司项目邀请后，我司组成项目组同赴株洲市区进行实地勘察和市场调研，获得了贵司的紧密配合，取得了非常珍贵的一手资料，对株洲的房地产市场、人文、消费习惯等有了认识和理解，而后在同舟济各级领导的大力关心和悉心指导下，在各部门的专心配合下，经过紧张的撰辑，最终顺利完成了本报告。由于时间紧促，难免存在不足之处，敬请指正！我们真诚希望能够和贵司携手合作，对该项目进行继续深化研究执行，相信一定能够取得更加骄人的业绩。项目目标效益&品牌名利双收项目初级营销目标做好卖的产品，实现快速销售。项目中级营销目标实现有效的利润，快速回收资本，进一步树立项目品牌形象。项目深层营销目标提升开发商在社会上的口碑，打造优秀企业品牌。项目目标同舟济观点立足城市与区域未来发展，从客户需求出发，规避竞争，扩大消费范围实现：住宅与商业定位的协调发展首先，我们将通过住宅定位塑造项目的产品形象和品牌特征整体架构公园居住生活价值实现体系城市概况Overview地产市场分析Analysis项目分析Analysis营销策略Tactics同舟济简介IntroductionPARTI城市概况Overview?城市概况?居民生活?城市规划城市概况株洲——炎帝故里工业重镇交通枢纽移民城市株洲，古称建宁，是“被火车拖来的城市”；位于湖南省东部，湘江中游。北向武汉，区位环境南瞰广州，东接浙赣，西连云贵川，是长株潭城市群核心，是湖南省副中心城市，城市综整体交通合竞争力第二强市和中部地区重要的区域中心城市，是我国华中南部、华东、华南、西南宏观经济地区之间最大的铁路枢纽，全国8个重点建设的工业城市之一。产业结构现辖四区五县，总面积为11262平方千米，总人口为382.8万人。其中市区的总面积居民生活为535平方千米，总人口为100.2万人口概况城市规划7城市概况株洲——“被火车拖来的城市”，是我国江南的交通枢纽，水、陆交通十分便利。公路：106国道、320国道、211省道、京港澳高速公路（G4）、长株高速公路（S21）、沪昆区位环境高速公路（G60）、泉南高速公路（G72）、衡炎整体交通高速及规划中的京港澳高速复线、沪昆高速复线和宏观经济连接闽南、赣南、湘南的“三南”公路都在境内穿过产业结构铁路：京广、浙赣、湘黔三大铁路干线在这里交居民生活汇，素有“北郑南株”之称；京广、沪昆高铁；湖南人口概况“3+5”城市群城际铁路。城市规划航空：距黄花国际机场仅37公里，经长株高速公路25分钟可以到达水路：千吨级船舶能顺湘江、经长江、通上海并达世界各地，株洲港为湖南省八大港之一。8经济总量再上台阶。2010年，全市地区生产总值1275亿元，增长城市概况15%。整个“十一五”期间，全市经济总量年均增长14%，较“十五”加快3个百分点。为株洲房地产市场的发展提供了坚实的经济基础。区位环境整体交通宏观经济产业结构居民生活人口概况城市规划数据来源：株洲市统计局9城市概况株洲是年轻的新兴的工业强市，第二产业始终保持在55%左右，不仅带动了地方经济的发展，提高了居民的收入水平，同时也促进房地产的发展。区位环境整体交通宏观经济产业结构居民生活人口概况城市规划数据来源：株洲市统计局世界五百强中，已经有10个在株洲投资了11个项目，如日本雅马哈、加拿大普惠、德国西门子、美国ABC、日本三菱，美国希尔顿大酒店，法国家乐福等服饰城等，拥有芦淞服饰城、各汽车零配件厂。10城市概况株洲整体经济的发展使得居民整体收入水平快速增长，财富聚集效应明显，居民潜在置业能力较大.区位环境整体交通宏观经济产业结构居民生活人口概况数据来源：株洲市统计局城市规划株洲的人均可支配收入快速增长,2010年城镇居民人均可支配收入为19643元，相较于2006年增长了58%；农村居民人均可支配收入为7658元，相较于2006年增长了75%；居民生活水平得到极大改善。11城市概况株洲市是典型移民城市，对外来人口吸引力强，可以更加促进房地产的发展。区位环境整体交通宏观经济产业结构居民生活人口概况城市规划数据来源：株洲市统计局株洲处于武汉和长沙两大城市圈的中间位置，城市辐射力强，大量吸引外来人口，截止09年底株洲市区人口约100.2万。12城市性质：湖南省重要工业城市，长株潭地区重要的交通枢纽和中心城市之一城市概况城市职能：我国南方的重要交通枢纽，以高新技术产业为先导的国家老工业基地，中南地区重要的商贸和现代物流中心，海内外炎帝历史文化纪念地。一江两岸：依托湘江，东西一江两岸双中心二组五次七组两岸的城市发展带；团区位环境双中心：城市快速环道以内整体交通的湘江两岸的城市中心区，宏观经济产业结构包括河西新城中心和河东芦居民生活淞旧城中心；本案人口概况二组五次：湘江两岸城市中湘城市规划心所在的河东、河西两个紧河东区凑发展的城市主组团和栗雨河西区、枫溪、荷塘、田心、石峰五个城市次组团。江13城市概况综上，株洲由于其特殊的地理位置，以及长株潭城市群的逐步形成，近年来居民的生活水平和消费能力有了很大的提高，同时工业和第三产业对经济的贡献值则充分体现了株洲作为工业重镇、城市交通枢纽城市的特点。而与经济发展息息相关的房地产业，伴随着经济的繁荣发展，发展形势良好。随着城市规划发展，未来株洲将发展更为美好，更为宜居。14PARTII背景探析Analysis?株洲城市概况?株洲房地产发展概况?区域市场分析09受08年底经济危机的影响，投资增长率有所降低，但总体还是有所上市场分析升的；10年房地产开发投资又开始大幅度上升，全年投资额达146.6亿元，区域房地产信息指数呈现上升趋势。房地产开发投资楼市供求关系土地运营情况竞争楼盘分析市场分析总结数据来源：株洲市统计局1709年1-9月份全市住宅成交199.49万㎡，月均成交量22.2万㎡；市场分析2010年成交261.82万㎡，月均成交量21.8万㎡；月均成交量下降4.5%。房地产开发投资楼市供求关系土地运营情况竞争楼盘分析市场分析总结数据来源：株洲房产网18自去年4月以来，国务院以及国家相关部委宏观调控力度逐步加大，严格的金融、财市场分析税政策以及部分城市限购令的相继出台，使各地商品房成交量均出现不同程度的下滑。根据统计局数据，株洲整体市场也受到了较大影响，观望气氛较浓。据市房产局统计，3月份，市区仅成交商品房810套，较去年同期下降近五成。?????????今年前2个月，我市房地产市场行情较淡，商品房成交量较去年同期下降三成。?进入房地产开发投资3月份，冷淡行情持续，各周成交量呈连续下滑走势，分别为240套、219套、212套、139套，其中商品住房分别成交224套、202套、198套、122套。楼市供求关系????与去年同期相比，我市房地产市场供应量也明显下降。截至3月30日，市区累计上市土地运营情况26.63万平方米，较去年同期下降五成多，其中1月份商品房上市21.52万平方米，3月份上竞争楼盘分析市5.11万平方米，2月份上市量为零。市场分析总结市房产局一名负责人分析称，我市购房者仍以本地居民为主，其中又以购买首套房及改善型二套房为多。使用银行、公积金贷款的购房者占六成左右，由此可以看出，国家金融政策的收紧对我市房地产市场影响较大。????在系列调控政策相继出台的背景下，购房者的消费预期也受到影响。目前我市购房者观望情绪渐浓，不少人仍在犹豫等待中。19市场分析芦淞区从09年底至2010年总共推出12幅地块，总占地面积22万㎡，如容积率以4计的话，总建将达88万㎡。挂牌编号土地位置面积(m?)用途成交价（万元）竞得人60912.43住宅(兼容商业)[2010]拍字第009号芦淞区人民中路57.76商业10988株洲宏侨地产61.08工业[2009]第025号芦淞区人民中路磨子塘1304工业、住宅（兼商）320株洲天玺地产房地产开发投资[2009]拍字第007号芦淞区庆云山路19785.92住宅(兼容商业)3931株洲百江地产楼市供求关系[2010]第008号芦淞区鸟树下70224.88住宅5959株洲鸿宇地产土地运营情况[2010]第012号芦淞区建宁大道南侧10294.23住宅(兼容商业)2369株洲土地开发公司竞争楼盘分析[2010]第017号芦淞区建宁乡龙泉村塘头组665.2住宅(兼容商业)109株洲东景地产市场分析总结[2010]第020号芦淞区太子路7616.49住宅(兼容商业)1432株洲百江地产[2010]第021号芦淞区荷叶冲5393.47住宅(兼容商业)1191黄大友[2010]拍字第010号芦淞区枫溪大道西侧7001.5住宅(兼容商业)1900湖南千家宜地产[2010]第040号芦淞区荷叶冲9776.74住宅用地（兼容商业1%）1854湖南德政地产[2010]第041号芦淞区庆云办事处谭家塅村21720.83住宅2824株洲新住宅地产[2010]第043号芦淞区人民南路2190.09住宅（兼容商业）1533株洲百益地产总计22万㎡20市场分析天元区从09年底至2010年总共推出17幅地块，总占地面积166万㎡，如容积率以4计的话，总建将达664万㎡。挂牌编号土地位置面积(m?)用途成交价（万元）竞得人[2009]第030号73724住宅(兼容商业)7823新加坡晋合控股有限公司、新加坡海[2009]第031号164380住宅17754峡投资（中国）私天元区珠江南路四街区以西、长江西路[2009]第032号127591住宅(兼容商业)13500人有限公